米宅问答 | 建业花园里是安置房配置标准？营改增等

郑州置业-新房篇

问：想投资写字楼，升龙城的写字楼和绿地二七新区的写字楼，我该怎么选？升龙的区域成熟，绿地的品质会好些？

答：都不建议买，投资写字楼建议在商务聚集区购置，建议是除了金水区和东区之外其它区域的写字楼都不要看，此外价格1万5以上的写字楼也不建议碰。

问：建业花园里一期据说是安置房标准？真的是这样吗？

答：很多业主和粉丝看了建业花园里一期建标的表格，关于大家最关心的门窗、电梯间、推拉门等问题，米宅专门咨询了建业花园里项目的负责人，米宅答复如下：

1、大家在传的EXCEL中的内容是过渡性内容，不是最终版，部分内容要提升。

2、门窗全部是双层断桥铝合金门窗，包括阳台推拉门。

3、电梯间门厅贴面砖，顶部吊顶。

4、楼栋大堂精装，停车场负一层电梯间前室也是精装。

5、具体问题请可以咨询自己的置业顾问求证。

6、相信建业不可能作一个纯刚需盘的标准、安置房的标准来交付一期业主，要互信，如果真是那样，米宅和业主估计都难以接受。

米宅说的也不能代表建业，建议建业能公示一期部分关键建标内容，建议业主在签订正式合同时务必注意以上条款，是否明确标明，并要求标注明确。

有什么问题，均可以联系米宅或进行留言，我们看到都会进行沟通和信息公开。

问：你觉得投资正弘数码港的公寓怎么样？

答：高新区的公寓一律不看好！

问：楼市君，我觉得国家下半年会继续出台购房的优惠政策，想上半年观望，下半年再出手买房？下半年郑州的房价会继续涨吗？

答：无须等待，看中就下手得了，今年是不会降，把时间留给赚钱去！

问：区域的城市规划公式图在网上哪里能找到？

答：米宅已经把各个楼盘的规划公示图都上传到了米宅网站（www.mizhai.om），电脑和手机（微信号：mizhaicom）上都可以看到，同时也可以去各个规划局网站查阅。

问：英地金台府邸与永威五月花城价位接近，选买哪个合适?

答：追求方便和现在就是英地，追求品质和舒服还是永威。

问：天伦庄园的别墅710万值得买吗？

答：不值得！别墅生活不能只看房子，还有氛围，邻居，物业！

问：万科紫台和民安北郡，怎么选?

答：紫台的优势是精装修，万科品牌，缺陷是临北四环、文化路，太吵。北郡的优势是位置好，临近区政府，离万达和地铁近，项目没硬伤，但三期位置靠北，不如一期和二期。其实在区域里更看好美景和建业。

