郑州城中村改造，开发商真的挣钱吗？财务测算告诉你真相

暂且抛开此前政府对外宣告的年底前完成市辖区内所有村庄基本完成拆迁这一问题，单就“郑州城改”本身来看，十几年走下来确实不易。从2003年的摸着石头过河，到2007年步入成熟阶段，再到现如今的收尾工作。郑州城改12年，在这一多方博弈过程中改掉的不仅仅是违章建筑与私搭乱建，更为这座城市的发展起到了极其关键的作用。

众所周知，城改的本质问题是利益主体间的调整与均衡。近年来郑州的城中村改造大多面临拆迁难，赔偿问题谈不拢，拆迁就会一直耗着。究其原因，合作者（政府、村民、开发商）之间权力及经济实力的不对称，使得处于弱势地位的村民得不到应有的利益份额，在生存及未来发展均受到制约的情况下而造成的。因此，我们认为城中村改造进度之所以缓慢，归根结底还是利益分配机制的不完善而造成的。

郑州市城中村分布

拆迁难

昨晚与一同学吃饭聊天，他们公司目前正在操作郑州市区内一个中型城中村改造的项目，聊起项目的进展情况，连连叹气。暂且不算资金使用成本，单是搞拆迁就一下占用了3年的时间，安置房的交付时间肯定是要延期了，紧跟着就是拆迁过渡安置费的翻倍及生活费等各项补偿的继续发放。原本一个项目下来能有个百分之十几的利润率，结果一下搞的能不赔钱就好的结局。

此前国务院法制办曾发布公告解读城中村改造的拆迁难与建设慢，指出：与城市房屋拆迁相比，“城中村”的征地拆迁不仅涉及农村房屋的拆迁问题，还涉及集体土地征用问题，涉及失地农民的就业安置问题，涉及集体资产改制问题，涉及农村传统风俗和文化的传承等问题。在推进城市化进程中，因“村改居”带来的安置、婚嫁、迁徙、入伍、上学、就业等各种问题和矛盾逐渐凸显出来。

特别是征地拆迁，给予被拆迁户的是一次性经济补偿，而安置工作涉及被拆迁户的长远利益。“城中村”的被拆迁人大都以房租为主要家庭收入，尽管被征地拆迁后可领到一笔可观的补偿安置费，但近年来他们赖以生存的房租收入却因征地拆迁而减少了。因此，部分被拆迁人往往利用一切手段拖延拆迁进程，争取维持现状继续收取高额房租，从而影响征地拆迁工作进程。

目前的征地拆迁工作是建立在市场经济体制上的，有的拆迁人就是企业，征地拆迁的目的就是出让土地、开发商品房赢利，体现的是企业或个人利益。在此情况下，被拆迁人不会牺牲自己的利益去满足企业赢利的目的。相反地，村（居）民会最大限度地争取自己的利益，拆迁“钉子户”的出现也就成为市场经济条件下的必然现象。

在城市化推进过程中，“城中村”征地拆迁困难重重，违法建设却屡禁不止，甚至出现了“哪里要拆迁，哪里的违建抢建最凶猛”的现象。对此，郑州商业观察查阅了《河南省农村土地管理规定》，条例指出：在城中村，只能盖3层建筑，加盖部分均属于违建。即便如此，仍有多数拆迁户抱着“一夜暴富”或“侥幸”的心理不分昼夜的加盖。也由此增加和延长了开发商与村民商议拆迁、政府出面协调等的时间成本，一定程度上也造成了拆迁难、改造慢，并严重影响了开发商自身的财务资金成本及项目整体的建设时间。

据郑州商业观察统计，仅金水区已经公示的城中村改造项目中，有多达24个村的开发商均规划了涵盖多种物业形态的中型或者大型购物中心或商业街区。随之而来的问题即：谁来经营？谁来管理？谁来消费？而这些问题，也将是城改项目在未来运营过程中面临的最大难点。如何规避这些？首先需要政府在每一个城改项目立项之前，要更多的考虑区域总体规划控制的条件，尽量避免3公里内多个10万㎡以上商业同时存在的尴尬。

郑州商业观察统计下的部分城中村改造名单

但结合近两年郑州称改的实际情况，郑州商业观察在上一段提出的设想仍显空洞。纵观近两年进行改造的城中村，拆迁安置大都占据了项目70%－80%的住宅量，开发商能够进行销售的住宅产品体量十分有限，因此就不得不多出商业、街铺进行销售，以此来平衡财务成本，实现盈利。但正如嫁出去的姑娘泼出去的水，一卖了之的商铺没有任何返租政策的情况下只得是“野蛮生长”，最终成为了无序的代名词。至于商铺的持有者（村民或投资客），最终会发现，在没有了统一的物业管理、业态规划、招商及商业运营的商铺，会逐渐变身为股票市场里的ST，租金增长乏力、业态单一（大多街铺最终都走向了餐饮业态），从而直接导致商铺价值大打折扣。

