从四个纬度分析，为什么首次置业很容易买错？

对许多人来说买房都是件大事儿，尤其是首次置业者。首次置业者大多又都是刚需族，资金不充裕，为了首付款东拼西凑，恨不能借遍亲戚朋友。他们对于买房也就更加慎重。然而因为经验、知识等等的不足，很容易犯错误，并影响自己的生活和工作。纵观市场上的维权案例，不乏首次置业者众多的身影。这让我们不得不思考，为何首次置业群体买不到满意的房子？

本文试图从影响购房者的几个因素着眼，来探讨一下究竟是什么使自认为谨慎的首次置业者最终却做了错误的选择。

1、过于关注价格

因为要承担较大的资金压力，价格是首次置业者最关注的因素。但把价格过于关注，甚至当作影响购房的唯一因素，却常常得不偿失。尽管郑州楼市曾曝光过众多因为参与内购而深陷维权的购房者，也反复地重申过对内购谨慎的态度，但在后台我们还是不断地接到关于某某内购项目是否谱的咨询。

我有个好朋友，知道我从事的行业，曾询问过我某内购项目的情况，我告诉她，这个项目不靠谱，小开发商，位置偏远，可最终他还是交了定金。这件事除了让我感觉自身的无力外，这也一再说明了，内购的低价格对购房者几乎不可抗拒的诱惑。

对开发商来讲，内购一般都是因为资金压力，资金不足又反而让项目无限拖延。参与内购的购房者便陷入了漫长的等待。交钱后迟迟无法签合同，交房日期一拖再拖，最终参与内购的购房者成了炮灰，这样的例子不胜枚举。当然，由于市场原因，当下内购的知名房企也不在少数，看开发商的综合实力也是第一步。

因为购房庞大的资金成本，安全才更应该成为置业者首要考虑的。除此之外，考虑到一套房数十年的使用年限，一时的资金压力和数年居住的舒心相比又孰轻孰重呢？尽量把准备的首付款力所能及地提高，也是我们一直所提倡的购房观念。

至今为止，还有很多人在问？

锦棠能不能买？

春江花园能不能买？

安源时代广场能不能买？

祈福城能不能买？

龙湖一号能不能买？

花语里的安置房能不能买？

等等，而关于这些楼盘，我们说过不止一次，都是要慎重对待的。

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……

2、地缘性客户

地缘性客户是在购房时把周边区域作为第一选择的客户统称。这类群体在首次置业者中所占的比例一直比较大。地缘性客户因为在某一区域居住的时间过久，对居住环境、周边配套等方面产生了较强的依赖后，无意中形成了一套较为固定的生活模式，这种生活模式又影响了他购房时的区域选择。

以北区置业者为例，为什么北区的购房需求这么充分？很大一部分是因为北大学城。大学生们在经过几年的生活后，已经对周边很熟悉，毕业之后，一般会选择在学校周边租房，而到了买房时，又自然而然把周边区域作第一选择。我有两个从北大学城毕业的朋友，都是在北区买的房，还是同一项目，由此可见地缘性客户的无所不在。

但这种因为熟悉所建立的对一个区域的固执，甚至非“此”不买，却很容易阻碍他们从更大的市场范围内进行选择和比较，从而可能忽略一些更优的选择。毕竟有太多人一开始只是因为选择了一所学校，便注定了自己一生的活动范围。

一个人只有在不同的区域生活过，才能对一个区域有准确的认识和判断，才更有可能摆脱地缘的影响。我有个同事，曾在高新区生活多年，一直认为高新区环境优美，生活便利，人口稀少，还不堵车，美极了，直到后来在北区居住过一段时间，才认识到原来北区居住环境更佳，再后来搬到东区，才对郑州又有了新的认识，什么西区北区，东区才是改善的首选啊，而在他以往的印象中，东区可一直是作为媒体眼中的“鬼城”存在。

而没有站在郑州的角度来购房，只是站在自己活动、熟悉区域的视野来购房，是很多人容易犯的错误。

比如：

同样是9000多，白沙和管城南区，哪儿更有前途？

同样是13000的大平层，东区、金沙湖、鸿园片区哪儿更现实？

同样是9000多，经开新区和白沙，哪儿更有前途？

同样是13000，环内和东区哪儿更有前途？

同样是1万，五龙新城和建业花园里哪个更有前途？

同样是9000出头，和昌湾景国际和民安北郡哪个更有前途？

等等

3、知识储备不足

对行业知识、概念认识不清，不了解城市发展和项目规划，不关注开发商，是首次置业者知识储备不足的主要方面。

无行业知识储备

任何一项消费行为，对行业知识概念不够清楚，都会很容易陷入弱势的地位。有次和朋友逛街，在出商场大门时，对方提议去一旁的屈臣氏（护肤品店）转，一开始他并没有买的打算，但进去之后，在导购火力全开天花乱坠的介绍下，没多久就乖乖交钱，虽然中间也会询问两句，但整个过程几乎都是一脸的呆萌被动状。出门后又开始纠结，不知道究竟买的对不对。

其实护肤品行业和房地产一样，都是有着一定的行业壁垒，如果不具备一定的行业知识，就会对买房过程中涉及到的容积率、公摊等概念不知所以，而这种知识上的不对称，在受过专门培训的置业顾问面前，只能处于被动地位，影响自己的判断选择。

