总第684期
综观全国市场，众多城市的商业结构都是在形成分级明显的商圈和商业中心。区域商业中心和社区商业等贴近消费者的项目都在表现出旺盛的上升势头。诸如最近大热的瑞安月亮湾、浦东嘉里城、瀚海璞丽中心、海马海汇中心等，都是体量中等的区域型或邻里型商业，更加专注的服务周边商务和家庭客户，反而使得自身的特色更加明显。
如本文的题目，本土房企［亚星地产］在上周启动了郑州首个以亲子互动、儿童教育为主题的商业项目的招商。
在当下市场上越来越多的商场出现了儿童主题业态，体验式儿童商业的占比在增大的情况下，亚星选择了在自己开发的千亩住宅大盘做了个以儿童亲子游乐、教育、餐饮、社区服务于一体的中原一站式亲子互动商业街区，并全自持进行统一的运营及管理。
项目所在区位（图片来自其官网）
作为一个近郊大盘，过往两年里，主编Tony始终都在关注着这一项目的成长。从最初的拿地，到方案的规划、设计、优化，再到招商，也与该项目的操作团队有过数次的深度交流与探讨，不觉感叹：判断一个项目的优质好坏，大多数人都将目光瞄准了品牌数量及档次，但这些都只能算是N多个点中的其中之一，我们真正应该关注的是一个项目的规划、产品组合、团队、开发商实力等，这些才是决定一个项目好坏、走多远的关键点。
原本在定位阶段该项目是有机会做成一个很传统、常规的社区盒子型商业的，但之所以选择放弃，更深层的原因在Tony看来不外乎三点。
1、在当下这个竞争激烈的市场里，当所有人都在努力比谁盖出来的“盒子”最好，引入的品牌更多时，逆向思考下：以开放式商业街区为主元素，打破传统购物中心封闭内收的观念，能够带来更多开放、积极的社交空间，使其更“人性化”、“社交化”；
2、从财务层面出发来考虑，开放式或半开放式街区的规划即便是未来卖给了小业主，出现整个项目“死掉”的情况也绝对是个小概率事件，相反如果做成纯粹的大盒子，不好卖是一方面、即便卖掉了也势必死路一条。因此，规划成半开放式街区，站在财务层面看是最为安全的，更何况开发商选择了以自持为主的运营模式，足够影响整个项目未来的发展。而该项目，亚星也选择了盒子自持、街区销售不返租但委托招商统一运营的模式；
3、当下的郑州商业，大多数开发商选择了较为保守的方式去发展传统偏常规式的商业模式，相比较而言主题商业仍旧处于蓝海之中，如何在体量有限的情况下透过深挖主题找到突破点，往往是容易被忽略的。亚星的商业团队在看到了这一市场空白点后迅速切入，为后续商业破局抢占了先机。
而伴随着社区居民的消费需求日益多样化，人们对邻里商业中心也更加日益青睐。依托于其地理位置及1公里范围内居住人群多（该区域以“新郑州人”或“年轻伴侣”、“新三口之家”为主）的优势，以及丹尼斯精品生活超市（以生鲜为主）、香港嘉纳影城的签约进驻，都将会极大的为这个刚刚形成规模的近郊大盘居住区的生活配套及商业消费增添砝码。这其中除了我们熟悉的丹尼斯外，香港嘉纳影城也为首次布局河南市场，其会根据每个影城所在地理区域不同，确定最合适的定位，分为奢侈、简洁、商务、时尚等影城的装修风格。除此外，通过导入节能，环保，低碳，PM2.5监测等一系列更人性化的设计细节，将影厅内污染和对人体健康的损害降到最低。
围绕儿童、亲子、教育板块我们能够看到，尤其是最近半年时间，郑州多家购物中心均加大了这一业态板块的比例，无论是新开业的CityOn熙地港购物中心、还是进行二次升级改造的华润万象城购物中心，均围绕家庭消费、儿童及亲子业态引入了包括早教、儿童蹦床、儿童乐园等在内逾30多个相关品牌或机构。
旋转木马 示意图
儿童蹦床 示意图
