分析六个在售精装项目，看郑州的装修房值不值得买？

为什么会做这个选题，源于两件事：

3月下旬，我和抱朴一起到深圳参加深圳国际家具展。

展会第一天论坛的主题就是围绕精装房展开。当天论坛的嘉宾有万科做产品的逯薇、中城联盟的轮值主席、深圳家协等业内大咖。随后的两天我们又参观了深圳在售的几个精装项目的产品，感受良多，一直想和大家分享。

另一件事就是在《3月楼市民生速记：龙之梦业主间械斗/利海财富广场业主的钱退了/融创与华夏万通合作开发绿博地块》中，提到永恒理想世界的业主因精装修维权。

事后有一个粉丝和我聊天说就这个事情，楼市太主观了，自己很失望。

为啥呢？

文中提到的“数十个问题”是什么？你能给我说说吗？

我说，没有”数十个”吗？

他说，没有那么多。

我说，对不起，我算数没学好，我再查查好不？

说这个事，没有别的意思，就是想如果我再数一遍，“数十个”是个很难突破的记录吗？

更主要的当他和我辩论这件事的时候，他还不明白永恒的精装修究竟出了什么问题会被业主维权。

基于以上两件事，我们今天就好好聊一聊，往大了咱也不敢说全国或者其它城市，就单说郑州的装修房到底值不值得买？

展开话题前，先搞清楚几个基本概念。

目前在郑州房地产市场里面关于装修交房有几个名词：成品住宅、装修房、全装修、精装修。

成品住宅：

这个词虽不是新词，但真正出现在公众媒体上是在2016年1月4日省住房和城乡建设厅下发的《关于加快发展成品住宅的通知》中，“到2020年,我省将大面积扩展全装修成品住宅的建设比例，其中省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%,郑州航空港经济综合实验区争取全覆盖,县城(市)要达到60%以上。”在《对190号文件2020年郑州“精装”住宅达80%的八个思考 》的文中，分析过成品住宅的意思就是基础的硬装，满足基本的生活需求。

全装修和装修房：

这两个词最早是谁提出来的已经无从可查，但是把这两个词带到郑州的是万科。

先说全装修。

大家应该都记得高新区的万科城，这个作为万科在郑州的第一个亲生项目，当时引起了市场极大的关注。有多少原来在大东郊工作和生活的小伙伴最后都把家安在了西四环，有多少业内的朋友买了万科一期的洋房。作为郑州为数不多的精装修交房项目，万科城的精装修是多少钱一平米？万科一直没有正面回应这个问题，但是从销售层面传出来的说法是七八百，也有说五六百。如果说是五六百那么万科还算是真诚的。但是2015年恒大•翡翠华庭面市之后，其对外宣称精装1500元/㎡的装修标准。作为在一个区域内的两个带装修项目，自然成了直接竞品项目，此时无论是七八百还是五六百都被恒大压一头，所以万科严守口径，对外宣称自己是全装修，绝口不提多少钱。

万科城一期装修房↓↓↓

那么什么是全装修呢？

说的直白一点就是该装的都装了，如果用一个词来定义就是“刚需装修”，也还是基于满足基本的生活需求。所以当万科给出这个说法的时候，我们就不应该对万科城的装修报以太高的期待。

4月3日有万科城的业主因为精装维权，提出万科城洗菜池太小，抽油烟机马力太小的时候，其实何止这些，比如新风系统就是个排气扇、马桶的水压小、洗手台太小、鞋柜收纳面积小等等。

那么是因为万科城没有说明白还是我们理解错误了呢？或许对万科城这个项目来说，装修只是一个卖点，而品牌和物业才是它的溢价。你买了一个刚需盘的“刚需装修”，而多花出去的钱是买了万科的品牌和物业，这样想心里是不是会平衡一些呢？

那么什么是装修房呢？

上周去万科•天伦紫台探盘，参观了样板间。销售人员说，紫台的装修标准是万科城的升级版。那装修标准是多少钱呢？销售说，我们不是精装修，我们是装修房。听明白了吧，所以我们对万科紫台的装修该持一个什么态度呢？如果你是奔着高端、大气、上档次、舒适、奢华、有内涵去的，特别是洋房客户，我劝你啊，别想那么多了。具体升级了什么，今天第二篇稿件《10000的万科紫台和8500的万科城相比，装修上有无升级？有何不同？》，有图有真相。

那么什么是精装修？

郑州市面上号称精装修的项目掰着指头都能数的过来，恒大号称1500元/㎡的奢华精装修、华润悦府5A级5600元/㎡的精装修、建业天筑6000元/㎡顶级装修、还有万达公馆6000元/㎡豪装，后期还会有北龙湖的茉莉公馆小高层精装、经开区的康桥悦城二期、绿博园片区的康桥香溪郡等等。也就是说精装修是包含在以上三个概念之内同时又是装修的升级标准，是基于基本生活需求之上对于舒适、品质、品味更高要求的装修。

先来看恒大的精装修，恒大绿洲一期交房后一直是恶评不断，主要集中在两点：

一、装修的太难看，太落伍。比如特有年代感的灯、背景，

二、施工大问题没有，小问题一大堆，比如地板空鼓、勾缝太宽。当然万科有的问题恒大也会有，比如卫生间下水问题。

总的来说恒大确实是“刚需装修”的升级，但是假设按照1500元/㎡的标准自己装修，会是什么样？相信已入住的业主会有很多话想说。

恒大·绿洲一期精装房↓↓↓

华润的精装修维权在当时也是比较轰动的，彻底把华润从神坛上拖了下来。有人说是装修公司把华润坑了，施工太差劲。不过曾有已入住业主找装修行业内人测算过划到一平方不到2000元，郑州楼市对这个测评结果不评判。

