剧透｜永威史上最壕的永威上和院长啥样？要卖多少钱？

在上次我们盘点的2016年最值得期待的产品里，永威上和院排在第二位，被列为最值得期待豪宅项目的第一名。与同为高端项目的蓝城桃花源、绿城桃李春风和万科兰乔圣菲相比，永威上和院有自己独特的优势，就是区域氛围的成熟速度会是最快的。

在之前的文章中，郑州楼市提到过一个观点，那就是“想做好高端项目，好的自然环境，好的城市规划，加上开发商的好产品，三者缺一不可。”在郑州市场上来说，目前，也只有北龙湖的项目能做到三者合一。

北龙湖虽然地王频出，但实际上真正值得期待的项目只有三个，那就是建业海马九如府、蓝城兰园和永威上和院。因为豪宅这种东西，还是要看过往积淀，不是你一使劲儿就能造好的。九如府和兰园我们之前都介绍过，本文就主要来剧透一下永威上和院的大概情况。

顺便说一句，之前我们列出的几个最期待的项目，如果有内部资料的话，郑州楼市都会在第一时间为大家进行剧透和分析，特别是大家都比较关心的绿城杨柳郡。

一、永威上和院在哪里，产品都有啥？

先来看看永威上和院的具体位置和地块、产品情况。

永威上和院占地71亩，地块大小比较适中。从下图来看，地块的位置还是不错的，离湖、绿地比较近。值得一提的是，项目东大门正对着300亩体育公园，算是比较稀缺的资源，给居住环境加了不少分。

根据最新透露出来的规划图，永威上和院共有12栋洋房，分为4排错落分布，形成8个景观院落，这可能就是上和院案名的由来吧。这一点和常规规划有点不同，参考周边社区，楼栋基本都是整齐排列。可能是出于优化采光，并最大化景观效果的目的，由效果图上看，楼间距还算宽敞。

永威上和院的容积率不到1.7，其中住宅的建筑面积是7.6万㎡，总户数是319户，算下来每户的平均面积是大约240㎡。主力产品是190-270的平层和300平的复式，据说还有400多平的空中四合院，不知道产品形态到底会是什么样子。

产品据说是一梯一户，落地窗三面采光。之前的文章中也说过，落地窗对于提升住宅的高级感是极其重要的。对于一般的住宅产品来说，也确实是窗户越多，房子越高端。

地下停车位950个，算下来一户差不多有3个车位，满足业主停车需求绰绰有余。考虑到未来需求，每3个车位配置了一个充电桩。

二、永威上和院的设计团队都是何方神圣？

五位大师联袂出演↓↓↓

永威上和院这次最大的卖点就是设计团队了。根据最终确定的消息，永威上和院请来的设计团队包括李玮珉、庄镇光、谭精忠、吕永中、琚宾。

李玮珉我们已经比较熟悉了，是东润泰和的设计师，北上广很多豪宅也是出自他之手。

琚宾是河南人，美景东望的设计就是由琚宾参与的，漂亮的东望售楼部也是由琚宾一手打造的。

其他几个人也都是大咖级别，各自擅长建筑、景观、空间和室内设计，代表作都是万柳书院（15-20万一平的顶豪产品）、苏州诚品居所（就是那个著名的诚品书店搞的住宅综合体）等巨有逼格的产品。

用米宅网友的话说，就是“现在永威启用了这样的一个设计团队，或许换一家公司，更多的人会觉得，白瞎了这个团队，但永威启用，就会觉得这是要干大事儿啊，这就是永威过往不计成本的精工细节积淀吧。”

之前我们也说过，只有在高端产品里，才能看到美学意识的率先觉醒。而美学意识，主要还是得靠这些艺术家们来传递给我们。虽然我们的本土开发商们还不能像绿城一样，培养起一支属于自己的庞大设计团队，但是他们对美学和设计的越来越重视，也是值得郑州人民欣慰的。

而从这个团队设计师的过往作品来看，永威上和院走的也是“低调奢华有内涵”的路线，风格则是简约的新中式。

东润泰和请来李玮珉后，成为了第一个吃螃蟹的低调简约型的新中式豪宅，在经历了刚开始的混乱定位后，最终确定了自己小众豪宅的定位，甚至打出了“土豪绕道”的旗号，居然还颇受市场认可。随后的美景东望、素心园，都可以称为新中式。（这种新中式，一般来说都融合了古典中式、日式和东南亚风格，跟传统中式有所区别。）经过这些项目的试水，高端客户对永威上和院的接受度应该会高不少吧。

