公寓盘点｜郑州7大区域38个项目位置、产品、价格汇总

购买公寓你需要了解这些：1、公寓只是一种房地产市面上的叫法，根据产权的不同分为两种，一种是70年产权的公寓（比如海南所有的高层和洋房都叫做公寓），一种是40年产权的公寓，属于商业性质，郑州大多数所说的公寓都是40年产权，今天我们讨论的就是40年产权的公寓，就是写字楼用地做成了类住宅产品。

2、相对于普通住宅而言，这种公寓有几个劣势，无法落户，无法上学，贷款最多只能贷10年，而且利率一般要上浮20-30%，通常没有暖气和天然气，而且收费标准是商业用电、商业用水、商业用气标准，都比住宅收费标准高。

3、公寓产品又分为两种，一种是soho平层公寓，一种是loft挑高公寓，一般挑高在4.5米-5.1米之间，可以在装修时做成两层，使用空间大，挑高的公寓也是按照平层计算面积，在居住舒适度上更有优势，可改造性更强，更受年轻人追捧。SOHO公寓是平层公寓，层高通常是3.2米左右。

4、市面上公寓精装的比较多，也有毛坯的公寓，精装相对更省事，对后期的出租也更有利。

5、公寓主要通过两种途径升值，一种是自然升值，一种是后期的租金收益。因为公寓的商业产权，在后期的交易中需要承担很高的税费成本，因此主要只能通过后期的租金收益，而租金标准直接影响着二手房转让标准，所以，我们只需关注未来租金收益如何？6、那么，什么样的公寓租金收益更高？那就看你的租客是谁？租给白领和租给学生整体收益是不一样的，那么这就要求公寓的后期管理水平，周边商圈、配套、以及交通能够足够的便利，能够满足租客的需求，这些是衡量一个公寓是否值得投资最重要的因素。7、而白领阶层，收入稳定，追求生活品质，通常愿意为租房付出更多代价，他们关注什么？地铁距离、安全的物业、干净的管理、租客整体水平、楼下有较好的电影院、快时尚餐饮、健身房、洗衣房、咖啡厅等年轻时尚配套，还可以考虑到有小区WIFI、邻里社区、刷卡电梯等科技配套。这样才会在未来和租金市场中赢得更话语权。

郑东新区

点评：

东区的公寓项目大多都集中在龙子湖片区，均价是所有区域中最高的，龙子湖规划很高大上，集中了众多研发中心、写字楼、商业，也是政府规划的核心商务区，况且依托东区的发展，片区后期未来有保证，东区的基本上都可以考虑，万正是唯一的LOFT。

基本上，东区未来的租客群体更接近白领，但一未待发展区域需要5年左右的等待周期。

第一选择老东区，第二高铁区，第三龙子湖，白沙目前不建议考虑。

金水区

点评：

金水区的公寓项目位置都很好，海亮时代、璞丽中心、清华城、瀚海海尚、宏光协和城邦等均位于地铁沿线，交通便利。

宏光协和城邦紧邻CBD，价格宣传很便宜，只是公寓性质是安置房，说是未来下来房产证后可以更改，但这样的承诺只能听听，建议慎重。

豫森城、恒祥百悦城一直前期内购，而且开发商一般，建议谨慎。

瀚海海尚因为地铁、商圈、自身配套等因素可以关注。

中原区

点评：

华强城市广场的公寓户型比较大，而且是双气，居住感会更舒适，品牌有保证，水电是按照住宅标准收取的，推荐关注。

升龙物业一直饱受诟病，后期管理无保证。

锦艺国际轻纺城在西四环了，距离主城区距离太远。

惠济区

点评：

美景麟起城的公寓去年很受关注，去化的也不错，精装、配套、周边的租房需求等因素让项目有一定价值。差不多已经卖完了。

民安北郡周边配套也可以，而且临地铁和万达，交通更有优势。

金茂城开发商是汽车销售出身，项目是首次开发，经验相对缺乏。

永威迎宾府的公寓产品可以关注。下半年面世。

二七区

点评：

二七区公寓项目位置一般，产品、开发商也一般，交通也都较远，不推荐关注。

高新区

点评：

谦祥万和城、翰林国际城、公园道一号、新芒果春天均在地铁沿线，交通有优势，正弘高新数码港位置比较核心，而且配建有集中的商业中心。

石佛艺术公社是以产业园为主，价格便宜，但内购阶段对付款要求高。总体来讲，高新区因为前期由科教用地改建的产业园多，价格更有优势，对公寓后期的出租会产生一定压力。

高新区的公寓投资不太看好，主要还是因为未来的供应量太大，但高新区虽然企业也不少，但毕竟不是经济中心，而且有太多的产业园项目低品质低价入世，会冲击未来的租金市场，不看好。

管城区

点评：

永恒理想世界双地铁，精装，价格有一定优势，开发商也还行，可以考虑。

正商佳仕阁临2号线和5号线，层高有优势。位置也还行。

新合鑫紫荆之星临2号线，陇海快速路，周边配套成熟，不过地块小，自身配套施展空间有限。开发商一般，建议慎重。

整体来说，管城周边老小区较多，且没有商办氛围，后期需求有限，公寓后期溢价空间有限。

结束：

一个公寓能否投资，一定要站在90后、00后的思维角度去思考这个问题，他们需要什么？他们不喜欢什么？他们愿意为了什么而多花钱？万万不可站在60后、70后的思维立场上去看待问题。

因为，你未来的租客，就是00后、10后。

时尚、个性、安全、隐私、社交、科技、方便，是他们的标签，是他们的需求。

（完）

更多犀利、客观、深度的郑州楼市分析、团购活动、人文教育等，请关注微信平台《郑州楼市》，微信ID：zzloushi，这是一个媒体。

欲了解郑州或海南某楼盘的详细信息、购房分析、动态、点评、探盘实拍等，请关注微信平台《米宅》，微信ID：mizhaicom，网址：www.mizhai.com，这是一个购房工具。

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 公寓盘点｜郑州7大区域38个项目位置、产品、价格汇总