总第694期
前几天主编Tony在浏览本地各个微信大号时无意发现了“河南商报发哥”的一篇文章（点击看链接），其就郑州火车站商圈世贸购物中心正在大刀阔斧进行的升级改造及［主题街区］建设做了非常深入的报道，也不由给了Tony一些思考。
无论是在郑州还是全国的其他大中城市，相信很多零售商业的操盘手都已经意识到了一个问题，即面对当下互联网电商巨头的野蛮生长，单纯常规的“吃喝玩乐购”已经很难满足顾客的情感诉求及进一步的消费体验需求。个性化、主题化、体验化正逐步成为各个商业项目下一步调整的主要方向。因为越来越多的主流消费者们（85-90后）不仅挑剔购物环境，还要购物时有愉悦感，这些都对商业物业的业态设计及品牌组合提出了更高的要求。
同样，在郑州火车站这个批零结合的传统老商圈，也正在发生着天翻地覆的变化。
于今日开业的世贸全新4条主题商业街，发布仪式盛大举行
做为一座“火车拉来的城市”，火车站商圈为郑州商业这片热土的成长可谓是提供了一片优质土壤。曾几何时，南来北往的省外客，四面八方的省内客，拉着推车，熟门熟路地抵达常去的几家专业市场。而批发商们早已敞开大门，迎接来批发的零售商们，大声吆喝着“发包”。这种状态，大部分是会一直持续到下午四五点钟。周而复始，日复一日。
而就在前些天去火车站商圈实地考察的时候，眼中这个传统批零商圈依旧是热火朝天。商户们扎在衣服堆里整理货物、搬运工们推着小车不停地穿梭于楼宇间与街道之中，前来采购进货的批发户们则拖着巨大的黑色塑料袋与老板讨价还价，大同路、裕元里内的餐馆厨师们依旧在卖力地翻炒着锅里的炒面…这里的一切都像往常一样在正常的运转着，所有人都在忙于当下的生计与生意。
下午的四点钟，穿过拥堵的福寿街与敦睦路，Tony终于来到了位于火车站商圈最南端的世贸购物中心。而在此之前，我也有差不多一年的时间没有往这个拥挤不堪的老商圈跑了。
已于今日开业的［世贸第五大道］
选址于世贸购物中心1楼五街核心区域的［第五大道］
位于世贸购物中心二楼八街的云옷集，其中“云”字代表互联网时代的云技术发展，是未来电商发展的新形态。云옷集将PC电商、手机电商、微商等多种形态的交易模式汇聚一堂，通过引导扶持，整体宣传，为区域商业发展探索新的道路。同时引进韩国潮牌、潮品、独立设计师品牌、快时尚品牌等最新时尚，打造最具创意的、最全面的电商产品资源和整体营销解决方案
云옷集的公共空间打造的也颇有特色
位于世贸购物中心三楼二街的［B52］，为郑州首家室内飞机主题商业街区。街区内B52轰炸机模型惊艳亮相，集装箱铁艺主题墙面打造都市钢铁部落街区，地面采用飞机跑道元素还原室外真实场景。此外，为了达到较好的体验及舒适感，世贸的团队在改造伊始，便与商户协商主动将各个店铺向后进行退线，也算是牺牲了实际的租金收益来对项目进行提升
位于世贸购物中心四层二街、三街的［Da内街区］。据郑州商业观察了解，该街区重装升级之后将致力打造省内独一无二的风格化内衣家居体验中心。
从已经于一年前开业的赫界、V星时尚、雅典娜的秘密3条主题街区，到今日开业的第五大道、云옷集、B52街区、Da内街区，眼前的一幕幕给了我这个平日不太关注这个商圈的人不少的惊喜。无论是主题的设计、材质的选择还是与实际经营相结合的关系处理上，都达到了很高的水准。
也正如“河南商报发哥”所言：以体验式、时尚感为方向的主题街区改造风已经在郑州服装批零市场铺开。因为引入了场景化、集合店、原创设计师潮牌概念，风格或偏轻工业或偏欧韩风，主题街区被部分人视为拯救疲软服装市场的一剂良药。
火车站批零商圈正在经历一场从内到外的变革
在郑州商业刚刚开始腾飞的八九十年代，城市交通尚未出现紧张拥堵的状况，彼时的大型零售商业体也主要集中在城市的中心地段，因为那里地理位置得天独厚，道路四通八达，人流最为密集。
