郑州商业1920-2020｜百货走向末路、迎来真正的购物中心时代？

上一篇，我们讲到了郑州商业的起源与第一次商战。从清朝末年一个只有2万人口、面积2.23平方公里的小县城，到如今常住人口862.65万、建成区面积392.8平方公里的一座飞速发展中的新兴二线城市。被称之为“火车拉来的城市”的郑州，在近百年的发展历程中可谓翻天覆地。

在经历了上世纪90年代初期的辉煌后，伴随着亚细亚、商业大厦等五朵金花的倒闭、转让经营权、没落等，郑州商业于2000年正式步入了一个长达8年的“断档期”。在此期间，是金博大、通利电器、八方电器、丹尼斯（台资，但仍习惯称其为本土企业）四大本土商业零售企业撑起了郑州商业的一片天。

当年火遍郑州、家喻户晓的通利家电量贩

时过境迁，通利电器因一场家电圈的纷争而彻底退出了市场转向房地产开发（通利地产）；金博大于2006年被大商集团买入；八方电器虽仍坚守阵地，但也逐步多元化发展转向了房地产开发、投资等领域（火车站万博商城、郑东商业中心等）；唯有丹尼斯依旧坚守在商业零售的发展道路上，并逐步壮大成为一个集百货、购物中心、大卖场、便利店与物流配送等于一体的“零售连锁帝国”。截止目前，丹尼斯集团已在河南省累计开出百货12家、大卖场49家、商业街1家、便利店180家，总计242家门店。

上世纪90年代初的二七广场友谊广场

百货发展已迈过巅峰

郑州百货业的发展缘起20年前那场惊天动地的“二七商战”。亚细亚以一敌五的场面直至今日，仍被多数老商业人挂在嘴边，奉为商业地产、零售业的经典教科书案例（据郑州商业观察了解，昔日的商战发起人，时任亚细亚商场总经理的王遂舟，目前已转型养老地产）。

20年后的今天，我们做了一项统计：有超过53%的受访者仍然选择在百货商场内完成自己所需的购物需求；这其中，在购物中心完成消费的仅占仅27%；其余均为只在网络渠道完成消费；或许会有朋友说道：我们年轻人已经很少去逛百货商场了，我们接着往下看，先来看一组消费数据：

郑州百货商场人均消费：550-1000元/人；

郑州购物中心人均消费：150-550元/人；

单价高、消费频次中等偏下的品牌业态主要聚集在百货商场内；

单价适中偏下，消费频次较高的品牌业态主要聚集在购物中心内；

虽然百货在整体上受电商和购物中心冲击较大，并持续性在走下坡路，但仍有相当一部分老牌百货依靠自身强劲的影响力及购物卡等大宗消费体系，取得了较高的营业额表现。丹尼斯人民路店更以29.8亿元的营业额取得了2014年全国百货商场第18名的业绩。

而近期接连关店裁员的万达百货，其2014年全国99家店总营业额为256亿元，平均单店营业额为2.59亿元。考虑到大量万达百货仍处在开业初期和陌生区域。郑州二七万达百货的2.6亿元营业额已属于较为中等水平。

与百货商场相比，郑州购物中心仅有国贸360广场的销售业绩能与之掰掰手腕。而锦艺城、万达广场除电影院（耀莱成龙国际影城与万达影城在过去一年分列郑州票房市场冠亚军）等特殊业态外，更多时候则充当着区域型一站式购物场所的角色，与丹尼斯、大商辐射全市乃至全省相比还相差甚远。

老郑州人的记忆，1997年开业当天的金博大城

相比购物中心，丹尼斯和大商等老牌百货均在15亿元以上的年销售额仍然处于领先地位。同时，近年来两家巨头都在积极转型购物中心化。

2009-至今 购物中心带来全新体验

在过去的五年里,郑州的零售市场发展迅猛,社会消费品零售总额从1678亿元翻了一番,于2015年10月末达到2711.32亿元。同样，截止至2014年末，郑州市年人均可支配收入达到29,095元，五年复合年增长率保持在10%以上，为中部地区增速最快城市之一。

城镇化快速推进的同时，随着越来越多的人解决了生理需要、安全需要（马斯洛需求层次理论）之后，便开始了向更高阶层的进阶。从家用电脑的普及，到私家车数量的飞速增长，再到旅游人群的不断上升，无一不彰显了商业消费人群对更高层次消费需求的延展。

2009年，深国投印象城郑州开业；

2010年，新加坡凯德置地郑州凯德广场开业；

2010年，新田置业国贸360广场开业；

2011年，中原万达广场开业；

2012年，二七万达广场开业；

2012年，锦艺城开业；

2014年，华润置地郑州万象城开业；

2015年，丹尼斯大卫城开业；

…

伴随着越来越多的购物中心开业，不仅带来了更多有趣、有品质的品牌，同时还大大提升了消费者的体验性。商场也从过去单纯的只满足购物需求顺延到了满足多种消费需求的场所。

国贸360，俨然成为郑州购物中心的代名词

过去，好的品牌进不到郑州开店，一是因为还不能更准确的洞悉消费力；二是苦于没有合适的物业；这一点上，不得不说万达、凯德、华润等一线商业地产企业的进驻，带来明星效应的同时也大大降低了一大批未进入郑州市场的国际/国内一、二线品牌的拓展成本。无论在任何行业，品牌信任度与背书都非常重要，尤其是在一座相对陌生的城市。

