交房后一两年内，想租却租不出去的房子有投资价值吗？

从范冰冰说起

2015年10月31日的上午，大家的朋友圈一定是被建业华谊的电影小镇奠基给刷屏了，张国立、冯绍峰、范冰冰都来捧场，有人一定在想，我K，绿博组园的房子要升值了啊，名门紫园在涨价了吧，现在，我把这个问题抛给大家？

名门紫园的房子是不是要升值了？是不是名门紫园的房子的投资价值大大提升了呢？

想一下，再回答。

一定有很多人会肯定的说：是的！一定是的！不必怀疑！

如果你要问我？

我的观点是：交房后一两年还租不出去的房子，统统没有投资价值！（我不想接受个案的争论，因为，个案是最容易误导人们的！）

观点一：投资回报率=租金收益+升值收益

所以，当我们谈投资回报率的时候，千万不能只看未来升值，不看当下收益，因为你所想像的未来升值可能中是一个假像，而当下的租金收益才是实实在在。

举个例子：一个土豪朋友，买了几套房子，单看房子确实都很吸引人，都很nice，一套是在居易五云山，他买了十多亩地，开发商答应给他定制一套房子；一套在思念果岭的独栋别墅，2012年买的400平左右；一套是在海南跟着河南某开发商买的两套海景别墅。

显然，这位现在居住在联盟新城三期的朋友，其它投资的房子都在空着，这三套投资的房产都不具备租金收益，但单看每个房子都很好，也都是稀缺资源，事实上，时至今日，这三套房子也都没有什么升值，不升值不怕，就是现在出手还真不见得能卖掉，朋友们想一下，他买对了吗？

说对不对之前，我们要来作对比，假如，在同一时间，他全是在市区买的学区房或者商圈买的100平左右的小三房，如今房子在收租，而且房子有大幅升值，更重要的是，他随时可以出手卖掉套取现金，大家想想，这两种方式哪个收益大？

所以，比较过之后，结果就很明确，他选择的投资收益很差，换一个方式，可能回报率就可以翻倍，但对于土豪来说，这个不重要，举这个例子，就是为了让大家明白，什么是投资的对与错？什么是投资回报率？

观点二：升值收益一定是和租金收益相互依存、密不可分的！

再以上面的例子来说，为什么不好出手？为什么卖不掉？因为没有人租！为什么没有人租？因为太远了太偏了，不是刚需！

没有买卖背后就是没有供求关系，就是没有需求！没有需求就说明没有市场！

所以，升值的、好出售的一定也是租金不错的，同区域租金低的一定也是二手房市场价格低的，租金高的一定也是二手房市场售价高的，你一定要有一个认识就是：通常情况下，升值多少真的离不开租金表现！

租不出去的房子，很可能也是有升值的，但升值一定有局限性！整这个房产的综合投资回报率肯定也要大打折扣！

观点四：确实有个别情况

比如：雁鸣湖，确实在郑州后花园，度假乐园的概念之下，大家会误认为这是一个大大的投资机会，买了一定坐等升值，于是出现早期雁鸣湖壹号的疯抢情况。

比如：港区在2013年的售价比现在还高，大家一看划为国家级新区了，机会大大的，以前错过了东区后悔了半辈子，这次千万不能再错过了，于是疯抢，时至今日，卖价比2013年还要低！

但放心，市场是公平的，价值是永恒的，个别情况代表不了市场的事实，市场终归要回归理性的现实，个别的偏离轨道只是个别，租金和升值一定会成为好兄弟再次走到一起。

观点四：对当下购房的思考

所以，你现在购房，二年半后交房，装修半年，也就是说，如果5年内，你的房子可能在那个时间租不出去，区域人气还不行，没有产业、没有商业、没有交通、没有配套，那么，这个房子你一定要想清楚！这个房子估计是没有什么投资回报率的，当然，自住需求的除外。

所以，你有了这个考量之后，再面对一个楼盘能否投资时，你只需考虑一下，嗯，交房后我花半年装修，然后一年之内能不能租出去呢？能租多少钱呢？租金能不能有年3%的收益呢？如果没有，你就要慎重了。

对5年内人气还不能起来的区域，投资客请止步即可，无须犹豫！

观点五：什么是可以投资的房子？

投资一定要购买对的房子，什么是对的房子？

对的房子=可以出售、可以自住、可以出租的房子！

请记住这个公式。

结束语

对于平原新区、雁鸣湖、绿博、中原西路、经开滨河新区、港区等这些片区，你对这些区域5年内人气不能上来心有有底不？能不能满足可居、可售、可租的需求？如果心里没底，投资请慎重，如果你就是为20年以后的需求购买的，这另当别论，当我在废话即可。

（完）

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