为了挽救百货，这家公司任性盖了300米。那么，郑州的超高层有这个逼格吗？

前不久，只是为了挽救传统百货，这家公司就任性地造了一栋超高层！而且还一不小心的成了全日本最高的建筑——取名阿倍野harukas。

在这个看脸拼颜植的时代，功能与形象偏弱老旧建筑（商业）正逐步被更年轻多元化的消费人群所抛弃。

改造前的阿倍野harukas

阿倍野HARUKAS于2010年1月9日开工，至2014年3月7日全面开业，可谓是脱胎换骨。

完成改造的阿倍野HARUKAS

改造后，昔日的百货商店脱胎为一座新型的综合商业设施，并一举成为大阪最高的摩天大楼（300米），也是日本第三高建筑物，仅次于东京晴空塔和东京铁塔。

项目本身利用尖端技术来降低二氧化碳的排放，实现与自然生态的和谐与共存。低层部分（B2至L14）是近铁百货和HARUKAS美术馆，中楼层是办公室，高楼层部分则是万豪都酒店和HARUKAS300展望台。

目前夏普将其位于大阪市内的营业据点设置在阿倍野HARUKAS。此外，还有多家银行和证券公司入驻。

看完了高逼格的阿倍野HARUKAS

回过头来再看郑州

超高层会发展成什么样？

前期发展缓慢

郑州市超高层建筑起步较早，但是发展缓慢。在上世纪90年代，郑州就已经建成了高202米，45层的裕达国贸大厦。 但直到2011年绿地中心千玺广场完成封顶，郑州才算有了第二座超过200米的超高层建筑。

此后，郑州的超高层项目再度进入低潮，而周边其他省会城市，武汉、长沙超高层建筑发展迅速，无论是建筑数量还是建筑高度都超过了郑州。

郑州市超高层项目因为发展滞缓，已建成项目较少，在建和规划项目较多。据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，郑州目前在建以及待建的36个超过150米的项目中，已建成的项目仅6个，在建8个，待建22个，总建筑高度达8928米。其中，高度在250米以上的项目数量为9个，占比25%。

区位分布

郑州的超高层建筑分布相对集中，在二七、金水和郑东新区内形成集群，合计占比80.6%。其中二七区分布数量最多，含在建、待建项目共计15个。

二七区 是郑州市传统核心商业区，火车站商圈和二七商圈更被称之为郑州商业的核心与心脏。商贸物流、批发、零售是该区的主要经济特征。作为一个沉淀了几十年商业资源的老商圈，一直以来都是郑州商业的风向标。近些年来更是频现升级转型。今年以来，打造中部第一商圈目标的提出，更为本区内超高建设提供了政策上的支持。寸土寸金的土地价格，使得开发商为充分使用有限的土地资源而对超高层建筑青睐有加。

金水区 一直以来都被称之为“行政区”，是郑州政务、金融、科教等城市功能的核心区。良好的经济、人口、产业基础对超高层建筑的吸引力十分强劲。而近年来随着郑东新区的发展以及航空港区建设的全面启动，金水区对城市功能的升级有了更为紧迫的需求，其一直以来区域立体城市空间的开发不足也亟待弥补。

郑东新区 是郑州市商务核心区，新的城市规划中明确提出将郑东新区打造成为郑州“商务中心”，与“商业中心”二七商圈遥相呼应。良好的发展规划和优越的商务环境，使得本区内超高层写字楼得到了开发商的热捧。

物业用途

郑州超高层建筑的用途分为写字楼、公寓酒店和住宅。写字楼是超高层建筑的主流用途，占比达到69.4%；国际知名酒店、酒店式公寓和住宅产品的比重也逐渐增加。

在持有性质上，开发商自持意愿较低，除酒店以及部分低区商业外，以写字楼和住宅为主的销售型物业占比90%。

超高层建筑数量的增加，也弥补了郑州国际知名酒店的匮乏。希尔顿、JW万豪已开业，洲际英迪格、丽思卡尔顿也已确定进入，郑州国际商务、旅游的住宿环境在这波超高层建筑热潮中得以提升。