问：没有赶上瀚海海尚开盘， 请问瀚海海尚，海亮时代ONE和正商汇都中心选哪个好？想听下综合比较。

答：投资公寓，升值主要靠后期的租金，租金只有在交通、配套、管理等因素有所保证的前提下才有潜力，以上更推荐瀚海海尚。

问：绿都澜湾不是很好的楼层要9300，还说这周末开盘会牺牲自己把自己价格定的更高，为了衬托兄弟盘华庭的价格，这个9300能买不？

答：买绿都澜湾基本上还是靠谱的，价格还可以，这个区域内论品质最好的要属绿都澜湾和永威城。

问：楼市君为啥没推荐过瀚宇天悦小区？印象中好像就提过一次还是因为学校的事。

答：项目品质一般，去年曾发生过维权，宣传中的名校也不过如此。建议不如看看北边的美景麟起城、建业花园里或者康桥朗城等。

问：三号线四号线在中州大道郑汴路还有个中转站，附近永恒理想公园，清华城，润城，如何？

答：永恒理想公园住宅已经售完，清华城目前也只有大户型（证件也不全），而且商业占比较大，后期的舒适度不好保证，润城在售的房子较多，但有过维权，房子也一般。

问：能不能介绍紫荆华庭啊，值得购买吗？性价比怎么样啊？

答：可以买，2号线地铁口，但规划较早，产品也一般，容积率也高，比较适合刚需，建议可以对比一下旁边的绿都澜湾和永威城。

问：南龙湖的原溪里咋样？宣传是双地铁。

答：在南龙湖买房，康桥的项目可以关注，原溪里是2号线延长线地铁房，双地铁等的时间有点远了。

问：金台府邸和泉舜上城对比的话，哪个更优一些，改善住宅，想要三房，以及考虑小孩儿上学，谢谢！

答：金台府邸位于东区，发展前景更好，容积率低，周边的学校也有保证，泉舜上城是双地铁，老城区配套成熟，但容积率高，建议选择英地金台府邸。

问：绿地接手利海财富广场的盘能关注不？价格会怎样？

答：绿地接手，可以关注，目前价格还未定。

问：你好，米宅能不能分析下万科城四期情况，比前三期位置更偏僻，如果自己住的话可不可以入手？

答：四期的距离比三期更靠西，8300~8600的价格也可以， 不过可以等等金科城开盘，毕竟首次开盘价格应该会划算，位置比万科城四期好。离市区近太多。

问：楼市君，最近考虑买房，打算在西边中原区，刚需族，保利心语，正商金域世家，和润林湖美景这几个楼盘该怎么选择，和润的开发商靠谱不？

答：建议首选保利心语，其次正商金域世家，最后和润林湖美景。和润开发商据说是以前天伦的股东，也是首个项目，靠不靠谱要看后期情况，有很多不确定性。

问：小编，西三环的啟福城怎么样？

答：祈福这个开发商之前一直都是做经济适用房的，没有商品房经验，而且本项目一直在无证内购，价格虽低但风险较大，建议远离。

问：帮忙分析一下融创象湖一号吧，值得购买吗？三年后能去住吗？能符合能卖、能住、能租的原则吗？谢谢！

答：三年有点难，这个项目长线投资可以，5年左右吧，能卖能住，但租的需求目前区域比较少！

问：亲，一直在关注碧桂园翡翠湾，那一块如果发展起来五年够吗？主要想五年以后让俺孩儿上那个北大附小，帮忙分析一下啊。

答：五年恐怕有点难，不建议太多关注这个盘，太远了，实难满足居住要求。其实在目前，所有的郊区盘我们都是持谨慎态度的。

问：你好小编，中牟新区的房子怎么样？有升值潜力吗？

答：投资的话建议考虑白沙片区，未来省政府也要搬到那里去，其他区域投资的话不是很推荐。中牟县的规划和执行能力还是差太远，新区也不会杂样。

问：鸿园区域未来的规划和交通如何？怎么感觉发展缓慢啊

答：5年以上。但区域价值是安全的。

问：从投资角度看，康桥朗城，建业花园里，万科紫台三个都选89平米，哪个最好昵?求老师指点。

答：投资一定要看交通和学校、物业，这三个的物业都基本靠谱，论交通康桥临花园路地铁的康桥最占优，论学校花园里学区房占优，具体还要看几个项目的开盘价格性价比再对比。基本上这三个盘选哪个都是靠谱的。

问：紫荆之星的公寓是7梯一层36户，想买个办公用，但是被每层36户吓到了，请教小编，这样的能入手吗？

答：公寓梯户比都比较高，主要看后期管理。如果是自己办公用的话，紫荆之星交通倒是可以，有地铁2号线，还有陇海路高架，后期出行很方便。但开发商毕竟还是让人心里没谱，不建议太多关注。

