米宅看地市 | 信阳楼市与郑州之区别？信阳买房如何选？

1、信阳主要购房群体构成

信阳一直以来工业经济都不是强项。这造成了信阳庞大的外出务工群体，信阳市常年在外务工人员数量超过200万，劳务经济一直都是信阳市的一大支柱产业。外出务工人员早已成为信阳房地产去化非常重要的组成部分。这是信阳购房群体的第一个主要构成。

信阳素有“江南北国、北国江南”之称。信阳的宜居生态辐射了河南省内的主要城市。以南湾湖为例，建业森林半岛非信阳籍购房者达到了47%，而与森林半岛一路之隔的金成翡翠溪谷，一期来自郑州的购房者，就达到了45%。而建业南湖一号，非信阳籍购房者则达到了75%。这是信阳购房群体的第二个主要构成。

信阳是一个非常重消费的城市。信阳城市居民平均收入在河南省域内，并不占高位，但信阳人民币流通程度却非常之高。这正与信阳人的消费习惯有关。我在信阳乘坐出租车时，曾数次问到司机关于消费习惯的问题，而司机却一致的表达了信阳人喜欢消费的习惯，一个司机给我举例说，你看前面这个开宝马×1的，也许他根本没有钱，但是他就是愿意买好点的车，因为这样开出去好看。这种消费习惯也贯穿在购房行为中，成为信阳市购房群体的第三个主要构成。

上述三个主要的购房群体，支撑着信阳市房地产市场超高的去化率，近几年信阳房地产去化率一直都排在全省前三名。不管是大开发商，还是小开发商，在信阳都能卖的很不错。

2、信阳房地产项目主要分布区域

信阳市一共三个区：浉河区、平桥区、羊山新区。其中浉河区是信阳的老城区、平桥区主要是工业区，而羊山新区则是信阳市新的行政区。

信阳市老城区因为地理环境制约，面积小，无可拓展空间。所以在河南省所有的地市中，信阳几乎是最早发展新区的地级市。郑州新区起步于2002年，而信阳羊山新区在2003年的时候就已经开始了规划。

时至今日，羊山新区已经成为了信阳新的行政中心，信阳市所有的政府服务单位都已经搬入了羊山新区。

对于信阳市主城区的房地产分布，羊山新区占据着主导地位，信阳市区一半以上房地产项目都在羊山新区。2014年，整个信阳地区的房地产销售金额为117个亿，而但羊山新区就占了51个亿。由此可知羊山新区在信阳房地产市场的地位。

羊山新区和南湾湖、浉河沿岸，囊括了信阳市大多数的房地产项目。而浉河区和平桥区除个别的项目，比如说平桥区昌建开发的两个项目，剩余项目则几乎可以忽略不计。

但综合来看，羊山新区项目虽众，而以刚需为主，主要承接老城区和信阳下属县域购房群体；而南湾湖以及穿老城而过的浉河沿岸，则以改善型项目为主，购房者主要是老城区以及外地的购房者。

这一篇，我们主要来说羊山新区。

3、羊山新区规划和配套

羊山新区筹建于2003年6月，规划总面积76平方公里，其中起步区面积30平方公里，是信阳新的政治、经济、文化、教育中心。

2008年，信阳市的所有政府性单位，都已经入驻羊山。但在今天看来，羊山新区典型的特征仍是生活配套的严重缺乏，除了以羊山中学、羊山外国语小学为主的教育配套外，商业配套、医疗配套至今都没有完善。

羊山新区生活设施较为完善的区域，则主要集中在围绕信阳市政府以及其附属家属院政和花园的周边区域内。

点击看大图↓↓↓

1、在上图中，沿着信阳市政府、百花园、会展中心，组成了羊山新区核心区域的中轴线。

百花园是羊山新区的地标性公园。以百花园为中心，北边是市政府，西边分布着：图书馆、博物馆、市行政审批中心；东边分布着：地质展览馆、城市规划馆、百花之声；南边则是信阳市会展中心和一家五星级酒店。

所以这里就是信阳市的行政中心，周边区域是羊山新区核心价值区域。

百花园-信阳市政府中轴线↓↓↓

2、市政府右边的政和花园是信阳市政机关家属院。政和花园共分ABCD四个组团，由多层、小高层、别墅组成。这个区域周边现在是羊山新区最成熟的区域，羊山新区现有的重点教育配套羊山中学和羊山外国语小学就在政和花园的北边。

