房子暴涨的临界点？我们又能从日本得到什么启示？

1

一则新闻讲到上海房地产的水深火热，“上海内环附近一套老房的业主，在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。虹口区一新盘推出的352套单价上千万的新房，在一天内就被抢光了，销售额高达36亿元。”

这正是最近中国房价如脱缰野马般狂飙的典型案例，而像上海这样情况，在中国至少有三个城市。

北京，中国首都，中国政治中心；上海，中国的三大金融中心城市之首，经济总量第一；深圳，中国的科技创新中心城市，中国最大的移民城市，竞争力排名中国第一。

暴涨前深圳房价走势↓↓↓

深圳的房价去年爆发，而今年北京，上海紧跟其后。之所以这三个城市的楼价会如此疯狂，完全是资金推动所致。资金是最聪明的，它天生知道去哪里。假如你问一个中产阶级，如何在中国实现资产保值增值？这个问题似乎有个永远的标准答案，名字叫做一线城市地产。

秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。从上述的国家级中心城市，到区域内的省会城市郑州，都何尝不是如此。

但问题在于，如此现状，究竟是市场的自觉性行为，还是更多属于资本投机？而今日中国的景象让很多人想到了25年前的日本。

同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。

但是我们在这里，并不是要来探讨中国房地产市场会不会也像日本90年代初那样，造成沉重的泡沫破裂。

深圳市场为什么在年初有此重大变化？

1、深圳确实是一个好地方，他有先天的好基因，1月份的央行大放水是导火索，金字塔尖的那些社会精英很理智，很清楚货币与房价的关系，知道这房价短时间是不会降的。

2、媒体起了催生的作用，产生了市场恐慌情绪，促使观望的人果断不等了，出手！

3、在市场与媒体的双重作用之下，投资客和热钱开始进入，显然，房地产已经不再是一个好的投资品了，现在的结果告诉我们，部分投资客已经炒成了房东。

未来的任何一件事都是充满着变数，我们做不了预言家。我们感兴趣之处只在于，为何资源优势和产业优势都更加明显的东京，会出现房地产幻灭式泡沫？而这些又能给我们带来哪些启示？

2

日本房地产的疯狂泡沫，起步于20世纪80年代，肇事者正是银行，以及那些来自国际市场的投机者。

20世纪80年代，正是日本经济呼风唤雨的时代。这时，日本银行最苦恼的事情是，有钱却贷不出去。为此，日本银行想尽办法，不惜超低利率拼命发放贷款。

而对于整个市场来说，相比于一般的公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低，安全性则很高，所以成了日本商业银行首选，资金纷纷涌入到这一领域，为了能够成功放出贷款，一众银行使出了浑身解数。

甚至对于那些有存款意向的人，银行会劝告他们去进行土地投资，地价在不断上涨，贷款利息接近于零。如果从银行借入资金来购买土地，肯定会因土地升值而大赚。

而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保，如此循环。

当时是，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。

敏锐的国际资本迅速进入，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入。投机者越来越众，泡沫越吹越大。

大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。

1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。夸张之处在于，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格。

就此，世界上空前的房地产泡沫被制造出来。

有一位东京学校的看门人在传达室干了40多年，收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。

然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价给政府城市建设带来严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。

日本泡沫经济离实体经济越走越远。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁。

危机一触即发。

高腾的房价引发了日本民众对政府的不满。于是，日银开始迅速收拢金融政策压制地价，颁布了土地融资抑制法案。一时好评如潮。却没想到，这却成为了日本噩梦的开始。

因为方案过于强硬，引发了整个泡沫经济的崩溃。

日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年9月，日本股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。

与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延，瞬时波及日本全境。土地和房屋交易停滞，陆续竣工的楼房没有住户，房地产价格一泻千里。

雪上加霜的是，1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收，这成为压垮骆驼的最后一根稻草。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者，开始疯狂抛售土地，日本房地产市场立刻进入供大于求的时代。

数种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。紧接着，作为土地投机主角的非银行类金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。

1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行被曝光。数年后，几家大银行相继倒闭。

土地神话的破灭，中小银行破产，证券丑闻暴露。接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，亚洲金融危机、次贷危机等国际大势也接踵而来，使得日本房地产市场雪上加霜，再也未能重回辉煌。

一直到今天，尽管经过了长达20多年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。

日本告诉了我们什么是房地产泡沫？

1、当各行各业的企业都开始去做房地产时。

2、当银行的大部分贷款都流向房地产时。

3、当投资客占到了市场的大部分时。

4、当资金杠杆已经运用到极致时。

5、当大爷大妈大姑大姨都开始把存款拿出来投资房地产时。

显然，不用怀疑，中国的房地产近几年一直就是在泡沫中前行的。

3

从常识的角度来说，对于房地产行业的泡沫之辨，大概会有几点：

1、自住型购房者，未来现金流能覆盖按揭贷款，就没有泡沫之说。

2、对于投资者，最可怕的不是下跌，而是流动性。

对于大多数买房的人，在购买房子时，基本上都是买在当时阶段行情的顶部，所赌的也都是市场的未来，而流动性则成为检验市场的唯一标准。

日本房地产下行，泡沫破裂如此迅速，在于地产投资造成的实体经济的受损，使得原有的接盘者的逃离。其实这种现象与今天的中国也真的好像，就拿郑州来说，卖豪华车的在卖房子，开印刷厂的在卖房子、挖煤的在买房子、开洗浴中心的在卖房子、卖家具的也在买房子。当大家不务正业地要一股脑挤到房地产市场的时候，那么这个市场肯定是有问题的。