问：请问金水区有没有合适的公寓 想自己住三五年后出租。

答：璞丽中心，瀚海海尚。

问：东区置业，融创美盛天境，万科兰乔圣菲，碧桂园翡翠湾，名门紫园。该如何选择呢？

答：买个最近的！这是王道！往东发展毕竟是一步一步来。所以，建议融创，以及周边的中建翰林苑、永威的盘。

郑州置业-二手房篇

问：楼市能不能谈谈五一即将开始的营改增政策会对楼市造成的影响，满2年的房子交易时能免除么？

答：

1.营改增不会给民众增加税负，不必惊慌；

2.现在两年免营业税的政策应该会在营改增中继续体现，满两年免税。

3.写字楼目前基本没有变化，交税和以前一样。

4.目前已经明确是全额5%税率，基本上和以前保持一致，略有小小的下降。

税务局致二手房交易纳税人的公开信↓↓↓

问：金水区如果想买个小户型二手房投资推荐哪个？曼哈顿的小户型是否推荐？

答：曼哈顿位置好，但二手房却不贵，主要还是因为物业管理太差，小户型面积都比较大，不是太建议买。目前市面上没有太好的房源。

问：小编，远大理想城的二手房咋样啊？

答：远大理想城，大社区 ，小区内环境不错 ，物业也OK，周边交通也便利， 均价一万左右。

问：北三环的园田花园的二手房什么价位 有升值空间吗？谢谢

答：园田花园，均价一万左右 ，升值空间一般 ，自住可以。

问：工人南路与淮河路的金淮花园目前二手房是什么价位？

答：金淮花园，视楼层而定，均价九千左右， 高楼层八千多， 低楼层九千多。

问：请问利海托斯卡纳一期的二手房能买吗？其实挺喜欢里面的绿化，除了物业管理混乱外，其他地理位置方面和发展有什么弊端吗？如果平层三房9300左右是否值得入手？

答：托斯卡纳一期房子绿化挺好，物业一般，平层9300可以买，平层的一般都是双气。

问：自住想买中原区的二手房，方圆经纬怎么样，求指点。

答：一般，还是关注锦艺国际华都吧！

海南置业篇

问：海南房产有投资价值吗？相比内地该如何选择？

答：首先你必须要知道，房产投资的背后永远是供求关系！一个楼盘能否投资，你最先研究的一定是这个小区以后的租金会是多少？能否卖掉？能升值多少？海南如此，放在中国任何一个地方都是如此。

有自用需求，又考虑投资的话，能买对的话，海南的房子是安全的、靠谱的，但前提是你一定要买对！并且是在合适的时机。投资，一定要站在价格、价值之后，发现5-10年之后这个房子的租金、出售行情！

问：为什么不推荐在海南西海岸线买房子？

答：由于海南常年是刮东南风的缘故，海南所有的工业都是安排在了西海岸，东海岸是规划的旅游，而且海南是优先发展了东海岸线，目前东海岸依然很不成熟，还需要很长时间的发展，西海岸线则需要更长的时间。

西海岸线的主要问题：

1、不是旅游和度假定位

2、发展还很落后

3、被过度刚需开发而造成中低端楼盘聚集

4、还需要太长时间等待

5、同样的价格在海南东线有更多更好的选择。

综上不推荐在海南西海岸线买房子。

问：海南贷款有限制吗？只要岛内没有房就算首套？

答：海南限贷不限购，需要看以个人（单身）/家庭（已婚）为单位，名下有几套住宅贷款在还，首套的话，首付三成，二套是首付四成，基准利率会根据各大银行来来调整，会上浮10-15%，三套及以上贷不了，名下有多套房贷已经还清的都不影响，商业和写字楼贷款等也不影响，但需要提供足够的资金流水和收入证明，一般收入证明需要做到月供的2.2倍以上。

问：海南购房契税怎么收？

答：海南的契税是由当地的地税局来收取，从2月19日国家财政部发布了关于购房契税和营业税调整之后，按在海南房产的套数来进行缴纳，标准如下：

问：北方人海南买房要注意些什么?

答：简单来说，就是买到适合自己的，别上当。

怎么叫不上当呢，第一就是要选择靠谱开发商，无品牌、小开发商楼盘不考虑。

第二尽量选择大盘，为什么？是因为小区太小的时候，配套、景观、人气、物业、小区巴士等服务起不来。度假楼盘更是如此，小区太小，游乐配套、度假配套、养老配套、社区服务等也上不来，但小区一大起来，人气旺一点，这些配套才好跟得上，根本上就是：没有人，就没有配套。

第三，高容积率楼盘远离，我们在北方已经受够了城市的高楼大厦，密不透风，所以，到了海南，一定要首先关注这个因素，基本上，容积率高于3以上的，就要果断放弃。

第四，请用心参考米宅海南站以及历史分析文章，这是我们米宅团队在海南调研、研究、分析、研判的结果，跟不跟米宅去海南买房一点都不重要，但，参考我们的分析和意见真的很重要！看看我们拍的实景图，看看我们和网友们的评论分析。