在去马来西亚首都吉隆坡参观一个项目时，样板间基本都是非常简洁的东南亚风格，只有一个样板间设计得非常奢华。项目负责人笑称，这是标准的星河湾风格，最受中国和中东富豪的青睐。

星河湾风格是长这样的↓↓↓

而在郑州，最典型的星河湾风格应该是万达公馆。简单概括一下，就是“高调奢华土豪范”。

我们的装修编辑抱朴认为，“纵观当下设计风向，极简风格是大的方向，并且应该不会很快过时，删繁就简逐渐成为大多设计师的共识。从历史角度来说，三十年来我们已经走过了物质匮乏和暴富后虚荣、狂热的年代，应该到达宁静而有品质的历史阶段了。”

那么，你认为这两种风格，到底谁会成为未来豪宅风格的风向标呢？

三、还有哪些细节值得期待？

有一次去绿城时，绿城的老总讲了一个故事，说绿城百合有个业主在刚搬进去时，装修房子不小心把楼道磕碰到了，后来这个业主把整个楼道都整修了一遍。这位绿城老总知道此事后很是惊奇，就专门去拜访了这位业主，才知道他就是永威的老板李伟。

从这个故事中，可以看出注重细节和品质是永威的基因，永威一向标榜的“精细化地产扛旗者”也绝不是喊喊口号而已。也正因此，永威被绿城河南老总称为是值得绿城学习的河南本土开发商。

从永威过往的项目来看，建材、景观、物业这些细节的功夫都做得非常到位。就不说翰林居、翡翠城、五月花城这些偏高端的楼盘，就连港区6000出头的永威南樾都用的是蒂森克虏伯的电梯，而开封新区的5000多元的永威梅隆公馆的门窗品质，也绝对不亚于一万多一平的永威迎宾府，而且还配有带游泳池和健身房的高端会所。

而永威上和院的定位可不只是高端而已，用一个更恰当的词应该是“顶豪”，据说这个团队参观学习的项目都是有“全世界最尊贵住宅区”称号的比弗利山庄，北京的顶豪产品万柳书院这一类别的。可想而是，永威对这个项目的期待值和投入的心血有多大。

据说永威上和院内规划有一座会所，这座会所据说会选择有百年历史的老建筑，运输、重建，具体为何古建筑还不得而知，预计此项投入也是大手笔。

而上和院景观则规划为聚、隐、游、画、静、涟漪、石、曲八大景观组团，如果最终效果和销讲上描述一样，那它的实景园林也是很值得期待的。

从内部规划资料得知，永威上和院单元入口以手工砖+原木+干挂石材饰面，配合金属铜为主材质。虽然此处没图没真相，但据爆料人说，精装大堂效果图看上去颇有震撼力。

剧透细节及景观设计↓↓↓

四、打算卖多少钱？

以前我们整理过一个地王窝的项目成本测算表格↓↓↓

这个表格里，预测的永威上和院的成本是26113元/平，而事实上，永威用了这个顶豪的团队以及不计成本的建标之后，成本是要高于这个成本的，我们预计要在30000元左右。

3万的成本，售价肯定就是要在3万以上了，预计主力售价要在3.5万，是要高于周边其它项目的。

结尾的废话：不会讲故事的本土开发商

最后说几句题外话，那就是产品和营销的关系。

大家经常会说绿城的营销水平比不上它的产品。实际上，绿城是一个非常会讲故事的开发商。当然，宋卫平本身也是一个很有戏剧看点的人。群众都爱听故事啊，谁喜欢看你板着脸，用枯燥无味的语言讲述你的产品，活灵活现的人物细节甚至是冲突才是大家最爱看的。

所以，关于宋卫平的种种处女座事迹，都在业内广为流传。以至于到了今天，宋卫平本人已经自带传播效果，就他一个人，就抵得了上千万的营销费用。

当然了，成功的营销，有一个前提，那就是过硬的产品。否则，营销做得再漂亮，依然是啥用没有。用罗永浩的话说，就是“产品是1，营销是0”，有了前面的1，后面的0才有意义。

相比绿城，我们本土开发商讲故事的水平还差得很远。就算是最有资格讲故事的建业、永威，也并不擅长此道。希望我们本土的开发商，也能有这方面的意识觉醒吧。

（完）

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