未来发展趋势

1、天际线高度将会继续刷新
新的城市规划明确提出“两心四轴二十五节点”的发展目标，城市框架将不断拉大，郑州外围区域的限高较弱，持续增长的经济水平也提供了强有力保证。郑州市高度将会有进一步的突破。

2、超高层建筑在区域上呈现集群化
超高层建筑对人口密度、经济水平等有较高要求，郑州区域人口、经济不平衡，使得超高层在部分区域内聚集。以郑州东站、二七广场、东风路花园路为中心，区域范围内超高层项目规划众多，将会形成超高层建筑的集群。

3、超高层项目业态复合度提高
超高层项目体量较大，为超高层项目的业态复合提供了容纳空间；极高的区域辨识度，提升了商业业态复合的升值空间。郑州的超高层项目与商业结合程度很高，更多的超高层项目的入市将会使得超高层项目的业态组合越来越丰富。

4、与即将形成的地铁网络紧密联系
超高层项目看重地铁稳定而庞大的运输能力，地铁也同样看重超高层项目的聚合吸纳能力。超高层建筑将与地铁大发展形成紧密的联系，尤其是交通枢纽所辐射区域，将会对超高层建筑的选址有极大吸引。

>>>>专家怎么说

Buro-OS创始人、“央视大裤衩”建筑设计主创

奥雷·舍人

城市化这样一个巨大的引擎下，高层大楼正以前所未有的速度向前发展，中国所热衷的超高层建设并不是说越高越好，要思考的是应该成为怎样的建筑，去考虑其形态、组成和传递的建筑话语。摩天大楼作为现实存在，目的是使城市更加紧凑、更加有生机，比如说大部分人都生活在城市，而不是农村，其实这也是一个集体的决定就是要在城市里生活，在摩天大楼里生活，我们要做得更多的是怎样改善摩天大楼的功能，尤其看它如何落到地面，与地面相接，融入周围环境。不过，目前中国所出现的摩天大楼热潮，也是城市里不断变化的建筑能量所产生的历史性矛盾，比如欧洲已经发展成熟，较少新鲜事物会发生，但当一个城市各方面都规划特别好的时候，也是一个无趣的城市，倒是如果有一些小的问题，不断需要去完善的时候，这个城市反而更加有活力。

URBANUS创始合伙人
孟岩

深圳、北京、上海也好，二三线城市也好，甚至华西村，都在盖200米以上的摩天楼。摩天楼在中国更多是要满足国家、城市、地区、企业的象征主义，这远大过了实用意义。不管你喜不喜欢，想不想住到400米以上，城市一定会这么发展下去。但高度并不是摩天楼能够给予城市的唯一价值，如果不再拥有更大的城市和文化理念，摩天楼仅有的垂直属性将会变得十分脆弱。如果高度是城市建造摩天楼的唯一诉求、参数的话将非常危险，建筑师应该给摩天楼赋予更大的责任。目前我国普遍存在对摩天楼的误解，就是盲目追求最高。

RET睿意德 华中区策略顾问部高级总监
石俊东

超高层建筑在郑州新项目的规划中正在不断出现，在提升城市和项目形象以及加大土地利用率等方面很有帮助。但是在不断挑战高度的同时，也为项目的前期可行性研究，产品定位和后期运营提出了重大的挑战。未来的开发一定要注重项目整体的合理定位和规划，发挥超高层的优势和价值，为项目的销售和运营做好铺垫，以降低开发风险。

>>>>郑州超高层Tips

裕达国贸于1997年建成开业，共耗资3亿美元，由世界著名建筑设计师李祖原先生设计。并于2003年重新进行了二次装修，1至3楼为裕达福福百货，算得上是郑州的奢侈品集结地，经营着LV、Burberry、Zegna、万国表行等几十个中高端奢侈品牌。