华润·悦府一期精装房↓↓↓

华润·悦府奢华精装宣传广告↓↓↓

万达公馆装修标准对外宣称6000元/㎡，实际成本业内人透露应该是接近5000元/㎡。

万达公馆正在施工法式精装大堂↓↓↓

当然如果按照当初的宣传，它们实际都是缩水的，但是我们购房时房价和装修价格没有分开计算，而是整体打包在一起，再计算上各种优惠等等，所以很难估算出你实际上为精装付了多少钱。

说到这里就有一个问题是迈不过了。

为什么装修交房是未来的发展方向？

简单说就是2点：

1、节能环保。基于毛坯交付后先砸墙以及由此带来的资源浪费、环境污染、噪音扰民、效率低下、建筑安全隐患等诸多弊病，国家从1999年开始相继出台政策，提高住宅精装成品的交付比例。

2、当购买主力人群变成80、90后以后，更关注空间的利用率和生活便利。

那么开发商为什么要做精装修？

上周去参观了正在装修施工中的万达公馆，发现卫生间的墙被砸了，各种水电线等也是重新布的线，感觉和单独装修并没有什么大的区别，一样产生建筑垃圾，所以这里面就有问题了？

开发商要做精装房和“为什么装修交房是未来的发展方向”有毛关系？开发商做精装修无非就3个目的：

1、提高项目的售价。

2、为了竞争，增加卖点。

3、提高项目溢价，比如实际投入1000元/㎡的装修成本，在原有房价的基础上可以卖出1500元/㎡的价格。

如果从这三点来看，那么和购买主力人群的需求这个原因其实也没啥关系了。

这就拐回头看本文开头提到永恒理想世界因精装修维权的事，我说他根本就没有明白永恒的精装修问题究竟出在哪里的原因。

永恒业主集中反映的三个问题是：

1、更换松下亿达装修公司。

2、装修设计不合理。

3、装修工人施工水平差。

我和抱朴去看过永恒•理想世界施工现场，只有一句话：整体不成一个体系，缺乏合理性。永恒对外宣称自己的装修标准是2000元/㎡，郑州楼市相信永恒是朝这个方向努力了。

首先入户收纳系统的木工面积大、厨房不仅有地柜还有大面积吊柜、洗碗池也很大、卧室还有衣柜、墙面还贴了壁纸布，此外个别阳角还倒了圆角，门洞做成了弧形等，这些施工起来还是比较麻烦的。但是它的卫生间漱洗台柜体是英式下午茶风格，和墙体两边都不挨着，高度也不适宜。这只是一个例子，就是各个部件都是独立。还有开关位置的设置直接导致将来没有办法合理摆放家具和家电。

另一个就是没有空间规划。也许永恒的第一个精装修项目真的用心了，永恒集团想靠这个项目树品牌，但是想做好和有能力做好是两回事。

结合业主反映的问题，从永恒这件事反映本土企业做精装修的四个问题：

1、不知道什么是精装修。也许业主真的看不上万科的装修，但万科至少成一个体系，而它的背后是产品研发部门。

2、有心无力，缺少经验，没有建材采购的优势，花1000元做不出1000元的效果。

3、永恒为什么更换松下亿达公司？因为没有这方面合作的经验和管理团队。

4、本土缺少能够承接此类工装工程的装饰工程公司以及施工队伍。

为什么会出现这些问题？

我问了一个监理，为什么开关设置的不合理。

他也很委屈的说，如果重新布线是非常大的成本支出，是资源的浪费，还会拖延工期。为什么施工单位不能事先预留合理，要把难题留给装修公司？

施工单位的人说，我们是照图纸施工，为啥建筑设计单位不设计好呢？

建筑设计师说，我主要考虑建筑承重、抗压以及如何符合国家建筑规范标准，空间布局及利用率是室内设计师的事。

室内设计师该说什么？NND，你都盖成了，我就只能打墙、改水电了。

这是目前精装面临的最大问题：

1、设计和施工脱节，导致资源浪费、导致机电功能无效（最简单的就是插座，还有比如冰箱放不进厨房、洗衣机进不了生活阳台）。

2、功能设计考虑不周全，导致收纳功能缺失。

3、落实施工难。精装产业链太长，要选28种辅材、35项基础工程，8种主材，管理难度很大，落地不走样难。所以很多时候，设计师的设计效果最后把控在施工工人之手。

结语：

最后，再次回到本文开头说在深圳的参加精装修论坛以及在深圳参观的精装修项目，有以下几点感受：

1、装修交房是未来的发展方向，这一点毋庸置疑。它的出发点利国利民，造福后世子孙。但是我们还有很长的一段路要走。

2、装修交房需要行业标准和国家出台规范细则。开发商精装的痛中之痛是结合实际情况的设计标准缺失。也就是说在建房和招标的过程中，也许大家都还想做一个好产品，但是执行的结果就是拼凑的走样产品。比如永恒。

3、装修交房一定要不忘初心“为什么要装修交房？”而不是“开发商为什么要精装房”，因此，必须打破产业链条，室内设计前置，内装设计前置、配套设计前置，建立空间模数化、模块化、强化居家配置的合理性、节约成本。唯有此才能做好装修房！

4、在标准化施工过程中，提供个性化需求。

5、郑州的装修房到底值不值得购买，看完本文希望能给你一些启示，郑州楼市相信，未来无疑是值得的！

（完）

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