总第700期
近年来，伴随着航空港区、高新区等产业新城的发展，郑州产业新城商业的发展也驶入了快车道，众多房企纷纷投身于这一产业“蓝海”。宏伟的发展规划以及一轮又一轮的宏观政策支持，都犹如一块块肥肉吸引着餐桌对面刚刚入座的开发商们。在商业地产开发正处于高速上升期的郑州，蓄势已久的航空港区也于上周六迎来了崛起的黎明。由豫发集团开发的大型商业综合体［锦荣悦汇城］的正式开业，可以说为起步中的航空港区商业开辟了全新面貌。
而根据郑州商业观察的了解，正式开业首日的［锦荣悦汇城］截止当晚十点，客流量达到了10万人，总销售额也突破500万元，包括屈臣氏、歌迷KTV、奥斯卡悦汇影城、美特斯邦威、Cache Cache等在内的多个主力品牌销售额均创新高。
开业盛况，主编Tony摄于上周六早上9点
上周六开业当日晚间
屈臣氏店内几乎卖空
项目平面规划除了连廊骑楼以外，因为项目巨大，所以被分割成为不同的单体建筑，以满足不同的业态、品类需要，不至于因单个体量过大而让人在一个单体内逗留时间过长，导致视觉疲劳
除项目内的地铁进出口外，距离项目不到400米的地方还先后分布了两个地铁进出口。根据郑州商业观察的了解，地铁2号线和未来的地铁11号线均在锦荣悦汇城交汇，其中地铁2号线恩平湖站B口直达锦荣悦汇城
接下来，让我们从头做一遍梳理，锦荣悦汇城是如何做到开业即火的。
根据郑州商业观察的了解，该项目从2014年5月16日正式开工，至2016年春节前整体竣工并以一个城堡式半开放式街区商业的面貌出现在大家的视野中，共计花费了1年半的时间。之后历经近一年的招商于2017年2月27日开门试营业，试营业期间伴随着商户开铺率的上升，客流量也由最初无目的性的日均几千人上升到了稳定的日均1.5万人，餐饮、生活超市等也陆续成为了港区常住居民、周边产业工人们新的消费场所及目的地。
消费者特征与一般城市消费者存在显著差异
因为相较于一般城市人口多就业于机关事业单位、第三产业企业不同，产业新城人口的主体是大量的产业劳动者，主要供职于制造业或物流业等领域的企业，通常都会面对大量繁重的体力劳动或简单重复的技术工作，因此造成了他们的消费需求非常有限。再加上产业背景的不同，都会造成产业区每平方公里的人口密度有着很大的差异，产业新城在人均商业面积需求方面亦会有着不小的差别，因此不同主导产业背景和地区的产业新城商业容量也具有差异化。
产业背景是影响产业人口消费习惯的关键因素，因此也不能以收入高低简单判断。
例如，在工业生产中存在着大量风险性岗位，或至少是对健康多少会产生一定影响的岗位（化工、磨具、特殊材料、工业用车辆轮胎修补）。这些岗位大多会为劳动者提供相对丰厚的薪酬，劳动者也十分清楚他们面对着什么样的工作环境，他们赚取报酬的风险更高，甚至可能会对长远健康产生影响，因此会珍惜赚到的每一分钱，更多的是把这些钱用在“留守家中”的子女与父母身上。所以实际的消费贡献也是有限的。
其次，从消费者的地域背景特征来看，
来自安徽、河南、山东地区的农民工，大多都是从较为贫困的地区走出来，受教育程度不高，为了寻求生计而来，因此高储蓄率在这些人群中十分常见；而对于来自湖南、广西或苏北地区的工人，家庭条件会相对好于贫困率较高的中西部地区虽然由于产业发展的不平衡性，造成他们所处农村地区的收入水平和珠三角、长三角富裕区域相去甚远，但是也许是受到地域文化的影响，他们中间大多数人都更具有闯天下的精神，在消费观念上也更加开放；来自粤北、海南等区域的务工者，会有相对特殊的习惯就是喜欢在工作闲暇之余和朋友来上两手纸牌或麻将，而且会从月收入中划出相当比例专门应对这样的特殊社交活动。因此在其他消费方面，经常就显得捉襟见肘。
在中国众多的劳动密集型工业企业中，员工的来源大多是依靠老乡介绍这种裙带方式，因此很容易出现地域特征明显的消费习惯。要想搞清楚某一产业新城消费者习惯就必须关注地域背景差异带来的消费习惯差异。
最后，我们再结合航空港区来看，
较低的消费能力造成了较低层次的消费需求，普通产业工人的消费需求除了较低档次的生活消费、就是廉价的餐饮娱乐需求。因此大网吧、小餐馆、小卡拉OK、小百货成了这类工业区常见的风景，这些都属于基本的生活性消费需求而且相较于一般城市消费档次更低。
而从航空港区目前导入的产业人口来看，主要是消费能力较低的产业工人以及消费观念相对务实的原著居民为主，所以港区距离发展较成熟的高端型商业还有一段距离。
也正因此，我们所看到的［锦荣悦汇城］开业后所取得的成绩既有超前的规划意识、也有对区域人口消费现状充分了解后所作出的适时调整，站在现状看未来，也着实为未来作出了一定的调整预留。例如引进港区首家肯德基餐厅；为小卡拉OK、大网吧等产业工人们消费带来提升的量贩式KTV、电影院等也无疑增加了娱乐性消费选择；不惜拆掉新建好的售楼部、并附赠地下面积为项目换取地铁口的零距离导入；除塔楼公寓部分外，商业选择近80%自持、逾20%销售返租的模式最大程度保证项目的统一性。
上述的种种，均体现出了豫发集团在商业规划方面所具备的前瞻性。先从城市区域配套型商业做起，伴随城市产业发展的进度确定后期城市休闲型商业的开发节点。这样做既保证了商业类型与产业人口的发展阶段相吻合，又不至于出现无人问津的商业。
在这样一个远离郑州主城区的产业新城，招商引入近300个品牌，并且其中还有近45%为首次进入港区的品牌，这样一个看似不太可能完成的任务最后还是一一落地成真，在主编Tony看来，这背后的辛酸苦辣或许也只有当事人们是最清楚的。
当然，锦荣悦汇城所处的郑州航空港区在近几年的发展过程中其人口组成结构也发生了很大的变化，由早期的以富士康等产业人口、原住民为主逐步多元化，形成了以新居民、大型企业员工（好想你、康师傅、机场地勤人员）、政府机关、企事业单位人员（医院、学校、燃气公司）组成的新的人口结构。
随着新的人口结构的组成，对消费档次的需求也会产生一定变化，或许刚刚开业的锦荣悦汇城，很快就面临着一轮租户优化升级。相信伴随着整个航空港区的快速发展，该项目还将得以持续升级，向着打造航空港区商业第一品牌的目标迈进。
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