政和花园内湖，这比恒大可气派多了，可以看到远处的别墅区↓↓↓

政和花园内别墅区↓↓↓

3、羊山的很多配套都仍是初期阶段，西亚综合体建成后是羊山新区，也是信阳市最大的城市综合体项目，但是目前只有一个围挡。

西亚综合体广告↓↓↓

政和花园东边的是羊山金融商务区，有点像CBD的意思，据说是由中建七局、恒大地产集团与羊山新区合作开发建设，规划面积约660亩。将建成信阳标志性示范区，信阳最高的标志性建筑也建在这里。据说占地150亩的一期工程已经开工。

以上就是羊山新区的核心区域的具体配套情况，这些是我们分析羊山新区的房地产项目分布的坐标点，也是选择楼盘的核心关键点。

4、在羊山新区住宅基本情况

在羊山新区的所有楼盘，大概集中分布在三个区域：市政府周边、学校周边，以及新五路和新二十四大街交汇片区，下面分别叙述。

（十一侠按：羊山新区的道路是东西路、南北街形式。走在羊山新区的马路上，你会看到新一路、新三路、新五路、新七大道之类的横街，以及新四街、新六大街、新十六大街、新二十四大街竖街。这些路名既无诗意、也无美感，信阳传统的楚文化内涵一点也没有彰显出来， 非常不好记忆。）

从城市发展次序看，市政周边区域和学校周边区域是羊山房地产发展最早的区域，位置极佳、配套完善，所以这些地块早早的已经被开发的干净了。但问题是，区域内，竟然没有一个来自品牌开发商开发的品质楼盘。

学校周边区域：

在羊山中学和羊山外国语小学周边，分布着近十个大大小小的楼盘：恒达·名门尚居，中冶尚园、瑞阳春·清华园、瑞阳春、博士名城、政衡学府等。

项目分布图↓↓↓

首先，从位置上来说，这个区域是货真价实的学区房，因为这些项目本身就是紧邻着上述两所学校而建。在羊山新区，配套是稀缺资源，特别是教育配套，在对购房的重要程度上，超越了其他任何资源。

中冶尚园↓↓↓

瑞阳春多层产品↓↓↓

博士名城↓↓↓

但具体到项目，中冶尚园开发于2012年，是唯一外来的品牌开发商产品，以洋房为主，附带高层。而瑞阳春则是信阳市人行家属院，信阳人行自己成立的瑞阳春置业有限公司，员工集资建房，有别墅和高层，目前高层还有少数房源。恒达·名门尚居的开发商恒达集团是一家许昌的开发商，名门尚居是其在信阳唯一的项目，2013年开盘，也是洋房加高层，目前尚有一些大户型洋房。博士名城与羊山中学一路之隔，产品以小高层为主，附带高层，开发商来自于福建，也是该片区中不多的有期房的楼盘。

该区域内唯一的纯期房楼盘是政衡学府，产品以高层为主，80多亩地，10栋高层，容积率3.0，有些偏高的，价格在4800左右。开发商政衡房地产来自信阳市下属的明港镇，这个地块原来是信阳农发行的地。

整体而言，尽管片区不缺洋房、多层和别墅，但难言改善，或者可以称之为优质刚需。这个区域，甚至信阳市的大部分项目，最主要的一个问题是后期的物业服务。

从开发商到居住者本身，大家对物业服务的概念也都是非常模糊的。所以，你很难挑选出来谁的产品好，谁的产品不好，因为大家都大差不差，并且大家所具有的教育资源优势也都是相同的，没有什么区别。

市政府周边区域：

在这个片区选择项目，以新六大街为分界，因为新六大街以西的楼盘不是学区房，而新六大街以东的区域才是学区房。

学区划分图↓↓↓

新六大街以西，有中信上城品、印象欧洲、香格里拉花园等；新六大街以东，有中乐江南名都、铂金丽都、长虹百花沁苑等。

这个片区也是开发较早的区域，很多房子都已经交房，或者只剩下大户型的尾房。在这个片区，重点推荐的是新六大街以东的区域，也就是学区房区域。

综合说来，这个片区最大的问题也是众多中小开发商开发的刚需楼盘，难言品质，这些开发商或者来自信阳下属的县域，或者来自别的地市，产品以高层为主，间带少数洋房。这里就不再一一细说。

假如排除了学区房这个有利的因素，那么这个片区的最大的优势就是距离市政核心区较近。但是辩证着来看，因为紧邻的是纯正的办公区，所以居住优势并不明显。而不是像上述学校周边片区那样，依附的主要是庞大的市政家属院区域的生活配套。