作为郑州的第三代地标，与前者相比在品牌的引入上则稍显逊色。但从商业的本质及当下的市场情况来讲，大玉米的裙楼商业选择走中高端精品还是较中肯的。

从先期开业，并引入18PLUS、HIBIKI、茉莉餐厅的御湖道，再到于近日开业，引入Armani集合店、ESCADA、FURLA等逾40个国际一、二线品牌的G-BOX，大玉米在裙楼商业方面的定位以及后期招商落地均更迎合当下的市场形势与发展方向。

做为实力央企，在万象城刚刚确定落户郑州之时，整个行业都为之振奋，更有资深业内人士感叹：郑州终于将迎来第一家高端购物中心。

时至今日，开业一年的万象城并未给我们带来更多惊喜，至今一楼的四个大牌依然以围挡形象示人，百货主力店金标百盛也于近日撤店。

但我们不可否认万象城的开业为郑州商业格局及品牌提升所作出的贡献，他不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经营理念带进郑州。随着万象城一期商业的调整，以及万象城二期、华润中心的开工，相信会越来越好。

郑州万达中心 205米

郑州银基中央广场 286米

郑州绿地中央广场 360米

宏光财富高地－天然大厦改造 339米

郑州备案超高层项目一览

01. 绿地集团郑东高铁站东广场超高层|360M|××层|郑东新区
02. 宏光财富高地|339M|75层|管城区
03. 恒大中原经贸中心|320M×2|××层|中原区
04. 新田时代广场|320米|56层|二七区
05. 中铁七局中央商务区地标|300M+|××层|二七区
06. 银基中央广场|286米|62层|金水区
07. 华润中心二期君悦酒店|280M|57层|二七区
08. 现代传媒中心|280M|××层|中原区
09. 上上财富广场|277M|××层| 二七区
10. 二七绿地中心|270M×2|70层|二七区
11. 建业中心|245M|51层|经开区
12. 龙湖金融中心双塔|240M×2|××层|郑东新区
13. 银基地产未来路（聂庄）双塔|230M×2|46层|金水区
14. 银基地产未来路（聂庄）公寓|225M|58层|金水区
15. CITY城市广场|200米|51层|管城区
16. 盛豪帝湖国际广场|200M|47层|中原区
17. 金林中心写字楼|200M|××层|金水区
18. 大商集团金博大城二期主楼|200M+|56层|二七区
19. 华润中心二期悦府住宅E座|200M|63层|二七区
20. 名门地产常砦超高层|200M×2|45层|金水区
21. 郑州世界贸易中心|200M×2|××层|航空港区
22. 建业凯浦二七印象|200M×2|××层|二七区
23. 银基地产未来路（聂庄）北地块住宅|187M×2|60层|金水区
24. 银基中央广场副楼|182米|XX层|银基地产
25. 正弘高新数码超高层|180M|××层|高新区
26. 正道国际商业广场|180M|××层|中原区
27. 大商集团金博大城二期副楼|180M|42层|二七区
28. 锦荣国际时代广场|180M|43层|管城区
29. 康桥溪山御府二期|180M|××层|二七区
30. 中铁七局中央商务区D地块|180M|××层|二七区
31. 郑大一附院临床教学科研大楼|176M|40层|二七区
32. 银基地产未来路（聂庄）南地块住宅|161|55层|金水区
33. 中汇-金贸中心双塔|150M|39层|金水区
34. 恒大中原经贸中心住宅楼|150M×4|××层|中原区
35. 金林中心住宅楼|150M×2|××层|金水区
36. 升龙城双塔|150M×2|39层|二七区
37. 华夏新世界主楼|150M|××层|金水区
38. 龙湖锦艺城双塔|150M×2|38层|新郑龙湖
39. 中原广告产业园二期双塔|150M×2|××层|高新区
40. 碧源假日新世界双塔|150M×2|××层|惠济区
41. 豫能洲际华邑酒店|150M|36层|中原区

数据来源：郑州高楼迷

本文由郑州商业观察撰写整理

感谢搜建筑、RET睿意德中国商业地产研究中心、郑州高楼迷

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