比如，你必须应该了解的：

容积率

楼间距

有无底商

得房率

地上有无车位

物业费

交房时间

不了解城市发展和项目规划

对城市的规划和发展认识不够是购房者在选择区域时之所以迷茫的另一个原因。规划是政府部门对不同区域不同功能的定位，这种定位一定程度上代表着区域发展的未来。郑东新区从曾经的蛮荒之地到如今成为河南最现代化的都市，完全是规划的功劳。而以港区和南龙湖对比，尽管和主城区距离同样遥远，但由于区域政策支持力度不同，发展的潜力也不可同日而语。

“城市向东，生活向北”是郑州楼市对郑州城市发展方向的提炼和总结。随着象湖省府行政区域的进一步落实，城市向东的发展方向也渐趋明朗，而北区因为更宜居的环境，成为我们所认为的未来宜居之地。

不重视项目规划公示也是购房者容易买错的一大原因。由于我国期房的预售制度，在买房时购房者只能通过沙盘和置业顾问的一面之词来了解项目，而出于销售的考虑，开发商一般都会把项目的不利因素掩饰规避，甚至对后期的停车位、绿化等虚假承诺。购房者只有等到交房，在看到一个和自己想象中千差万别的小区后，才开始后悔当初的决定，而其实这些不利因素在规划图中都有标示。

规划公示是政府部门对一个项目相关指标的强制性规定，标注了项目相关的重要指标，如停车位位置、容积率大小等，具有法律效力，开发商是不敢违背的，而购房者只有重视规划，看懂规划才能尽可能避免被忽悠，从而陷入到后期无止无休的维权中，不仅付出了极大精力时间，甚至还要付出丧失尊严的代价。

比如：

你买的楼栋下面有没有垃圾转运站、开闭所（小区变电站）、公厕等

沙盘上的那片绿地以后到底是啥？

小区旁边是一个公交车枢纽？

你的楼前下面是一个小区化粪池？

不是吧，以后这条路上要修高架？

不是吧，以后我前面还要再盖高层？

不是吧，景观区还要拆除吗？我虽然没有问但不应该长久保留吗？

等等

不关注开发商

首次置业者由于过于关注购房时的其他因素，而容易忽略对开发商的重视。开发商是项目绝对的主导者，在项目开发过程中起着举足轻重的作用。一个项目从实施到落地，涉及的环节众多，而购房者对这些环节了解又很有限，中间的信息太不对称，这时选择一个靠谱的开发商就显得即简单又明智。

而一个中等城市的开发商往往多达百个，他们的资质良莠不齐，外行人很难分辨，因此我们更推荐品牌开发商，他们通过以往项目所积累的口碑无疑是对项目最好的背书。其实这也正是郑州楼市之所以倡导“开发商第一，地段第二，产品第三”这种购房观的原因之一。

品牌并不完全代表品质。2014年之前，作为全国排名百强内的房地产商，升龙在品牌上也有一定的知名度，但随着旗下一系列项目的落地，以及伴随而来的大量维权，让人们对其品质和管理有了不同的转变，恒大在郑州区域的落地几乎同样也如出一辙。

品牌和品质之间的不对等，主要是由房地产行业的地域性决定的，品牌是否真正落地，才是检验一个开发商是否值得期待和追随的重要依据。

什么是好开发商？比如：

当物业亏钱时，愿意贴补也要做好物业服务

愿意去协调政府解决业主的上学、交通问题

在涉及业主核心安全事项上有底线，如电梯、建筑商、建标、管材等

愿意自持商业来约束自己、给业主信心、把配套商业做好

不会动不动的拿合同说事，开发商自己的错误一定会面对

不会拿延期交房每天万分之0.01的违约金来忽悠业主

面对业主无奈的退钱，都会切身考虑业主权益，不再火上浇油

知道写字楼的车位不能出售！

等等，无非就是敬畏业主，尊重业主。无非就是在金钱和良心面前，更多的选择了良心。

4、行业发展的混乱和不规范

首次置业者对结果的不满当然也离不开行业本身的发展。中国房地产行业起步于上世纪90年代初，尽管至今已有二十几年的历史，但毕竟对一个行业来讲并不长，许多规范还不够完善。如果没有政府期房的预售制度，也不会有众多购房者由于开发商的承诺与交房时的天壤之别而维权。

过去的十几年，是房地产高速发展的阶段，房价突飞猛进，房产的投资价值凸显，市场完全站在卖方一边，在这样的行情下，没有品质的房子都可以销售无虞，开发商又何必来提升产品附加值呢？

对行业的规范除了依靠行业本身的发展之外，只能通过更多人一遍遍的呼吁来实现。

杭州人民要感谢绿城，因为绿城带了个好头，大家在杭州都不能不好好做产品。

而在郑州，我们却很无奈。

太多监管的缺失，让市场有点无序和粗放，劣币会驱逐良币，忽悠性的宣传和营销比比皆是，越在这样的情况之下，我们越是应该具有一双慧眼才行。

总结：

买房没有绝对的对错，但对购房者来说却有满意和失望之别。买对的人都是相似的，买错的原因却各种各样。甚至有人只是听了朋友的推荐，有人是因为朋友的介绍，其实朋友家人肯定没有恶意，只是他们本身也不一定懂，而你也不懂，于是就阴差阳错（糊里糊涂）做了人生最重要的决定之一。这些原因都可以归结于人性的懒惰和无知，不懂不努力，能不能选到满意的房子就只能靠运气了。

说了这么多，如果你还是对买房这件事懵懂无知，那么平时多关注郑州楼市和米宅倒不失为一条不错的捷径。

多看看郑州楼市的分析，多看看米宅上关于楼盘的评论，这是明智的选择。

（完）

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