但是另一个不同的案例是香港。差异之处在于，香港在下行时期，并没有出现很大的泡沫。而这主要在于香港绝无仅有的地缘优势，香港靠着自己的地缘优势，以及长时间以来积累的强大的社会资源优势，让很多的内地人接了盘。

对于内地来说，北上深的房价之所以暴涨，核心原因，是经济下滑背景下，地区经济、贫富差距、社会资源不平衡的进一步发酵，导致的资产投资荒造成。

经济发展从来都是不均衡的，这种不均衡，在经济衰退期会得到更加明显的体现与放大。这就造成一线主力城市会形成一种天然的吸泵作用，人流汹涌而来。2015年在房地产不景气的时候，全国均价下降，郑州逆势而涨，原因也正是如此。

吸泵现象的的另一种表现，则是房地产公司的应变而动。香港新世界地产公司，在2015年12月宣布卖掉了价值339亿的内地地产项目。之后郑家纯澄清：并非撤资中国，而是换仓，将三四线项目，换到一二线城市。

被称为三四线地产之王的碧桂园和恒大正在紧跟市场的气流迅速做出调整，淡化三四线市场，全力布局一二线城市。

而问题在于，随着中国经济下滑增速，会导致中国各个城市经济发展越来越不均衡，而一线城市会集中更多资源，机会变得更多，房价会越来越高，三四线城市会变得人口平均素质进一步下降，房价压力更甚。

而对于这种现象，上峰独辟蹊径，想到的却是农民。有中国8亿农民做接盘侠，任何难题都会迎刃而解。于是，就在今年，你看到了地市的各种补贴，比如说南阳农民进城买房补贴一万，新乡农民进城买房，一平方补贴150元。

但是如今致命的问题是，三四线城市吸纳了来自更基层的人群，他们放弃了土地而选择城市。一二线城市因为资源过度集中而带来的房价高涨，其中潜在隐患风险越来越大。假如眼前这个世界在某一天真的出现泡沫破裂，而又没有像日本那样的优良实体产业来支撑，也没有像香港的地缘优势，可以靠内地购房者接盘平稳着陆，则这个世界该如何应对？

不过，一个共识是，中国有着特殊的国情，日本是市场价、香港也是市场价，但是中国却不是，想让中国的房地产泡沫破裂是很难的。

因为让这种房价泡沫破灭几乎是不太现实的事情。无论从国情来看还是民生方面来看,房价是拉动经济的主动力。虽然，政府经常出台一些政策，但对于房价却难以到决定性的作用。说到底，这些都是售楼部门前冬天树枝上鲜艳的假花，看起来很美。

举个栗子：

2015年中的股灾，放在国外肯定已经是国家级的系统性风险了，企业破产、中产阶级破产、有的银行都得破产。。。。大家可以去查阅一下2008年经济危机时的冰岛，就知道什么叫国家级系统性风险了！就是把冰岛卖了都不够国家还债的！

但，这儿是中国，中国不会，于是，结果大家都看到了。

中国的股市是如此，中国的房地产也是如此，这就是中国特色。我们有极大的能力和办法来推后风险的临界点！

而对于中央接连而出的去库存政策，无论怎么看，重点似乎都在于拯救地方政府，而非房地产行业长期健康的发展本身。

世上好物不坚牢，彩虹易散琉璃脆。日本房地产曾经的辉煌在一夜之间荡然无存，无论怎样，我们都不能只把它看做故事，而不是感同身受！

诚然，很多经济理论在中国不适用，但基本的经济运行规则也是避不开的，了解了日本、香港、莫斯科的房地产市场变化，再以中国特色来看中国。才是更加理性、更加正确的！

我们最关心的就是，临界点在哪里？临界时间在什么时候？

时寒冰在他的预测中说2016年就是临界点，显然，目前看，还不是。

相关文章推荐：

在去库存的大背景下，郑州房地产会像深圳、上海一样疯狂吗？

（完）

更多犀利、客观、深度的郑州楼市分析、团购活动、人文教育等，请关注微信平台《郑州楼市》，微信ID：zzloushi，这是一个媒体。

欲了解郑州或海南某楼盘的详细信息、购房分析、动态、点评、探盘实拍等，请关注微信平台《米宅》，微信ID：mizhaicom，网址：www.mizhai.com，这是一个购房工具。

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 房子暴涨的临界点？我们又能从日本得到什么启示？