随着社会经济的发展和郑州商贸城定位的日渐清晰，再加上火车站独有的地理优势，火车站周边商业发展也非常迅速，并直接催生了该地段的服装、针织、通讯及小商品的兴盛。从1996年开始，火车站商圈逐渐成形并红火起来。低价位、规模化、品种齐全、交通便利四个主要因素，再加上周边省市尚未形成强有力的竞争对手，由郑州到周边市地，再到省外市地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。
火车站商圈位于郑州最中心的地段
但时至今日，交通拥堵、停车难等问题的凸显，使得原本占尽商业优势的“市中心”逐渐陷入尴尬的境地。虽然近些年也在火车站商圈以外的三环、四环出现了大量新市场。但由于其位置更加远离市中心，建立培育也需要更多的时间，未来不确定性强，部分成熟商户考虑到家庭生活、子女教育等问题，不愿漫长的等待，因此大多数也选择了留守成熟的老市场，在坚守批发业务的同时，尝试性的进入零售领域探索。
这也恰恰给了需要转型之中的火车站专业市场们机会。
这其中，世贸购物中心之所以能够在短时间内迅速通过创新与整合打造出7条主题街区，从而提升形象、鼓舞商户经营士气、通过对建筑硬体的主题化改造使得商户在商品组合上进行多种创新，很大一部分因素在于其整个项目90%以上是自持的，其业权基本是统一的。
自持出租的项目，更加注重良好经营带来的长远收益，能够为商户提供代价更低、市场环境更好的产品；而有大量出售商铺的项目则需要消耗较长的销售周期。而且对于商户而言，一个产权单一并自主经营管理的项目相比一个产权复杂的项目更能带来经营的稳定性和安全感。此外，世贸购物中心的两栋写字楼产品，也极大的满足了商圈内商户们发展到一定程度后的办公、展贸需求，也成为了该项目的核心竞争优势。
作为一个项目的过渡性空间（公共空间），承载着信息传播、文化渗透、互动交流等复合型功能，也体现出一个项目的综合价值。位于世贸3楼的赫界，也已俨然成为商户们眼中的一处“景点”或新款服饰的拍摄“场所”
位于世贸购物中心内的服装门店
也正如我们看到的那样，商户们也在一步步的调整自己的经营模式、门店设计及商品结构。做为商场经营方世贸购物中心，也正在通过对管理的优化、服务的创新、上下游资源的整合以及物理空间上的重塑，为商户们的日常经营保驾护航。
科技变革下所引领的行业升级，互联网+、微信支付和推送技术、无线互联网大规模实用，APP技术等等，都正在或即将推动人们消费行为的演进，同样也使得贸易对网上平台的依赖度更高。而现有批发市场模式本身就是因为传统交易规模扩大，需要集中起来提高交易效率而产生的，自然也会随着交易方式的演进而逐步变化。
代理商功能更多的是展示、洽谈，而非区域仓储。生产厂家也更多的选择多家平行代理，而非区域总代的形式。因此各大专业市场都在规划自己的电商服务区域。零售商将会率先广泛采用电商模式，直接与生产对接，这股潮流不可逆转，会逐步传导到批发端，以往批发端赖以生存的核心竞争力或将被削弱甚至消失，在这个过程中批发商势必将会经历一次行业的大洗牌。
这也让我想起了《场景革命》中所写的一段话：实体商业与其紧紧盯住电商，密切关注竞争对手，不如脚踏实地聚焦顾客，融入顾客生活。毕竟回归零售本质的核心是通过经营和服务满足顾客消费需求，但满足的前提是要发现和掌握这种需求，不了解顾客，不掌握顾客需求，就是把产品思维、互联网理念叫得震天价响，恐怕也无济于事。
我想，这些主题街区的塑造，或许仅仅是世贸购物中心重新塑造其在火车站批零商圈形象、重新梳理其新批零模式的第一步。伴随着消费需求的挖掘与释放，传统商业显然已经不能够再像过去那样延续走传统路线了，势必要向不断细分的方向发展。另一方面，随着整个行业的升级，“展贸”将会在本轮升级中得以释放。
也正如郑州商业观察在此前一期文章中所写，发现需求做出深层次的文化差异与调整，是购物中心永远不同灵魂的吸金之处，当购物中心的发展延续着马斯洛需求不断向上走的时候，便会发现，所有人要的不再只是一个生冷而无味的交易场所，而是需要一个更有温度、多样化、多元化，能够寄托心灵深处多情感层次需求的场所。
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