数据告诉你：郑州百货、购物中心真实发展状况

在行业内普遍一致的看法是郑州商业市场仍处在较低水平，从购物中心数量、规划和产品设计水平、业态和品牌的丰富度上确实如此，但市场的相对落后并不代表着商业市场经营水平和业绩的落后。

郑州商业观察联合中国最大商业地产全程服务商RET睿意德，通过其在郑州多个落地项目的执行和研究沉淀，通过实际的数据来为大家还原和解读郑州商业地产的实际发展水平。

购物中心：实际表现较好，但缺乏综合性标杆项目

因数据统计原因，统一以建筑面积来计算比较营业额坪效

从数据来看，郑州购物中心营业额仍然与全国区域型城市典型购物中心有较大差距，全国前30强的营业额门槛在20亿元以上。其中，大多项目或以大体量核心区域优势上榜（正佳广场和天河城），或以主打高端消费上榜（上海IFC），或仍有大量消费卡支撑上榜（石家庄北国商城）。

郑州最高的是万象城的11亿元和国贸360广场的9.6亿元，与全国相比仍有不小差距。国贸360广场受限于较小的体量，在未来的上升空间相对有限，但并不会影响其以24000元/㎡的建面坪效昂首进入国内一线水平，这也说明郑州商业市场的实际发展和消费实力。

实际经营面积仅3万平方米的国贸360广场创造了全年逾9亿元的营业额（日均220万，同比增长40%）与1800多万人次的客流量（日均5万人次客流量，同比增长20%）。

而在2014年4月23日开业的华润万象城（一期），则交出了11亿元的销售额与1.03亿元的租金收益成绩单，在主力店金标百盛百货表现不佳同时缺乏影院主力店的情况下已属不易，也希望未来二期开业和交通条件改善后能够再有良好增长。

区域型购物中心如万达广场、锦艺城（纯购物中心部分），体量均在4万㎡左右，体量并不算大。其中，以二七万达广场5.4亿元营业额和13500元/㎡的建面坪效来说，也已达到了一二线城市的平均水平。

虽然从单个项目来说郑州标志性购物中心的经营业绩在全国来讲已属于较高水平。但缺乏大体量、全品类购物中心及招商运营实力相当的标杆型项目仍是目前郑州商业的缺陷。希望随着丹尼斯大卫城、熙地港、锦艺城C区、金博大二期等项目在未来能够拿出好的成绩。

百货：仍是郑州商业的主角，主动转型未来依旧可期

虽然百货在整体上受电商和购物中心冲击较大，并持续性在走下坡路，但仍有相当一部分老牌百货依靠自身强劲的影响力及购物卡等大宗消费体系，取得了较高的营业额表现。丹尼斯人民路店更以29.8亿元的营业额取得了2014年全国百货商场第18名的业绩。

而近期接连关店裁员的万达百货，其2014年全国99家店总营业额为256亿元，平均单店营业额为2.59亿元。考虑到大量万达百货仍处在开业初期和陌生区域。郑州二七万达百货的2.6亿元营业额已属于较为中等水平。

相比购物中心，丹尼斯和大商等老牌百货均在15亿元以上的年销售额仍然处于领先地位。同时，近年来两家巨头都在积极转型购物中心化。

在此前郑州商业观察独家专访大商集团郑州地区集团总裁皇甫立志先生时，他表示：整个金博大二期，将完全突破传统百货的经营模式，更多的引进商品体验店、集合店、买手店，并大量引进餐饮、娱乐、休闲、书店、影院、无边界泳池、艺术空间、健康运动乐园等服务性业种，与一期的精致型百货既实现有效错位又将业态方面有效互补，营造城中之城，最大化地满足顾客需求。

在空间利用上，购物中心是浪费空间的艺术，通过体验化业态和舒适的空间感受来吸引客户；而百货则是利用空间的艺术，通过齐全丰富的货品和配套统一的服务来吸引客户。但在利用空间和货品保障方面有优势的百货主动增加体验型业态和设置体验空间，仍然将是商业市场的重要主角。

未来的郑州商业，塔博曼与新田同样值得关注

新田郑州、许昌、上海同开

新田时代广场

该项目位于解放路、福寿街、正兴街交汇处的三角区域，建筑面积二十余万平方米。项目设计以高品位、新概念、国际化为原则，对其周边区域进行整体规划改造，结合已经开通的地铁1号线及规划中的地铁3号线、解放路立交桥，与周边项目连成一体，形成规模联动效应。

