总第692期
昨日晚间，在港上市的华润置地（01109.HK）正式对外发布了2017年中期业绩报告。据其2017半年报显示：2017年1-6月，郑州万象城购物中心的租金收入为4857.1万港币，较去年同比下滑了4.7%；商场出租率为80.5%，较去年同比下滑7.4%。
图片摘自华润置地（01109.HK）2017年中期报
从2014年4月19日正式开业至今日，已经开业近三年的华润郑州万象城，却始终未能如其在深圳、杭州、沈阳等地开出的项目那般真正意义上成为引领一座城市商业的驱动者。
不可否认，万象城的到来为郑州商业、郑州消费市场均作出了巨大贡献，从项目本身的产品规划及设计、到新业态品牌的引入、到引入丰富精彩更贴切消费者生态的主题活动策划、再到现如今在原有商业基础的配置上，更注重在业态上突出特色并营造出有记忆度的空间体验，可以说在消费体验升级及业态升级方面，华润可谓是下足了功夫，也提升了郑州商业的消费空间与消费体验。
但主编Tony在过往一段时间里，无论是与行业内人士的探讨、亦或是与普通消费者的交流中，听到频次最高的一个词汇是“不接地气”。这一点，无论是从过往三年华润的中期报、年报所反映出的数字，还是从商场的品牌实际入驻及客流上来看都有所体现。
当然，在主编Tony看来数字并不能代表一切，而我们也不应该只通过数字去看待一件事与物。
对比2017上半年的实际运营情况，主编Tony认为客流、业绩是在增长的
从项目本身的产品规划及设计、到新业态品牌的引入、到引入丰富精彩更贴切消费者生态的主题活动策划、再到现如今在原有商业基础的配置上，更注重在业态上突出特色并营造出有记忆度的空间体验，可以说在消费体验升级及业态升级方面，华润及郑州万象城的团队可谓下足了功夫。
虽然中期报中显示租金收入及出租率在下滑，但在主编Tony看来这一切都是当前万象城在郑州所处的市场环境下的“正常表现”。
丹尼斯大卫城的火，原因有二：丰富的商品（1000多个品牌）、满足全客层的定位；而万象城没有火起来，原因也有二：大卫城开业后带来的分流、定位模糊化后使得商户及顾客看不清未来的方向。也正如一个在经营商户跟我聊天时的一句调侃：“来回的左右摇摆不定，连我们自己都不知道这个店接下来该怎么来定位、如何去营销了。”
但从2016年上半年开始至今，在主编Tony看来万象城是有所改变、有所提升、积极努力寻找突破点的。
首先，从推广层面坚持品质对的同时增加了有温度、接地气且主动融入本地圈层的推广活动，既有回味老郑州的摄影展、复古市集“what瓦肆”，也有极具引领性开创性的“EATIME星厨环球美食节”等；
其次，在B1层原动线死角区域规划设计出主题街区9¾站台，通过增强时尚潮流元素引起新一代主力消费客群的关注（经过一年的运转后，如今已开始新一轮的调整）；
调整中的9¾站台
第三，于去年10月份将已撤出的原金标百盛百货区域重新定位规划，并通过引入电影吧、运动集合店、亲子类体验业态等，来提升项目的业态及品牌丰富度，更好的满足顾客的体验需求。而这其中，尤已儿童亲子类业态的调整最为引人瞩目。从大型儿童互动Show“魔炎亲子趴暨公主学院全球巡展”，到省内首个获得授权认证的正版“托马斯主题体验店”的落户等等，可以说围绕亲子、儿童的调整无论是在客流、营业额还是被关注度上都为万象城带来了不少增长。
全省唯一授权的［托马斯体验店］
郑州商业观察整理的部分上半年郑州万象城所举行的活动，从活动形式及内容来看，也基本是围绕家庭消费、亲子互动方面进行
郑州商业观察整理的上半年万象城新进品牌。与其上半年奉行的推广及营销相契合，招商调整也紧紧围绕家庭亲子、儿童、时尚进行
