总第689期
众所周知，“百货转型”是近几年在业内被提及最多的关键词。从银泰商业与阿里巴巴的联姻，到天虹借互联网之势开启转型之路，再到我们本土的零售企业丹尼斯从量贩、卖场、百货到泛购物中心式百货的尝试及探索，无一不体现出面对电商对实体的冲击所作出的思考、回应及践行。
开业刚满两年的丹尼斯大卫城，在第一个完整财年（2016年1月1日-12月31日）取得了接近26亿元的销售额后，今年继续加码，仅上半年就完成了逾62%的同期增长，今年有望实现30亿元的销售业绩。可以说丹尼斯大卫城在过去半年的时间里，是中国商业地产领域跑赢逆市下行的典范之一！
大卫城，对于创建20年的丹尼斯是个新大陆
尽管在业内大家对于大卫城这个项目的争议很大、褒贬不一，但也正如那句让我们熟悉的不能再熟悉的话一样：世界上没有完美的事，也没有完美的人。真正的智者，要知道在何处，能做何事，该做何事？你想过普通的生活，就会遇到普通的挫折。你想过上最好的生活，就一定会遇上最强的伤害。这世界很公平，你想要最好，就一定会给你最痛。
在规划设计方面，澳大利亚拜肯+日本丹青社是个双护航，但仍能看到在项目最终去实际落地的时候，仍要为了符合消防规定及相关要求而做出一些让步与妥协，毕竟一个超大型的综合体项目，第一项前提必须是保证顾客的安全，而非物理空间下的购物体验。因此在某些动线节点或铺位切分的环节上，仍会显得有些生硬，例如会在动线上蹦出来一个消防防火门等等。但我们不可否认，丹尼斯在该项目的规划设计过程中，有创新也有保守、有锐意进取也有恪守坚持；也能看得出，虽然丹尼斯一直在强调购物中心式的体验，但并未完全脱离百货的基因，毕竟，那是一套让这家企业纵横沙场20年的成功定律与经验，并非难以撼动，而是任何的革新都首先要建立在原有优势基础上开展进行。
在业态及品牌组合方面，虽然细分出了不少体验型的业态或品牌，如人民剧院，但总体而言仍会感到在这里玩的不够尽兴。丰富的商品组合带来的是物质消费的满足，只是在情感方面很难令消费者满意。但不可否认的是，如此大的体量，对于任何一个操盘手而言都会是一个巨大的挑战。
此外，对于时下所面临的新型购物中心及电商的冲击，丹尼斯大卫城也在百货商品结构方面做了很多深入的调整，同时还增加了不少非商品类体验业态。对于丹尼斯而言，郑州商业观察认为：无论是电商、新媒体还是手机APP，都是其与经过20年经营所积累下的数十万VIP会员互动、推广及服务的工具和桥梁。刚刚推出的丹尼斯APP，也整合了现有的停车场、商场内的电影院、餐饮等资源，从而寻求更好的服务于顾客。
品牌持续调整，E.Armani、Nike旗舰店相继开业
丹尼斯大卫城的定位，在很多人看来是相对模糊的，有高奢也有轻奢、有设计师也有快时尚、有年轻流行也有大众消费。正如其公司那句Slogan：“全家人的丹尼斯”。在郑州商业观察看来，这不仅是这家企业在发展初期所喊出的口号及一直以来所强调的发展远景，更是其集全集团之力所雕琢出的丹尼斯大卫城的精神指引。围绕全客层开展招商、营销、企划推广及运营，我们也清楚的看到，开业仅2年的大卫城所作出的努力，招调、推广始终围绕其项目定位展开。
近日，备受瞩目的Emporio Armani在大卫城1楼正式开业。
Emporio Armani大卫城店
作为Giorgio Armani的副线品牌，他不仅是唯一一个和主线品牌一起登上时装周T台的副线，在主牌每一次进军新市场的时候，也都会和主线一起先行落户，只有这两个线路得到比较好的销售，其它子品牌才会相继推出上市（当然，GA截至目前还未在郑州开店）。至此，算上此前已经进驻郑州市场的Armani Collezioni、Armani Jeans、Armani Exchange，阿玛尼集团旗下的品牌已经有四个系列品牌落户郑州。