关于新田·二七时代广场，可以用“三高”来形容它的特色与亮点。一是建筑高，建筑高度达到270米，象征锐意进取的二七精神；二是品牌高，将引入世界一流品牌加盟，如索菲特酒店、香港连卡佛百货、MUJI无印良品等国内外知名商家及LV、GUCCI等国际一线品牌；三是规划高，项目充分利用地下和空中空间，与周边项目连成一体，形成规模优势。

新田花园广场

该项目位于花园路与渭河路西南角，紧邻鹿港小镇与地铁2号线口，总建筑面积12万平方米。地下1层为超市，地下2-4层为停车场，1-9层为购物广场/办公楼，10-27层为住宅。预计将于2017年正式建成开业。

国贸360广场太康路店

做为紧挨着丹尼斯大卫城的一座商业项目，360广场太康路店项目正处于紧张的施工阶段。据郑州商业观察了解，360广场太康路店项目的招商工作目前已经启动，该项目预计将于2016年开业。新田置业副总裁司小伟称，360广场太康路店将会复制国贸360广场的模式，但在规模和业态搭配上将有所区别。其中，六、七层为销售型物业，定位餐饮，销售均价为11000-12000/平方米。

意向合作品牌：ZARA、GAP、FOREVER21、外婆家、绿茶

许昌亨源通世纪广场

2015年1月6日，许昌亨源通世纪广场正式发布信息，国贸360将以主力租户的身份进驻该项目。据郑州商业观察了解，该项目位于许昌市魏都区莲城大道与智慧大道交汇处，紧邻市委市政府、许都公园，文博馆，处于新老城区交界处。总建筑面积18万平方米，由大型购物广场、写字楼、酒店、公寓、餐饮美食街等多种业态组合而成。目前该项目已全面启动招商工作，预计将于2016年初开业。

新田上海360广场

2014年5月14日，新田置业在上海成立新田投资有限公司，注册资金1亿元；2014年8月18日，上海新田投资有限公司以起拍价35302万元竞得浦东新区周浦中心镇02单元北块A1-11地块，成交楼板价6009元/平方米。

据郑州商业观察了解，该地块位于浦东新区周浦中心镇。东至沪南公路防护绿带，南至陆家浜防护绿带，西至A1—22地块，北至秀浦路，规划用途为商业用地，出让年限为40年，容积率2.5，建筑限高60米，绿化率不低于35%，出让面积23495.7平方米，交地状况为净地。地块周边更是云集了绿地集团、百联集团、香港九龙仓集团、上海繁荣置业等知名房企，将于今年开园上海迪士尼乐园则距离本项目地块直线距离为9.5公里。

值得期待的2016郑州商业关键词“熙地港”

这么多年过去了，郑东新区一座座高楼拔地而起，却始终见不到一个称得上成功的购物中心。第一批开业的宝龙城市广场，早已成为了大家口中那个“开着宝马进，推着自行车出的“冷场””，即便是第二批开业的丹尼斯7天地，也未能担负起郑东新区商业走向繁荣发展的重任。那么将于明年面世的City On，能否引领东区商业走向繁荣？我们暂时还不得而知。但从“美国、王府井、塔博曼、国际化、快时尚、家庭型”这几个关键词中，我们还是能感受到这座项目有别于它的几位前任。

与此前黯然退出中国市场的西蒙地产（此前的郑州印象城项目也曾有过西蒙的身影）相比，作为一家拥有超过65年商业地产开发运营经验的美国开发商，塔博曼将第一站选在了韩国，而且速度也比携手摩根士丹利的西蒙慢得多。直到2008年4月，塔博曼在亚洲的第一个购物中心韩国IFC的第一家旗舰店，韩国乐天百货才签约入驻。

塔博曼 韩国IFC项目

2013年2月6日，塔博曼郑州以2.21亿元向公司全资子公司郑州王府井商业增资，增资完成后公司和塔博曼郑州将分别持有郑州王府井商业51%和49%股权（郑州王府井商业主体为郑州温哥华广场项目65%股权）。

在引入塔博曼作为战略合作商后，王府井集团对于温哥华项目的控股比例由此前的65%下降至33.15%，塔博曼郑州对于项目的控股比例则增长为31.85%。

塔博曼购物中心公司主席，总裁兼首席执行官罗伯特·塔伯曼、亚洲区总裁唐和耐、亚洲区投资总监狄嘉伦一行数人，先后参观考察了位于郑东新区农业东路与众意西路交汇处的温哥华时代广场、温哥华山庄以及CBD商务区。

熙地港闪亮登场

据郑州商业观察了解，该项目总建筑面积13.5万平方米（用于租赁的商业面积为9.3万平方米），分为地下三层、地上四层（局部五层）。在购物中心的内部规划中，采用了无柱式设计，保证了顾客视野的通畅。回字形动线的设计也令消费者能够轻易辨别方向，快速找到想要去到的品牌店内。此外，除了在规划前期就预留了1700个停车位，业态配比方面，也适当增加了餐饮及家庭型消费的比例。