资金，是开发商最大的痛点

在开发的过程中，融资渠道较窄、融资成本较高等实际问题成了各家开发企业的心头病。同时，先行安置政策也给开发企业带来较大的经济压力。在此，郑州商业观察不妨给大家简单算一笔账。

注：以下数据供参考，不作为标准

安置背景：共有拆迁户600户（以5人为一户），三层以下（含三层）建筑安拆比按1:1.3计算，拆迁过渡费按照每月每平方米8元的标准计算（该村以每户600平方米统一计算，直至安置房交付为止），拆迁后的生活费按每人每年5000元的标准来计算（一般会持续至村集体经济建成交付后不再发放）。此外，每户的搬家费按7000元/户的标准进行补偿。上述以一季度集中发放一次为标准。

建设背景：安置房工期（36个月）；村集体经济建成交付（48个月）

最后我们来看看该开发商一共要承担的前期拆迁安置费用大致是多少钱

搬家费投入：600户＊7000元＝420，0000元（该项为一次性发放）

拆迁过渡费：8*600＝4800元（每户每月）＊36=17，2800元（每户3年总过渡费补偿额度）＊600（全村户数）＝103，680，000元（三年安置过渡费总投入）。

注：现阶段郑州的城中村改造项目大都不能按时交付安置房，假设按延期一年来计算，开发商需要在三年基础上按翻倍原则多支付一年拆迁过渡费，即：16*600*12=115，200元（每户/年）＊600=6912，0000元（600户/年）

安置生活费：5000*5=2，5000元（1户/年）＊600=1500，0000元（600户/一年）＊4=6000，0000元（600户/四年）

注：平均1户按五口人计算，一人一年的安置生活费为5000元人民币

最终，保守估算（按安置房三年建成交付、村集体经济至第四年建成交付），该开发商在村民拆迁安置费用的支出总额为1.641亿元。当然，根据郑州商业观察的调查显示，郑州有40%的城中村改造项目因各种原因，安置房交付时间均超过原定计划的三年，保守估算，按600户的中型城中村改造项目计算，一家开发商需要付出的前期安置费用粗略为1.6亿－2.5亿元之间（甚至更多）。

当然，如果算上资金使用成本，到最后开发商的项目整体利润也会被蒸发掉很大一部分，甚至一个项目做下来有赔钱的风险。

根据郑州商业观察的调查，大部分开发企业的拆迁安置费及安置房建设资金较为紧张，随时可能出现资金断链的风险（根据相关规定，城改项目需安置房封顶，方可开始建设商品房，也意味着前1-2年将会占有开发商大量资金）。实际操作中，部分开发商无法一次性向村民支付拆迁赔偿款，便以20%至30%的年利息向村民进行借贷，一旦开发商资金断链或信用失范，便会引发影响社会稳定的群体性事件。

也正因此，面对高昂的拆迁安置成本，巨额的投资，回迁安置面积之大，可用于销售的面积小，投资回报小，融资渠道窄等诸多问题，使得近年来开发商鲜有直接涉足或愿意主动参与到城中村改造项目。

改造后的西关虎屯村如今已成为郑州国贸中心

改造后的小李庄

该如何解决融资难、资金问题？

在此，郑州商业观察附文一篇，由郑州市郊联社逯兵、王攀撰写，深入分析供大家参考。

1．积极发挥银行信贷的作用

一是金融机构要加强对城中村相关政策和地方经济发展的研究判断，认真梳理现有信贷机制、信贷产品，强化调查分析，探索对城中村改造项目的差异化授信政策，对城中村改造开发项目要合理降低准入门槛。要积极研究担保机制、还款来源等瓶颈问题的解决方法。根据城中村改造各环节特点，大力开展金融产品和服务创新，积极满足城中村改造过程中的多元化资金需求。

二是金融机构要加强信贷结构调整，在现有规模下，“盘活存量，用好增量”，设立专项城中村改造信用额度，加大对城中村的信贷支持。

三是各金融机构之间要加强沟通合作，相互借鉴优秀的工作经验和方法，共享信贷投放前期调查信息。对资金需求量较大项目要通力合作，采用银团贷款方式给予信贷支持。

四是强化风险控制，保持金融支持的可持续性。各金融机构要根据城中村改造项目的实际情况，创新风险控制方法，既要保证对城中村改造项目的信贷支持，又要保证把风险控制在合理范围内。