在绝大多数奢侈品品牌关闭副线品牌的时候，Armani仍在坚守并继续开店，很大一部分原因在于其品牌的积淀及发展过程中对每一个年龄段或消费阶层的产品定位及细分，而这些也与之后推出副线品牌的其他奢侈品品牌形成了很大的反差，因为Armani推出的副线并不是一味的走低价圈市场，例如此前开业的AX，即便是Armani旗下所有品牌里最低廉的，但也要比快时尚品牌的售价高出1-1.5倍。
当然，这一现象将会持续到今年年底。根据郑州商业观察的了解，到明年（2018年）春季，Armani将会整合精简旗下的各条产品线。届时，将会只保留Giorgio Armani（旗舰）、Emporio Armani（副线）、Armani Exchange（针对年轻消费群体）三个品牌。Armani Collezioni和Armani Jeans两个独立的子品牌将会被取消、并入上述三个品牌里。
此外，NIKE与其在中国的重要合作伙伴［百丽集团］旗下滔博运动共同筹备的“Nike Beacon L2”在郑州丹尼斯大卫城3楼正式开业，这也是河南首家NIKE品牌全系列演绎体验旗舰店。
根据郑州商业观察的了解，本次在丹尼斯大卫城3楼开业的［Nike Beacon L2］门店面积达到了1258平方米，是耐克品牌在河南的旗舰店，近1000款产品在这里上市，涵括Air Jordan、Basketball、Running、Training、Sportswear、Football、Young Athlete等系列。
Nike Beacon门店参照（网络截取）
Nike Beacon门店参照（网络截取）
NIKE BEACON郑州大卫城店
根据郑州商业观察的了解，除了Nike全系产品外，该门店还有特设了［跑步体验专区］、专为女性消费者提供的［运动内衣定制服务］、Jordan Brand定期发布的［QS系列限量产品］，以及中原地区首个［NIKE ID］定制服务。可以说这家店的开幕，可以被称为是NIKE在河南市场的又一个里程碑。
根据郑州商业观察的了解，Nike Beacon开业首日的销售额达到了100.68万元，“破百万”的业绩表现也为日后奠定了坚实基础。
2017年1-6月品牌调整情况
2017年6-8月品牌调整情况
新近开业的网红店［眷茶］
正如此，从培育期到成长期，丹尼斯大卫城仅用了两年的时间，这在其它商业项目上是不可想象的。开业首年的惊艳，到招调期间围绕定位不断引入新品牌（如LV、BV、Burberry、Givenchy、Under Armour、全棉时代）从而达到强化定位的目的。
不可否认，转型变革是近三年来国内百货业的主旋律，在这个过程中业绩低迷甚至下滑是可以预计的大概率事件。同时，受电子商务的冲击、购物中心优质的体验以及大卖场、社区超市细分领域的竞争等，都给了当下的百货业一剂沉重的竞争压力。人工成本、租金成本的上涨也加大了百货企业自身经营的困难。与此同时，联营的经营模式更导致了百货行业内同质化竞争严重，各百货商家沦为以招商为主的“地主”，零售经营能力逐渐丧失，抵御外部环境变化能力逐渐减弱。
而在郑州商业观察看来，无论是竞争的加剧、经营成本的上涨，还是经营模式出现弊端，归根到底是整个消费市场环境的变化。
因此，我们在去看丹尼斯大卫城这个项目时既不能说其是购物中心、也不能说其是传统百货商场，更应将其看作是这个时代的产物，泛购物中心式百货商场。而与当下郑州诸多百货商场填鸭式的招商及不作为的运营相比，丹尼斯明显表现的更加积极，不断在市场上发出强烈的“呐喊声”与革新形象。
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