大家都看到了儿童消费所带来的巨大能量，以及对家庭消费的带动，纵观各大商场的儿童业态品类，已从单纯的儿童乐园，快速向儿童拓展、职业体验、教育、餐饮、摄影、理发、VR体验、主题馆等领域扩展，类型趋于多元化。丰富的儿童业态连接起母婴、育儿、早教、娱乐、服务的全消费链，在满足孩子需求的同时，也在构造一家人共享天伦之乐的全新场景。
主打亲子消费的［淘气堡新天地］
主打儿童教育、亲子业态
该项目位于亚星锦绣山河片区核心位置，商业面积4.5万平方米
突出生活服务、餐饮、亲子教育三大业态
社区邻里商业的基本特性是重视社区居民的情感互动，通过体验性、细节性服务拉近邻里关系，陪伴人的成长，因此，相比于大商业，社区商业更加重视回归商业的本质，更加熟悉用户的消费习惯，社区商业比大商业更有优势。
透过亚星淘气堡新天地进驻的品牌矩阵及拟合作品牌，我们也能看到，淘气堡新天地是绝对的用心及接地气。其业态也是涵盖了生活超市、电影院、餐饮、主题书店、亲子游乐公园、品牌零售、母婴生活馆、教育培训、运动、互动体验等。几乎涵盖到了你所能想象到的跟基本生活需要或日常商务配套所匹配的全部业态、业种。
从这个角度分析，如果说是电商对实体的冲击比较大，倒不如说是因为消费需求的升级，使得人们的时间变得更加宝贵，在消费之前更加注重便利性（便利有两种方式，一种是送货上门的便利，一种是近距离购买的便利）。
该项目有哪些亮点？
1、郑州首家［亲子互动一站式主题商业］
与我们之前见到的其他商业项目不同，由亚星开发的淘气堡新天地除超市、电影院两大主力店外，其余业态均围绕亲子互动、儿童教育、母婴用品、儿童零售等进行招商及运营。
2、区域内人口3年内有望突破30万，消费力旺盛
透过下面的小区分布图可以看到，伴随招商蛇口、鑫苑（中国）、康桥地产等越来越多房企的布局，未来3年环绕［淘气堡新天地］项目2公里范围内将再导入逾20万住宅人口，加上由亚星开发的锦绣山河、金运外滩等项目，将有望累计突破常住居民30万。除此外，区域内还有包括郑州实验外国语中学（东分）、汝河路小学等在内的多所学校、幼儿园及教育机构，数千在校师生所带来的消费力也不可忽视。
而从整个区域来看，并未有大体量或成规模的集中商业。因此，淘气堡新天地建成后有望成为区域内唯一成规模的集中式商业消费目的地。
项目所在区域住宅分布图
3、全自持，统一招商、运营、管理
眼下的商业竞争，已经升级到了以后期运营为核心的层面。由开发商统一规划、招商、推广及运营，有利于项目的成长、发展及商户经营。同样，对于在此经营、投资开店的商户而言，开发商持有的商业比例越高，则说明这个项目的发展前景及发展机会越好。
4、物业量身定制，空间提前预留
该项目总体量4.5万平方米，地上共计三层，为了实现［一站式亲子互动］这一商业定位，在建筑规划设计阶段及后期落施工图时，亚星的商业团队均做了特殊的处理及空间预留。其中，电影院为了符合IMAX的要求，层高预留到了13米；儿童室内蹦床则预留了8米的层高；书店为了打造特色，也局部预留了7米的层高。总而言之，其这一举措为下一步的招商工作是极大的促进。
结语
而今的郑州商业，早已不再是个别核心商圈一统天下的时代，区域型、社区型商业项目的不断涌现，传统商业消费这块“蛋糕”也被各家商业企业分成了越来越多块。打造区域商业，成为市场必然发展趋势。而商业企业如同区域的“性格”打造者，根据不同的区域商圈属性，造就出不同类型的商业项目。被大家称之为郑州地产“西南王”的亚星地产，也加入到了商业的开发序列，为已经相对成熟的居住再匹配商业服务这最后的拼图。
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