2．尝试开展城中村改造信托融资

信托融资能广泛吸收民间资本、社会资金，提升资金使用效率。实践证明，信托融资比较适合城中村改造的融资需求特点。一是融资条件相对宽松。信托公司可以对未满足“四证”条件的房地产项目发放信托贷款。信托投资公司在资金运作的总体规模上，可以较少地受自身注册资本的影响。二是募集资金手续简便。发行集合资金信托计划，只要信托公司认可，无需逐个报批。只要项目需要，随时可在市场上发行集合资金信托计划。

3．可发行支持城中村改造的房地产信托投资基金

房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

城中村改造项目有政府政策支持，前期投入较商品房低，且其房源有稳定的需求者，资金回收稳定，加之政府在土地、税费方面的优惠政策，具有稳定的盈利能力，已经满足房地产信托投资基金的发行的内在要求。因此，应出台相关的《房地产信托投资基金法》、制定房地产信托投资基金的专项管理措施、根据国情强化的监管房地产信托投资基金力度，完善监管体房地产信托投资基金系，建立一个系统性、跨部门的监管体系，加快发行支持城中村改造的房地产信托投资基金。

4．利用债券市场融资

支持金融机构发行支持城中村改造的专项金融债，鼓励城中村改造主体利用非公开定向融资工具进行融资。鼓励城中村改造企业，通过债券市场进行融资。地方政府可以通过设立担保基金的形式，为融资平台增信，帮助其在银行间债券市场融资。

2013年8月底，《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》对专项用于棚户区改造、城中村改造项目发债募集资金额度比例放宽至总投资的70%上限，同时首次明确鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于棚户区、城中村改造项目建设。

并规定凡是承担城中村改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于城中村改造项目建设；对于专项用于城中村改造发债申请，将按照“加快和简化审核类”债券审核程序，优先办理核准手续，加快审批速度。这些政策措施，都为城中村改造项目加快推进债券融资创造了条件。

5．创新保险资金支持城中村改造运用方式

充分发挥保险公司的机构投资者作用和资金融通功能，在符合宏观经济政策、产业政策和监管政策的前提下，积极探索保险资金服务实体经济的新模式、新路径。

支持保险公司以股权、基金、债权、资产支持计划等多种形式，为重大基础设施、城市基础设施、保障性安居工程等民生建设和重点工程提供长期资金支持。支持保险资金参与信贷资产证券化，盘活存量金融资产，优化金融配置。探索保险资金投资优先股等新型金融工具，为实体经济提供长期股权投资，化解融资成本高的问题。

6．探索发行市政债券用于城中村改造

地方政府债券也被称为“市政债券”，是指地方政府根据信用原则、以承担还本付息责任为前提而筹集资金的债务凭证，由地方政府及地方公共机构发行的债券。

具体在城中村改造运用中，就是地方政府在规划城中村改造项目时，可合理预期所改造的土地未来会升值并得到商业开发，从而可以获得稳定的房地产税或物业税。把未来的税收收入专门划出来，据此发行市政债，实际上就是用未来的税收收入来源作为当前发行市政债的偿还保证，从而获得融资，用于城中村改造项目中。基于此，需要先期建立完善包括房地产税或物业税在内的财产税制度，为发行市政债提供基础。

从长远看，发展市政债疏通城市建设资金和棚户区改造资金来源，是最终解决地方债务问题的有效途径，市政债券由地方政府统一发行、统一使用、统一还款，可以弥补当前地方政府融资渠道的缺陷，降低融资风险。

7．开展金融机构资产证券化

2013年7月份，国务院出台《关于金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》（国办发﹝2013﹞67号），要求逐步推进资产证券化常规化发展。推进资产证券化，有利于加大对城中村改造等保障安居工程领域的支持力度。

在具体操作时，商业银行在对城中村改造等项目进行融资后，将其所持有的城中村改造贷款债权出售给特设的证券化机构，然后由该机构以其收购的城中村改造贷款为基础，经过信用增级、信用评级等各项措施后，在证券市场上发行抵押证券。还款来源仍然以城中村项目建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政“兜底”为主。此种融资方式实质上是贷款银行的一种债权转让行为，即商业银行把对保障性住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。充分发展的证券化市场有助于化解银行面临的各种风险，平衡其流动性和盈利性目标。

在推进资产证券化的进程中，要充分发挥金融监管协调机制的作用，促进银行间市场和交易所市场的信息共享；进一步完善信息披露，既要强化外部信用评级，又要鼓励各类投资人完善内部评级制度，提升市场化风险约束机制的作用；进一步明确信托公司、律师事务所、会计师事务所等各类中介服务机构的职能和责任，提高资产证券化专业服务技术水平和服务质量。

该文章由WP-AutoPost插件自动采集发布

原文地址:http://toutiao.com/item/6191975426326249986/

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 郑州城中村改造，开发商真的挣钱吗？财务测算告诉你真相