总第695期
数年前［瑞安新天地］系列产品的面世，市场上迅速刮起了一阵膜拜风。此后虽然效仿者居多，但大都是以夭折或失败告终。不免会让人思考：为什么新天地能取得成功？后来者们为什么没有一个能再造奇迹或复刻经典的？在主编Tony看来，瑞安对上海本地历史、人文风情的保留，对历史文化的尊重与传承，对项目的整体规划与空间设计，以及不断优化创新的招商及运营推广策略，才是整个项目最终取得成功并奠定品牌价值的关键。
此外，不同于住宅相对稳定而单一的要求，商业从一开始的建筑设计开始，不仅要综合市场的因素，更要从人流、物流、业态组合、可持续发展和特色等多个维度进行考量、调查与分析。往往一个项目的诞生，是建筑设计、商业招商运营、房地产开发三个不同领域板块交融的成果，在这期间不仅需要各方面专业人士的相互配合，更需要建筑师与商业操盘手的智慧在这其中发挥领导作用。
海汇中心 夜景
说到这里，就不得不回归本篇文章在梳理构思时，定下的标题。第一次做商业的海马，完全凭着一股对商业的［热度］及对城市发展的［情怀］，一个猛子“扎进了”这个看似蓝海的领域，并以商业全自持的心态匠心打造出这样一个街区品牌。
从开挖到开业，历时4年筹备精雕细琢的海汇中心终于开街了。而在此之前，这个项目在公开的渠道中信息也是非常的有限。因为这个深处东区写字楼商务区内的商业在外界看来太过于低调，以致于大多数行业人士都对其知之甚少。直到4月份郑州商业观察先后发布包括星巴克、瓦库茶艺馆、上井精致料理、KAOTOWN等品牌的入驻，才逐步引起大众市场的关注。而从其目前100%的高质量招商完成率来看，其对周边客群的判断及延展到商业的定位与品牌落位是如此的准确，也不得不说其招商团队真的是“沉”下了心像绘制一件艺术品一样在对待这个项目。
整个商业街由三栋自持写字楼环绕
街区内连廊
而从该项目最终所呈现出的效果来看，超过70%的餐饮业态、Art Deco的建筑风格、开放式的街区以及其围绕新社交时代、城市会客厅为主旋律的定位，最终都预示了其的未开即火。原因很简单，郑州的商业大盒子太多，缺乏这样一个有品质、餐饮时尚度高的开放式街区。
熬出来的项目，星巴克们做了第一批吃“螃蟹”的人
从开挖到建成开业，该项目精雕细琢般历时了4年的时间。当主编Tony问到在这个过程中什么是最难忘时，做为该项目负责人的白亚东先生抿了口咖啡，提到了瓦库、星巴克、上井精致料理三个品牌。的确，做为整个街区最先签约开业的品牌，在整个谈判的过程中究竟经历了多少的酸甜苦辣或许真的只有亲身经历的人才会有这个体会。
在当时这样一个（2015底、2016年初左右）写字楼大量空置、整体处于发展中培育阶段的板块（彼时，老城区已入市多年的老办公楼尚能租到3.0至3.5元/平方米/天，而在这里，仅维持在2.0至2.5元/平方米/天，这其中也不乏有部分投资客为了减少损失、避免长期空置带来的零收益，不惜将租金降至2.0元/平方米/天以下），星巴克、瓦库、上井为什么敢于去当第一批“吃螃蟹”的人？选择在海马海汇中心开店？
我们来透过星巴克严谨的选址推理出这其中的“答案”。在整个选址的过程中，一共分了两个步骤。
首先，当地的星巴克公司会根据各地区的市场发展情况来选择开店策略及框定区域范围；这些选择主要来自三个方面：公司开发部门自己找寻，中介介绍，另外还有各个商业项目在前期定位阶段或开发的同时，也会考根据项目定位及实际情况来主动找到星巴克来进行洽商。在诸多二线城市，这三种选择方式的比例大概是1: 1: 3；
第二阶段是总部的审核。一般来讲，星巴克的中国公司将店面资料送至亚太区总部由他们协助评估。星巴克全球公司会提供一些标准化的数据和表格，来作为衡量店面的主要标准。
商圈的成熟和稳定是选址的重要条件，而选址的眼光和预测能力也尤为重要。比如在二七商圈，星巴克分别在丹尼斯大卫城、华润万象城、大商新玛特金博大店、郑州华联商厦、百盛购物广场（目前已关闭）五个大型商业项目较好的位置开设了门店，不仅在郑州城区最核心的位置打响了星巴克的品牌，更享受到了该片区的人流量红利及消费红利；再例如2012年开业的升龙大厦店，受未来路下穿金水路工程施工封路、竖围挡等的影响，该门店的品牌招式性受到了很大的影响，而日常的营业额也因此受到了一定的影响（未来路横跨金水路人行道路封闭，改为天桥连通）。然而没过多久，随着升龙大厦写字楼租户的升级调整，以及周边施工的逐步竣工，加之地缘优势及1公里范围内的唯一性（在此期间，曼哈顿商业街的咖啡馆接连关闭或转让），使得这家店面后来风生水起。
