郑州城中村改造深水区静思

周末,去银基王朝找朋友,又路过著名的燕庄改造“曼哈顿项目”,这是郑州最早的一批城中村改造项目,想想近几年来的城中村改造项目,再看看它,对于这个很多年前的城中村改造项目,我竟然有一种“十分成功”的感受,是它真的很成功,还是后来者太不成功呢?

近来，还听说有好几个村都在找开发商合作，我问：这个村不是已经早就签过了吗？对方回答：开发商退出了，前面投入的钱也不要了！近期以来开发商退出城中村项目可不止一个两个，对于这个棘手的城中村改造，我们今天来说说：

如今，城中村改造在郑州已经进入了深水期，与过去政府与开发商偷偷摸摸地私底下联系好开发商进行改造项目相比，如今的城中村改造是需要推售的，这也标志着城中村改造由政府市场正式进入开发商市场。

我努力去想最近几年在郑州核心城区改造得非常成功的城中村项目,许久,几乎没有答案。

于是，我花了一段时间，简单梳理了一下在郑州城中村改造史上有一定代表性的项目，简单以早期，中期，后期进行区分（备注：模糊的时间，定性不定量，相对而言，勿较真），如下图:

从上面的改造项目,我们做个总结，可以发现如下规律:

第一,城中村改造项目没有出现一个豪宅。所谓豪宅，不是在追求奢华,豪宅代表的是居住品质的改善,是人居住进步的体现。上面的项目，不论哪个项目,不管其位置有多好,都基本是刚需，出不了万达中心、东润泰和、建业天筑这类的高质项目，如果非要找一个出来，或许银基王朝算一个吧。

第二，城中村改造，随着时间的推移，总体上看，品质越来越差，容积率越来越高，这是不争的事实。如下图示意：

开发商不是傻子，开发商是高精尖人才最集中的行业，账算得是毫不含糊，当一对苹果放在面前，肯定是先捡面的吃，捡甜的吃，吃到最后，就只有烂的，苦的了。

第三，政府要求越来越高，村民胃口越来越大。刚开始的只要能改造，什么都好说，村民也是刚开始吃螃蟹，也好打发，越往后，政府发现学校不够用了，要你配建学校，村民东比比，西算算，要攀比，也不好打发了。于是乎，就有了美景麟起城4梯44户的高层产品，开发作风一向良好的美景都被逼到这个份上，也是凄惨，尽管排了号，想想，如果单层44户只有4部电梯，这种产品还是不敢买，还是希望美景能多加几部电梯，就当赔钱赚个吆喝。杨庄本来规模就不算大，要拆迁，要建安置房，要配建学校，要配建广场……你让开发商怎么赚钱？

既然这么说，那么接下来的城中村改造是要继续还是不继续呢？（现在政府当然会继续下去）

下图附上目前市面上楼盘的容积率表格以供参考：

基本上，新批城中村改造项目，容积率都在5以上了。

我们再换个角度去分析一下，换个逻辑推理，从根源推起说起：

城中村改造的就地安置政策：城中村改造，对村民来说，最核心的诉求其实不是赔偿比例，安置面积，而是就地安置，这不但是对地段高价值的诉求，更是祖祖辈辈旧址的依恋。所以，在城中村改造的历史上，基本是没有异地安置的情况，同时，这也是城中村改造的基础的、核心的地方。

项目品质的难以提升：既然项目要就地安置村民，那么项目的品质就很难上去了。在这里，本人毫无歧视城中村村民之意，只是生活习惯和方式差异罢了。建业贰号城邦、思达蓝堡湾、东润泰和、银基王朝、天下城，三环的高端楼盘几乎没有城中村改造的项目，更不提三环外。豪宅几乎不太可能与“新型城中村”为伍的。“新型城中村”旁边，也不可能出现豪宅。

利润需求加大体量:既然无法异地安置,则品质得不到保障，品质得不到保障,则只有开发中高端品质的楼盘，其实纵观郑州的城中村改造，大部分还是中端产品，高端寥寥无几。中端产品面对的几乎是都是刚需客户加一丁点改善，而刚需客户对价格的诉求是极度敏感，多几百块钱，情况就有可能天地差异，那利润率就低，利润率低，就需要通过增加体量来保证开发利润。在这里就产生了分界线，过去，安开比比较小的情况下，安置土地面积小，开发土地面积大，可以通过体量增加利润，开发难度自然就小，品质也不至于过低。而随着好项目的开发完毕，后期项目安开比越来越大，开发土地面积越来越小，土地越来越小，为了保证利润，开发量又不能太低，只有抓着头皮增加了体量，于是就有了“高容积率”和“不择手段的产品布局”，于是就有了美景麟起城的4梯44户的30多层的高层和东韩寨6梯22户73㎡的二房产品的30多层的高层。

既然赚不到钱，还要落骂名，那就只好放弃这块看似“肥肉”的肉，前期条件稍好的村落已经提前被挑走，于是就有了难嫁的金水十二拆。

我们再回过头理一理逻辑：

必须就地安置 → 产品档次只得选择中端 → 利润无法保证 → 增加体量提高容积率

结果1：另一个城中村出现；

结果2：无人接手城中村改造。

这就是现状，这就是城中村改造深水期的现状。

这种现状有没有改善的可能？

解决方式分析：

途径1：异地安置，保证项目高端品质，实现高溢价。上述已经说过，在感情因素的固有传统下，基本很难实现，除非条件特别优厚。

途径2：货币补偿。通过货币补偿让需安置人员市场化购房，这种方式对开发商资金的考验太强，实难实施。

途径3：组团划分，将开发区与销售区区分。事实证明，这基本上是没用的。这是最幼稚的途径。现在的村民财大气粗，如果安置区的居住品质远低于销售区，人家直接在销售区买几套都不成问题。而且，即使各住其所，对销售区的影响与不分区亦无本质区别。

途径4：提高村民素质。这是一项百年工程。

途径5：降低产品档次，增大销售面积。现在的城中村改造基本都采用这一办法了，效果就是现实的样子。

途径6：合理产品，市场价销售，开发商利润空缺政府通过异地补偿。吃亏的是政府，让政府吃亏？这种事对于把政绩当命根的政府基本是不存在的。

途径7：暂且不动。尽管效果是最差的，但至少不劳民伤财。等等再说。至少我认为是目前最好的方式了。

结语：

城中村改造进入到这个阶段，我觉得是有必要先停下来想一想该怎么办了？如果不停手，在未来几年，将有大量“新型城中村”面世，这不是危言耸听，网友们的“拆了一个城中村，再建一个城中村”也不是段子，而是血淋淋的事实。

错误的方向加不懈的努力，结果就是灾难。

从近期的城中村改造来看，这个方向即使不能说错，但从以人为本的年代里，绝对也不可能是对的。

考虑清楚，再行动。

或许等等更好。特别是陈寨和庙里。先等等，给城市一个缓冲期，顺便也给打工者一个缓冲期。不要再出现一个个白庙的血案：一期开发商不盈利，在安置区加盖产品保证利润，导致安置房建成这么多年，村民还没入住，二期拆不了。

（完）

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