因为，米宅认为：买的贵贱与否不是最重要的，买的正确与否才是最重要的！

装饰装修篇

问：正在装修，电视的插座一直很纠结，是用排插还是直接插座，若引一个排插，则方便关闭各种电源，但是不美观，若直接用插座则电视DVD,不方便关电源，会一直处于待机状态，各位达人分析一下？

答：一个办法就是可以买带开关的插座，如果你是觉得开关被挡在电视后面，另外一个办法就是单独设置一个开关控制插座电源。

问：装修施工的顺序是什么？

答：墙体拆改→封阳台→水路和暖气改造→电路改造→防水→地暖铺设→贴墙砖→贴地砖→贴瓷踢脚线→木工造型吊顶→贴石膏线→木工家具→刷家具油漆→刷墙面乳胶漆→安装窗台石→贴壁纸→厨房卫生间吊顶→灯具安装→开关插座安装→橱柜安装→卫浴洁具安装→贴壁纸→室内门安装→木地板安装→安装成品踢脚线或补贴瓷踢脚线→窗帘安装→安具、家电进场→软装配饰进场。

施工先后的原则就是：前序不阻碍后序，后序别污损前序。有很多顺序也不一定非要按上面说的，只要合理即可。

另外封阳台需要约10天的制作周期，墙体拆改完了就可以来量窗户，一定要在油漆之前装上，因为在北方刷油漆和乳胶漆一般要关窗保潮，以免干燥过快。另外无窗扬尘进入会污损未干漆面。

窗台石也需要制作周期，要提前定制，在墙面批腻子做基层时就装上。

门和橱柜约需要半个月的制作周期，贴完砖就可以量尺寸定做了。

问：装修公司有什么好的推荐？

答：高端的话可以去看看龙瑞、美巢聆海，中端可以去看看东易日盛，中低端的可以去看看美巢套餐、爱空间。

问：常见的增项都有哪些？

答：一个是水电，很多做基础装修的公司报价不含水电，而是先预收，最后据实结算。如果水电完工后没有核算，最终的费用往往令业主惊讶。

还有一些是工艺细节改变，比如装修公司的报价都是不留缝满铺，如果留缝、斜铺、拼花、腰线什么的，都会加钱。

其它的增项很多也的确是难以预料的情况，比如现在很多厨房、卫生间门洞过高，要补一下；地暖铺过后发现门太低要提门等等。情况真的很多，如果是合理的，只能给予理解吧。

问：怎样杜绝增项？

答：增项有的是业主在装饰过程中对原方案做出了变动，主动增项，这种情况就不说了。

还有就是个别装修公司以低价先签单，完了无耻地增项，不增项可能他不挣钱。所以一定要选择一个口碑好的装修公司，业主找装修公司也不要图便宜。

还有很大一部分增项是工长个人行为，工长个人想挣点外快，而且真的是“欲加增项，何患无辞”啊，这种情况甚至在大公司也会出现。所以我们自己要懂一些装修，还要选择口碑好的装修公司，有这种情况直接往公司投诉。工长真是决定装修好坏的关键，摊上一个什么样的工长也有运气的成分，开工前可以先接触工长，觉得不行就要求装修公司更换工长。

全球资产配置篇

问：碧桂园森林城市到底值不值得买？项目看着炫酷，配套听着也挺好，此外中介介绍了一大堆比国内市场好的地方，什么贷款利率、产权、租金回报、政策，看着挺心动的？

答：不推荐！至于为什么，米宅旗下微信号：米筐投资（mikuangtouzi）经过实地调研，从14个维度全方位进行了剖析，关注米筐投资后回复“森林城市”获取。

问：看到好多知名企业都将资产转移到海外，是人民币要贬值了吗？我们普通人该怎么办？

答：对于我们大众来说，判断趋势并认清趋势很重要，我们手上的人民币是要贬值的！米宅旗下微信号：米筐投资（mikuangtouzi）通过一系列的大数据分析，告诉了大家答案，关注米筐投资后回复“人民币”查看详细分析。

（完）

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