星巴克选择海汇中心，看中了两个点。
1、区域的整体发展潜力值得期待。高铁站片区写字楼的大面积空置一方面是供应量过大、放量时间集中所导致的供过于求的现象。另一方面则在于大多是销售型，卖散了的写字楼物业与卖散了的商铺在本质上是一个道理，要想吸引有品质、租金能力强、承租面积大的租户，简直是难上加难。
而海汇中心所处的高铁商务片区西半幅板块，无论是商业还是写字楼，基本都是由开发商自持的，在租户的引入方面均是租金支付能力高且有品质、有形象的居多。
此外周边1公里范围内还有海马公园、建业天筑等品质住宅，因此自然而然的就成为了一个富有可持续消费力的区域。试想，当你坐在星巴克的外摆区发呆的时候、当你在马路对面的5A甲级写字楼上班时、当你出差入住在马路对面的星级酒店（万豪万怡）时，当你走过马路来到的整个街区的时候，感受到的却是静谧与舒服，这是一种何等奇妙的体验；
海汇中心 （站在万豪万怡酒店前拍摄）
2、除了看中前后两个商办综合体项目所带来的成熟、稳定的常驻商办、商务客流（可以维持营业额的稳定）以及刘老根大舞台、万怡酒店等周边项目所吸附到的区域外客流所带来的营业额增长机会外，海汇中心的整体定位（城市会客厅、新社交的定位理念）也成为了打动星巴克并最终选择进驻本项目的重要原因。
最终，在星巴克在对高铁站片区的流动人群、固定的商办人群及商旅客群分别作了深入调查及分析后，在与海汇中心的招商团队进行多论讨论与谈判后，星巴克终于下定了决心，在这里开设其在郑州东区高铁站片区的第一家门店。
事后证明，这一选择是正确的。根据郑州商业观察的了解，星巴克开业后日营业额迅速超过了品牌方开业前的预想，月营业额也基本冲破了其在开业之初定下目标的2倍。
位于街区主入口的星巴克
早前主编在社交软件上发布的星巴克（海汇中心店）照片
历时4年的精雕细琢，他的优势在哪？
街区形态的海汇中心，避开了传统Shopping Mall的正面竞争
随着郑州商业竞争的持续加码，越来越多的综合体及购物中心将在未来几年呈阶梯式爆发、入市。而这一点，在业内早已形成了共识。仅从该项目所处的高铁片区来看，除了已经入市的正大乐城外，还将有包括郑东便民服务中心、郑东绿地中心（约10万方写字楼群楼商业）、绿地新都会、汇艺银河里、永和in89、升龙站前广场项目会相继入市，区域内的竞争势必将会在随后几年里变的更加激烈。
但要想使商场成为生活需求的综合满足者，就必须通过对建筑形态的再发掘、设计、品牌的优化，以及创造出与消费者生活必不可分的消费空间和业态来深深吸引消费者。上述的项目大多以综合体或集中商业形式出现，其业态规划及建筑形态的固化势必难逃同质化，能够想象到一场品牌争夺的拉锯战将会打响。
相比之下，以街区面貌、拥有更大公共空间及建筑尺度的海汇中心，则完全避免了这场争斗。与写字楼、商务客群的有机结合，勾勒出了一个令人眼前一亮的商业形态，大胆的创新、十足的想法，差异化更是吸引了一批对建筑和调性有更高要求的品牌的入驻。
位于街区一侧的创新品牌［KAO TOWN］
区域消费力不容小视
海汇中心周边在售楼盘（来源：搜房网）
海汇中心周边在售二手房（来源：搜房网）
海汇中心所处区域既有写字楼、酒店商务人群，也有高端居住人群，而单从房价来看，区域内的购买力还是很强的。加之周边商务人群居多，海汇中心所匹配的中高端、有品质、满足商务社交功能的餐饮业态刚好符合这部分客群的商务宴请及生活、社交需要。如瓦库茶艺馆、上井精致料理、海底捞火锅等。
该项目历时4年的建设与筹备，如今终于开街。已经开业的品牌有星巴克咖啡、瓦库茶艺馆、上井精致料理、蓉亭食贝、大秦地、阿海小馆、广芳园、麦哲沙拉、赛百味。
随后，包括海底捞火锅、KAO TOWN、十里洋场、奇境GinSPA、四小姐的店、金宝贝早教、Judy’s patisserie、Snug 法式料理、“造”精酿餐厅、灰猫面馆、优派光影影城、文创书店等在内的30多个特色餐饮及休闲体验品牌也将陆续开业。
在传统零售势微，休闲餐饮、体验与新奇业态兴起这个我们都知道的行业大势下，能做到“守正出奇”，真的是屈指可数。历时四年，海马以独具匠心般的手法通过打造旗下的首个商业项目［海汇中心］，来宣告了一场关乎情怀的释放！
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