电商冲击下，郑州商业该何去何从?

夜深、人静，泡上一杯浓茶，回首刚刚逝去的2014，不仅因为自己踏遍了14座城、观察了逾40个商业项目；还因为在这一年里，郑州商业终于觉醒，开始干“正事儿”了。

2014年4月，华润置地全国第六座万象城在郑州开业。这艘商业巨舰的驶入，不仅引领郑州步入“购物中心”时代，更从业态规划、建筑设计、商业运营等多个维度向郑州这座新兴2.5线城市诠释了专业化高水平的商业项目该如何设计与运作。

随着城市的发展，原本的城市规划越来越跟不上人们前行的步伐，旧城改造、城市扩围等问题逐渐成为摆在规划者眼中的议题。如何将科学的城区设计与便捷的生活相结合，成为大多数城市规划者们努力思考的问题。纵观近年来郑州的变化，城市规划者们交出了一张还算让大众满意的答卷。 曾经最高的二七纪念塔，如今早已淹没在高楼林立之中；曾经伴随我们出行的“大辫子”（电车），也被更加快速便捷的地铁与BRT所替代….当然还有一点我们不可以忽视，不到三年的时间里，郑州在建及规划中的城市综合体项目达到了53个。面对这样的数据，身边不少的业内朋友都惊呼郑州综合体“过剩危机”已经凸显，并对未来的市场发展表现出了一定的悲观情绪。

注：金地集团已经正式退出金水区工人新村片区改造项目

2010年，中原万达为郑州带来了首个真正意义上的购物中心，但也随之成为了本土各大房企争相模仿的对象。紧接着，一个个的盒子型商业拔地而起，盒子里再画成格子进行销售，最后再选择售后返租的经营模式进行招商与运营。操作形同流水线，就连洗手间、服务台的位置也都如出一辙。这种千篇一律的规划手法，使得消费者对于购物中心的认知与理解始终停留在百货+超市+影院+餐厅的物理大盒子层面，购物中心原本应当拥有的魅力及社会效应大为逊色。所以在我看来，虽然这些项目大都还未入市，但能够想象的到，一旦入市必然会面临产能严重过剩与恶性循环竞争。一波又一波的投资客们会在广场上拉起横幅，消费者们也会因为购物中心内严重的品牌同质化与单一的产品规划而流失，最终导致大量“盒子型”商业的空置与价值下降。

试想，如果当初东区的宝龙城市广场在进行规划时做成Block式街区或做一个半开放式商业为后期调整留足物业空间，或许在今天就会变成另一番景象，投资客们也不会是开着宝马进、骑着电动车出了。

电商冲击下的思考

在经历了一个时期的消费快速增长与城市大踏步式发展后，我们迎来了电商时代。城市在变，社会在变，消费渠道在变，人们的消费习惯也在发生着变化；而唯一不会发生变化的，即商业操盘者们对于商业本质的钻研与探索消费者心理及精神需求的研究。

正如2014年光棍节淘宝天猫们的571亿单日成交纪录，在今天已俨然成为业内外研究讨论的对象一样。实体商业在这次新技术革命的冲击中面临着巨大的考验，有人说它模式陈旧将面临崩溃；也有人说它迎来了一次变革的机会，未来的空间将会更加广阔。但不管你喜欢还是不喜欢，作为实体经济的从业者，都要应对这种冲击。

在最新出炉的2014百货、购物中心业绩榜单中，郑州各大购物中心与百货公司通过对业态布局、品牌以及运营策略的适时调整，坚守住了阵地。但综观郑州商业，大家均有不同程度的硬伤。

产品规划上都是一个个的“大盒子”；

业态规划上，毫无依据的平面布局与纵向布局；

电商冲击下，均在疯狂抢夺餐饮及儿童品牌；

公共空间的先天不足，导致了应有的串联作用无从发挥；

归根结底，与其说是电商对于实体商业的强力冲击，倒不如视为是本土百货与购物中心运营者们的不思进取。按莫利·巴利斯在《购物的社会学》中的观点，商场最大的魅力在于种类齐全的商品，有吸引人的商品陈列，以及更贴近消费者的场所体验感。无论你购买与否，均能自由地品评商品。

因此，我们要想使商场成为生活需求的综合满足者，就必须通过对建筑形态的设计、品牌的优化、以及创造出与他们生活必不可分的消费空间和业态来深深吸引消费者，并最终将其从电脑前拉回到现实生活中来，并最终进入到实体商业。

例如去年我在考察北京商业时对颐堤港项目的思考，其通过层层退台而形成的阶梯式空中花园设计，既充分利用了中庭的公共空间，又丰富了观赏视线，同时还提升了高楼层商铺的溢价与餐饮品质。再比如上海大悦城，通过在商场内嫁接两部跨越多层的飞天梯及高低错落的层次空间设计，都最大化的提升了购物的便利性与舒适度。K11、芳草地、太古里的出现，令人欣慰，他们不仅成为代表新生活方式的新型消费体验中心，更极力满足了消费者们马斯洛需求最高阶段的“自我实现的需求”。

总之，消费者们将商场当做生活方式的教科书已经是10年前的事儿了。现在，他们更希望其真正成为一个生活场所，并让自己在这之中完成聚会、购物、休闲玩乐的综合需求。从这个角度看，功能业态更丰富、空间体验感更强、服务完备度更高的复合型购物中心，或半开放式购物广场更加符合消费者们的需求，无论是情感诉求还是消费本质。

城市越来越大，商圈越来越密，商业项目越来越多，客流越来越分散，人越来越慵懒、越来越宅、越来越精明，跟商场一起争夺闲暇时间的各类场所也变得越来越多。如何吸引消费者来购物中心并反复来，成为各个商业运营者们共同面对的经营难题。值得欣慰的是，在与东关虎屯改造项目、璞丽中心项目以及国贸360广场项目的团队交流后，也让我这个消费者与观察者再一次对郑州商业的未来充满了期待。

所以，当你还在为电商的冲击而懊恼、为越来越多的同质化而哀叹自身命运时，不如想想该设计出怎样的产品来吸引消费者、勾起消费者的欲望并满足需求。毕竟，购物中心5.0时代，消费者们只在乎谁能更好的满足自己。

最后，敬请期待下周推出的《电商冲击下，郑州商业何去何从（下）》，还将通过对上海新天地、郑州正大城市广场、璞丽中心三大项目的商业理解与访谈，进行深入的解析与探讨。

瑞安地产&上海新天地该项目位于上海市最繁华的淮海路商圈内，总建筑面积6万㎡，为香港瑞安房地产首个开发的大型城市核心重建项目。

该项目以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门里弄与充满现代化感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。

中部大观地产&璞丽中心该项目位于金水CBD副中心东南侧，为郑州新老城区交汇处，总建筑面积16万㎡，由本土地产新贵中部大观地产联手地茂等知名机构共同打造。

璞丽中心集商业、公寓、写字楼三大业态于一体。同时该项目为郑州地铁5号线上盖物业，坐拥金水区160万优质客流，星巴克、屈臣氏、57度湘等知名品牌均以进驻。

广元置业&正大世纪城市广场该项目位于郑州金水区农业路与中州大道交汇处，与郑东副CBD接壤，总建筑面积11万㎡，因其是郑州首个多首层、空中平台及服务于社区周边的商业项目而在开业后备受关注。

2008年，广元置业与正大集团“分手”，由此引发的一系列纠纷及后期商业运营的不力也直接导致了该项目最终走向破败。

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