与此前的“温哥华时代广场”相比，更名为City On后，更具国际范儿。City是指城市及购物中心所要服务的广大区域，On则汇集了汇聚、开启和点亮三层含义。

中文名“熙地港”与CityOn音义相近，其中“熙”同样有三层含义：一方面是熙熙攘攘，另一方面则有祥和、兴盛、繁荣的寓意，同时熙还有光明、点亮之意，与CityOn的点亮内涵相一致;“地”与City相对应，为目的地及场所之意;“港”既有汇聚、流动、港湾和启航之意，同时“港”也指购物中心里汇聚了多元化的业态、产品、设施设备及服务。消费者可以在购物中心里愉悦购物、畅享美食、娱乐休闲、流连忘返。

商业已成为郑东新区下一个爆破点

商业是任何一个区域最具活力和最为外向的载体，衡量新区发展状况，判断未来走势，商业绝对是不容忽视的视角。

同其他城市新区一样，作为郑东新区起步区的如意湖CBD在2002开工建设，至2010年逐步建设成型，也存在着前期常住人口少、城市道路尺度过大、商业定位不清、建筑硬件不匹配商业使用等问题，直接制约新区发展，进而影响居住及办公人口的大规模进驻，构成新区发展的“死循环”，严重延后新区成熟。

但是，作为河南首个城市新区，郑东新区具备商业发展的先天优势：入驻的居民和办公人口以“郑州新移民”和老城区外溢的居住改善客户为主，具备了较强的支付能力与消费意愿；提供的商用物业硬件条件明显优于老城区；配备的停车位数量对比传统的二七、花园路商圈具有显著优势。正是这些条件支撑了CBD商业的高端演进。

2010年以前，CBD主要的商业形态仍是分布零散的底商裙楼：CBD内外环写字楼临路底商，主要服务于商务办公衍生的日常餐饮、商务休闲需求；东风渠以北的住宅底商，主要服务于当时已入住的居民的日常餐饮等生活类消费。恰恰是这些初级业态，奠定了郑东新区CBD区域商业蜕变的发展氛围。

到目前为止，郑东新区已有丹尼斯七天地和宝龙城市广场两处大型商业设施。虽然因为各种原因都不尽如人意，但它们也为新区商业的发展留下的探索空间。比如，丹尼斯七天地因为动线过长无法形成消费集聚，宝龙城市广场因为租售运营造成空铺率较高均无法满足整个东区的商业消费需求，大量消费仍然外溢到主城区。

纵观大多数新区发展，在人口入住初期，服务于日常生活的底商充当了重要的角色，加速了商业氛围的形成；而在商业向集中式形态进化的过程当中，面向主流人群日常需的“家庭型生活业态”能够有效降低商业开发风险，促进新型商圈形成。从社区配套、超市卖场、购物中心的分布和质量来看，郑东新区商业存在市场机会。

也正是基于此，塔博曼公司与中国北京王府井百货(集团)股份有限公司将项目选在了已经发展逐渐成熟的郑东新区，依托这一区域便利的交通（农业快速路、中州大道、BRT快速公交、地铁）以及中高端消费（项目周边聚集了70%郑州中产阶级及高收入人群），联合打造出新一代购物中心产品“CityOn 熙地港购物中心”。

此外，郑州商业观察主编Tony还于昨晚联系了郑州爱蒂宝的总经理陈向阳，做为郑州熙地港签约的第一个时尚餐饮类品牌，陈总表示，之所以选择进驻该项目，除了看重项目所在区位外，更看重塔博曼商业运营管理团队的专业及敬业。

爱蒂宝Edible Arrangements是一家总部位于美国，专门从事融合花卉设计灵感的新鲜水果花束的公司，同时也开展特许经营业务。在爱蒂宝，从创新、美观的鲜果花束到精致诱人的脆皮巧克力鲜果礼盒、鲜果汁、鲜果颂、鲜果餐以及果盘，其鲜果创新产品让全世界的人们惊喜。爱蒂宝在全球已拥有超过1140家零售店，每年为1000万用户提供惊喜的庆祝方案，其数字仍在持续增长。据陈总介绍，熙地港项目也将是该品牌继国贸360广场、中原万达广场后在郑州进驻的第三家门店。

熙地港项目区位图

购物中心内部

购物中心中庭

未来，随着龙湖金融中心高端金融服务业项目的产业导入，高铁商务区的形成，大型商业配套的完善及品牌进驻，郑东新区或将迎来新一轮的强劲发展。

本文由郑州商业观察联合RET睿意徳联合发布

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