2015郑州市金水区47个城中村改造进度

从2003年起，郑州市的城中村改造处于“摸着石头过河”阶段。在政府主导下，城中村改造模式主要分为两种形式：一种是以路寨村为代表，让村民入股实行股份制公司化模式运作，城中村自我改造；另一种是以西关虎屯、燕庄为代表，由开发商直接投资、独立建设。

在城中村改造的探索中，既有西关虎屯、燕庄改造顺利、成功的典型，也有西史赵村先村委会与开发商合作开发、又因故变更为土地招拍挂出让的反复，路寨村实行股份制模式自我改造流产的失败经历。

为了规范、引导全市城中村改造，郑州市政府先后出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法》等城中村改造专项文件，确定了郑州市城中村改造的基本框架。这一框架可以称之为郑州市城中村改造第一阶段模式。

今年，将是郑州步入“城中村改造”的第12个年头。在刚刚结束的郑州市第十四届人民代表大会第二次会议上，郑州市市长马懿指出：2015年郑州市还将继续加大对城改、旧改的力度，启动 “六旧九新”片区改造的106个项目建设。

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《2014年郑州市金水区城中村改造项目进度一览表》

结合城中村项目改造定位来看，众多三环线以内的城改项目以走“城市综合体”的开发模式为主，多凭借其优越的地理位置和城建配套来作为项目的主要卖点，并结合自身大体量的市场供应和较为丰富的物业类型进行宣传。

最为成功的当属由升龙置业开发的燕庄城中村改造项目（曼哈顿广场），其在宣传升龙开发品牌的同时，将城中村改造提升到了城市运营管理的角度。

另外，由广厦集团开发的任寨城中村改造项目（广厦·城市之巅）的推广也值得关注。该项目前期由于存在一定土地问题，因此实施的策略是先改造、后土地招拍挂。因此项目在入市形象的卖点诉求上，主推“爱”的主题，结合周边优越的市政配套资源，先后推出婚房置业诉求、青年恋爱主题的“情人街”商业项目等。当然最后该项目因为土地等问题做得并不顺利，在市场上引起的争议也颇多，但抛开这些客观来看，作为一个市中心繁华区域的中等（体量）城中村改造项目，其主打精品社区、人文主题住宅的思路对于今后参与城中村改造项目的开发商们还是有一定的借鉴意义。

反观郑州三环线以外的城中村改造项目，一则是体量较大、二则是因为周边市政配套资源有限，因此相对于市区内的城改项目，自身产品创新和建筑规划的差异化特色将成为其主要的卖点。凭借一站式的教育配套资源、特色园林景观以及户型上的创新和低密度居住等策略，成为引领片区的特色大盘。

即便如大体量的七里河城中村改造项目（美景鸿城）来说，其物业形态也属于典型的城市综合体项目，但受其所处地理位置的影响，项目在入市形象上仍旧走人文主题的特色大盘概念，持续强调项目的居住属性和卖点，弱化项目的商业及办公属性。

未来，综合体扎推郑州城中村改造城市综合体是满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、的经济聚集体。

郑州城改十年，到了今天已经呈现除了燎原之势。正如上文所说，在三环线以内的城中村改造，受前期拆迁、安置成本高等因素，不得不提高容积率，以实现最终的开发收益。而“城市综合体”概念，在郑州这个2.5线城市，也成为了所有地产代理公司的必修课题。

郑州要在3年内完成主城区内所有城中村的改造（当然我们都明白仅3年的时间是绝对不可能完成的），不仅将催生上千上万个百万富翁，更值得关注的是：几乎每个城中村改造项目都以“城市综合体”的姿态面世。郑州商业观察的小编不禁疑惑：莫非未来3-5年，郑州将再诞生几十数百个城市综合体（郑州现阶段的综合体项目同质化已经很严重了）？

郑州商业观察认为：面对现如今愈发高涨的拆迁难、拆迁贵、赔付高等问题，参与城中村改造的开发商们更希望在保证利润的前提下，再实现“开发出好产品”这一愿景，因此在规划阶段，即便是部分商业自持经营，也都希望在未来变现的时候可以卖个好价钱。但如果大规模的集中商业成为城市综合体中难以消化的鸡肋，那么对于参与城改项目的开发商们而言，利润将很难被保证。

据郑州商业观察统计，金水区已经公示的城中村改造项目中，有多达30个村的开发商均规划了涵盖多种物业形态的中型或者大型城市综合体。随之而来的问题即：谁来经营？谁来管理？谁来消费？而这些问题，也将是城改项目在未来运营过程中面临的最大难点。如何规避这些？首先需要政府在每一个城改项目立项之前，要更多的考虑区域总体规划控制的条件，尽量避免3公里内多个10万㎡以上商业同时存在的尴尬。

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