在空间利用上，购物中心是浪费空间的艺术，通过体验化业态和舒适的空间感受来吸引客户；百货是利用空间的艺术，通过齐全丰富的货品和配套统一的服务来吸引客户。也因此，在郑州市场发展相对不够成熟的这一阶段，百货与购物中心的激战仍在继续。但随着全国的商业发展大势，郑州商业的未来，一定是朝向精细化发展的。

2016以后，郑州商业将“两条腿”走路

与武汉、成都、天津、杭州等发展成熟的商业二线城市相比，郑州做为新二线还较为稚嫩。商业量虽大，但真正优质的物业并不算多，几乎60%的商业都是销售型，随着2016-2019年建设阶段的大商业逐步建成开业，未来三年郑州零售地产物业的总体量还将再进一步拉大，新建的商业也将不再只局限于二七商圈，但随着开业日期的向邻近、项目同质化等问题在未来几年等涌现，也不排除郑州零售地产未来面临着高库存、高空置率、严重过剩的局面。

将于2017年末开业的正弘蓝堡湾四期－正弘城，欲复制一个加强版的“万象城”

与此同时，“小而美商业”、“MINI商业”将涌入主流阵营之中，在这一发展时期扮演着十分重要而有意义的角色。

有着“mini万象城”之称的华润“1234space”商业面积仅1万平方米，引入了GAP、H&M、西西佛书店、太平洋咖啡、华润blt精品超市、绿茶、星巴克等品牌。该项目也是典型的小而美商业。

郑州版小而美代表：璞丽中心－蜻蜓广场（待开业）

过往两年里，主编Tony始终都在关注着这一项目的成长。从最初的拿地，到方案的规划、设计、优化，再到招商，也与该项目的操作团队有过数次的深度交流与探讨，不觉感叹：判断一个项目的优质好坏，大多数人都将目光瞄准了品牌数量及档次，但这些都只能算是N多个点中的其中之一，我们真正应该关注的时候一个项目的规划、产品组合、团队、开发商实力等，这些才是决定一个项目好坏、走多远的关键点。

之所以说“小而美”商业会是郑州商业发展的未来，原因在于：未来的消费一定是在居住、工作两点之间2-3公里范围内就可以解决的。即便电商冲击再大，但是家门口的日常消费还是需要的，所以以“小而美”著称的社区邻里型商业中心是难以完全被虚拟购物替代的。

小而美商业并不是大型综合性商业中心的缩小版，一定是从定位、功能、业态、服务等各方面与大型商业中心形成差异。在与该项目商业负责人梁斌深入交流后，我们一致认为：小而美商业要打造的，应是业态组合更追求围合性和复合化。

定制化的业态配比及品类组合往往可以打造出小群体的消费生态圈。小而美商业因为其消费者定位的聚焦化，客群的价值观诉求更容易被把握，在遵循一定共性诉求原则下，定制研发一些能满足特定客群个性化需求的业态和商户，同时筛选具备消费闭环的业态组群，精准锁定客群需求。

招商定位层面，该项目定位“轻时尚”，除引进了星巴克、多乐之日、丸龟制面、米芝莲奶茶等轻餐饮外，还根据周边消费人群的消费适当加入了一定比例的零售服饰业态，同时近期还计划再引入一家非标型电影院，以进一步满足周边家庭消费需求。

蜻蜓广场在规划设计上，聘请了国际顶级设计大师王弄极，将原本一个最有可能做成盒子型商业的项目打造成为了一个峡谷式半开放商业街区；

景观设计及打造上，开发商也选择了此前跟上海新天地合作的机构公司地茂，为该项目加入了水系、阳光顶等新元素，除此之外还有大面积绿叶成茵的绿植与树木，其做为整个商业的主公共空间，别出心裁的主题景观不仅将营造出很好的休闲娱乐氛围，还很好地充当了客流到商流转化的过渡空间，给休憩、停留和聚会提供了适宜的环境和场所，并一定程度上增强了商业街内品牌的影响力以及客流吸引能力。

高富帅本不可怕，可怕的是高富帅比你还努力。通过这张平面图，可以看出，不断的室内室外空间转换，以及在很小的尺度内演绎出更多的视角、景观与空间体验，商铺也紧紧环绕在动线四周。虽然公寓与写字楼才是室内街区的主角，但商业及空间的设计丝毫不会影响到顾客观感。

从艺术的角度看待，蜻蜓广场将会提升郑州当代艺术发展的空间，而其母公司中部大观地产与时尚传媒集团的合作也让人对这一项目产生了更多的想象空间。但在现如今中国的社会背景下，艺术仍会面临着要在各种力量的夹缝中寻求生存空间的命运。因此，蜻蜓广场在未来发展注定还有很长一段路要走。

不得不说，在这个项目的设计及规划以及与运营团队的深入交流后，主编Tony看到的是一个在未来有可能实现集信息传播、文化渗透、互动交流等多个复合型功能于一体，有可能是最靠谱、最能体现商业综合价值的一个案例（当然还需要开业后再观察）。

展望郑州商业的未来，仍会面临供大于求、缺乏专业化运营团队操盘及同质化严重等问题。传统商业无论是在人气提升亦或营收增长上，都难称理想。未来的商业地产，必然是围绕满足消费者全方位的体验和感受来建造及规划的，单一的购物体验已经成为过去式，全方位的感受才是商业运营的着力点。

景观、文化、创意，都应该融入到项目的特质中，自然景观与现代商业的融合，以及文化产品创建延展出的文化内涵和氛围，甚至一些极具创意，激发人想象力的产品形态，都将是为顾客带来良好的体验组合元素。

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