从华润近两年的年报中可以看出，郑州万象城的波动是有“节奏”的。另一方面，郑州商业观察仅是从商铺数量上来看到目前为止也基本是主要集中在一楼，其余楼层原先空置的商铺也基本都有了新主人。因此，郑州商业观察认为到今年底，万象城的出租率将会较年中有大幅提升。
通过连续半年的观察与深入访谈（租户、顾客、同行、其他品牌），既有值得称赞之处，也有需要静下心来思考的地方。
1、坚持华润万象城的品牌形象与品质。纵然开业后该项目的业绩、出租率等数据表现较为波动，但丝毫未影响到其运营团队按照一线城市购物中心的运营管理标准去约束及实施。这一点无论是对逾4万平方米的停车场的管理，抑或是对一期逾11万平方米的购物中心物业管理，其标准化流程的执行力及日常管理，均体现的淋漓尽致，在这一点上，不得不说万象城已然做到了郑州商业NO.1；
2、自开业至今，万象城的招商团队为郑州这座仍处在百货转型期的城市带来了一个又一个的惊喜，国际或国内知名连锁品牌大都把其在郑州的首店放在了万象城启幕。而通过连续一年的观察，郑州商业观察发现尤其是周六日及节假日，家庭型客群占比几乎可以达到60%，冰场、星际传奇、玩具反斗城等门店的进入率更是达到了100%。因此，在本次百货区的改造，先后引入美吉姆、乐高儿童成长中心、MELAND儿童乐园、芝麻街英语、TOP SPORTS等等。充分体现出其紧紧围绕家庭客群及中高收入客群开展后续的招商工作，也体现出其放大优势业态的做法；
3、在店铺空置的情况下，华润的团队并未采取惯用的做法，挂上冷冰冰的围挡。而是选择将店铺打开，辅以裸眼3D艺术画，增加美感的同时，也吸引了顾客的驻足拍照及社交媒体传播。而有温情、有温度，也是当下购物中心运营管理都在关注且正在践行的。
顾客休息区及座椅的增加，也体现出了其对顾客的关怀及物业服务品质的坚持
BOY LONDON、阿迪三叶草、NIKE KLCKS LOUNGE、ROOKIE集合店等服装品牌进驻后，深受85、90后青睐的［飞鸟和新酒］也入驻万象城（该品牌在郑州几个百货的业绩表现非常卓越）
全棉时代在郑州的第二家门店
想了解该品牌，也可点击郑州商业观察早前发布的文章
▼
儿童业态持续补强
即将在本月底开业的海底捞
当然，通过连续的观察郑州商业观察也发现，来万象城消费的客流主要集中在B1、L2、L5、L7。其中Ole、Apple自身所具备的唯一性不言而喻，儿童业态的品牌组合及商品丰富程度也没的说。前文也一直在讲，郑州商业现阶段仍处在一个百货升级的阶段，消费者一方面对于价格的敏感度较高，一定程度上决定了其的购买选择；另一方面，在原本就百货聚集、品牌丰富度极强、且不缺零售服饰品牌的情况下，万象城要想以此类业态突围而出，显得是那么的不符合常态。快时尚仅有一个H&M，不足以撑起年轻客群；与周边项目的零售服饰品牌重复度过高，也是其中的一方面。
此外，新更换的美食广场虽然客单价较之前有下降，但从客流、进驻的商户数量上看，较之前都有非常明显的下降。
服装、精品、餐饮这三个方面也都还需进一步加强，当然也相信这些问题随着下半年一些品牌的开业相信也会迎刃而解。
对于郑州万象城而言，迈出改变的这一步至关重要，虽然受交通、商业市场等因素的影响，使得万象城一期始终未能吸引到更多的客流驻足，但对于商业而言，我们不能因为它今天的没做好而去过早的下定论说它不是一个好项目，项目的开业仅仅是万里长征的第一步，后续如何保障项目通过持续运营得以租金高回报率及资产增值才是关键。
未经允许不得转载：郑州商业观察 » 郑州万象城租金收入、出租率双线下滑，究竟发生了什么？