但是，尽管如此，与羊山新区众多的新楼盘相比，这个片区的房子也是有着不错的优势。北边大面积的羊山森林公园和周边的市政核心区配套，都是紧缺的资源优势。

并且该片区基本上都是以现房的形式呈现，这就在购房时比那些云里雾里的期房，多了很多可以看得到可以感受得到的东西。所以与其买市场上现存的期房，不如买这里的二手房更让人放心些。

其他区域在售期房盘点：

也许除了学校周边片区、市政周边片区之外，羊山剩下的项目都可以称之为其他区域，而又以新五路和新二十四大街片区的新楼盘最为集中。

而对于这些市政配套集中区域之外的楼盘，你必须要清醒的是，你既然占据不了学区资源，也得不到市政资源，那么就只能认开发商品牌，认准那些品牌的开发商。

东方今典：在羊山新区，特别是在核心区域，开发商能拿到的地块都不会很大，但是东方今典是个例外，竟然有800多亩开发用地，甚至超过了整个金融商务板块。

点击看大图↓↓↓

在羊山，房子卖的最好的是这几家开发商，东方今典、建业、恒大。2014年整个信阳地区销售额在117个亿左右，但羊山一个区就卖了51个亿，而这51亿的销售额中，建业恒大东方今典，三家相加销售额是22个亿，占了羊山新区的一半，也占了整个信阳地区的五分之一。

东方今典卖的好，大概是因为几个原因：

一是东方今典位置之佳无出其右，离羊山最大商业综合体西亚和美一路之隔，与政和花园斜对角、离后期的信阳地标板块也是一路之隔，可谓天生地势优良。

二是东方今典在羊山房地产市场均价近5000的时候，将最低价格直接订到了3900元，而这个时候恒大名都的价格是羊山峰值，为5700元。这个定价真是杀手锏，2014年4月高层开盘，购房者冒雨疯抢，不到下午四点，所推房源基本售空。

羊山新区一个特点是，土地很少有通过招拍挂得来的，要么是和哪一个单位合作，比如说银行之类的，要么就是承担羊山基建，然后置换土地。东方今典的这800多亩土地，就是承建羊山新区主干道得来的。

东方今典一期全是洋房，后续地块则有别墅、洋房和高层，在售的是高层房源，叫东方今典·御府。价格4800左右，这个价格在这个区域依然是不高，恒大翡翠华庭在偏远的高铁站附近，均价都已经6000了。

这个项目最大的问题是建筑品质，13年交房的别墅，现在外墙漆都已经开始脱落了。但是在羊山这个地方，甚至是信阳市，建筑品质不好是一个共性的问题，所以我还真的在犹豫质量不好这到底算不算一个问题。

东方今典已经交付的洋房↓↓↓

整体而言，东方今典在信阳，很像是升龙在郑州，虽无品质可言，但是位置却非常的好。

而去年曝出的一件事是，东方今典在卖房子的时候说的是七十年大产权，但是业主看土地证的时候却忽然发现是五十年，因此闹出了一系列的维权事件。

东方今典·中央城：这个项目地块也不小，有500多亩。置业顾问说，这个地块是前期东方今典在羊山修路的时候提前知道了这里后期要修干道，所以就以超低地价预先拿下了土地。

这个项目产品也基本上全是高层，后期会有一些别墅。与同是高层的在售的东方今典御府比起来，完全没有区位优势，容积率也很高，达到了3.5，这个容积率在羊山算是非常高的。

中央城的价格在4300左右。也缺乏配套，会有一部分底商，唯一占优势的是距离信阳市中心医院羊山分院很近，假如这算是一个优势的话。

恒大翡翠华庭：恒大在信阳真是一个很神奇的存在。在2013年，羊山新区均价3000多的时候，恒大名都以精装修野蛮杀入，直接定价5000加，一下子拉高了整个羊山新区的房价，而羊山的房价又是整个信阳市的风向标，所以间接的拉升了整个信阳市的均价，羊山新区更是直接破了4000向5000看齐。

但恒大虽然均价很高，卖的却非常好，恒大名都这个项目是恒大在河南区域项目中卖的最好的一个，客户群体主要以外地在信阳的生意人，以及信阳在外地的生意人为主。

而恒大的通病是，景观先行。所以恒大名都一期建了一个庞大的水系，地下停车位全部在二期，一期的业主们只能将车停在路边，造成了今天乱糟糟的局面。并且恒大的精装也一直遭人诟病，恒大名都一期刚交房，就有业主开始维权，原因正是精装品质低劣。

这里要说的恒大翡翠华庭是恒大在信阳的另一个传奇。翡翠华庭占地130亩，容积率2.4。售楼部仅仅两周就开始投入使用，去年年底开盘，一下子去化700多套，置业顾问告诉我这个项目今年必须要清盘。目前在售的价格在6000左右。

恒大名都的位置远离羊山核心区所有的配套，而恒大翡翠华庭则更加的遥远，反而离信阳的高铁站非常的近。恒大名都虽然离市政配套远，但是因为地块稍大，恒大就自己做了配套，甚至还引入了恒大影院。但是翡翠华庭就没有这些配套了，探盘时置业顾问告诉我说可以享受恒大名都的配套，我当时想说什么没说出来，只是又看了眼这两个项目的区位图，心里默默算了下距离，难道置业顾问真的不是在逗我么！

翡翠华庭售楼部内的喷泉，这个还不多见↓↓↓

翡翠华庭景观示范区和高大上的会所↓↓↓

毋庸置疑的是，翡翠华庭也是景观先行。翡翠华庭的景观示范区真的是羊山新区众多楼盘中最有逼格的，直接甩了一干本土开发商几条街。这种景观带给人的最直接的震撼，是很容易影响消费者的直观判断的。特别是对信阳这样的三四线城市，可以说恒大的景观示范区直接就是消费者判断其他小区景观的标准。

冠景瑞园：冠景瑞园的位置就在建业壹号城邦隔壁，建业壹号城邦已经没房了，但是项目介绍上述说，壹号城邦占地200多亩，而建业却只开发了一期90多亩地，然后就没有后续动作。壹号城邦是建业在信阳的第三个项目，森林半岛和南湖一号在南湾湖，所以这个项目成为了建业在中心城区的第一个项目。

我之所以关注冠景瑞园的原因在于，它的开发商是恒辉，没错，就是那个与正商一起在郑州市场做的名声赫赫的代理公司。如今恒辉也开始不务正业，拿地建房子了，这应该是恒辉第一次自己做开发商卖房子。

这个项目不大，只有80多亩地，但是恒辉却拿出来25亩做了纯粹的景观示范区，这一点也许是学的恒大，也许是对正商不重视绿化的反思。

产品以高层和洋房为主，高层均价在4500左右，洋房6000，配套也几乎没有。比较有意思的是洋房，整个洋房的外立面竟然是黑色的，置业顾问说是北美风格的建筑。

冠景瑞园9层洋房↓↓↓

这个项目带给我们的思考是，一个代理公司越俎代庖，亲自上阵做项目，这对于产品本身来说是优势还是劣势？品质是否会有保证？是否会只注重营销而轻品质？

但就目前所看到的情况，这个项目并没有让人看到惊喜和亮点，也许绿化算是，但是这么多的拿出来近1/3的地做绿化，这一点很让人存疑，这些绿化是永久如此呢?还是有别的用处，只是暂时如此呢？或者只是为了营销作用而如此呢？

5、羊山买房如何选

对于羊山新区来讲，李嘉诚那个流传久远的标准：地段、地段、地段，又成为了颠扑不破的真理。李嘉诚标准有一个前提，就是市场上所有的房屋都可以满足良好的居住品质这个基本需求，这时地段自然而然会成为选房是第一要义。

但是羊山新区的房地产市场也异常的符合这个原理。因为除了恒大、建业等几个品牌开发商，羊山的开发商几乎没有好与差的分别，品质异常平均，一干中小开发商的众多楼盘，基本上都难言品质，所以选择谁都差不多。

在这个前提下，占据优良配套的地段，无疑就是首选，所以上述学区房和市政周边房就成为了购房最先的选择。

而在上述两个区域之外选择房子，则只能首选品牌房企，如恒大、建业，也许也可以加上东方今典。假如这些品牌开发商没有新房，那么选择二手房也是好的。

其实说了这么多，在信阳买房，完全可以归结为一句话：首选市政核心区东边的羊山外国语小学和羊山中学周边，没有新房就选二手房；次选市政核心区西边的市政片区周边，虽然区域价值没有学校周边好，但是毕竟是现房，并且有森林公园；第三就是选择上述区域外的品牌房企。

但是在核心区域外，假如买不到品牌房企的房源，我还是建议，真的不如考虑一下：学校片区周围，或者是市政片区周围的二手房。因为这些二手房基本上都是现房，很多时候在房屋品质集体堪忧的情况下，现房毕竟还是可以看得着的，这也无疑是一种优势。

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（完）

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