总第705期
提起郑州的北区，首先想到的便是城中村。
在许多人的印象中，城中村是一个城市的“伤疤”。阴暗潮湿、通风不畅、道路狭窄、电网密布、垃圾遍地、楼与楼之间几乎可以握手等等。然而，这里也是很多外地人进入郑州的第一站。相对于小区数千元的房租，500元左右的单间、阁楼能使他们从容地在中心城区获得立足之地，甚至为一批精英奠定了高飞的基石。
而这一轮城中村的拆迁与改造，借用Tony一位同事所总结归纳可将之形容为：城改是完成城市再生的历史使命。大量城中村改造的项目将形成新的城市活力中心，推动城市外扩和公共资源的合理配置。城中村改造并不是容积率的提升和物业的再分配，而是城市功能的再生和提升。在这里面，商业将起到最为核心的作用，通过功能和品牌的升级，可能成为代言项目、区域、城市的名片。
2016年惠济万达广场的开业给了人无限遐想的空间，虽然该项目所处连霍高速以北，但其只用了8个月的时间便迅速超过了数年前中原万达、二七万达广场开业之初的业绩水平及成长性，也充分说明了北区所蕴藏的巨大消费潜力。
图为开业之初Tony主编镜头中的［惠济万达广场］
开业一年，［北区生活中心］的定位越来越清晰
与此前已经开业的中原万达广场、二七万达广场相比，惠济万达广场在商业定位方面更侧重围绕家庭化消费，打造北区“大生活中心”的概念。
也因此，在业态配比上不仅提高了休闲娱乐业态、儿童类业态，同时在总体可租赁面积逾10万平方米的惠济万达广场内，还聚集了81家餐饮品牌，其中既大家耳熟能详的火锅连锁品牌巴奴毛肚火锅，也有新近崛起的流行快时尚餐饮彼酷哩烤全鱼、全罗一品芝士肋排、西关味等，更有刚刚布局河南市场的全国性餐饮连锁品牌北疆饭店。
在餐饮业态的布局方面，万达的团队除了将其布局于主动线的两端外，在中间段也有分布，且穿插于零售店的之间，可更好的引导客流，达到异业互补的作用。
此外，该项目还有一点值得关注的是，摒弃了地下1层做商业的思路，全部做成了停车场，打破了传统意义上的商业业态布局，将超市放置在了二层。
根据主编Tony的观察，近乎以多主力店的布点形式，做到了每层都有带动的主力品牌，破解了楼层越高，人流越少的困局，也间接缩短了楼层间的租金差。如位于一楼的万达宝贝王、二楼的丹尼斯超市、三楼的苏宁易购、四楼的万达影城、世嘉美式健身、五楼的唱吧麦颂KTV及巴奴毛肚火锅等。
与此同时，考虑到这一区域将会是未来几年人口迁徙常住的一个重要目的地，因此在主力店设置方面无论是门店面积、商品配置都朝向大而全的方向迈进与落地。例如万达影城在该项目的总面积就达到8200平方米，并配置了12个影厅（1个IMAX厅、1个VIP厅、1个MX4D厅、1个儿童厅、1个2D厅、7个3D厅）近2000个座位。
综上所述，主编Tony认为：惠济万达广场团队对于项目本身所赋予的家庭式、体验式、互动式的定位并不像我们过往所看到的那样只是一味盲目的增加餐饮业态的配比，其综合性的加强了餐饮、家庭休闲、儿童体验、教育服务、家居生活服务、超市服务等贴身功能业态比例。此外，纯石材打造的惠济万达广场，也是全国第一个把商业楼层做到5层的万达广场。在这样一个处在房屋建设中后期的阶段，万达的开拓精神也为日后的大量人口导入创造了良好的生活配套设施及消费场所。
本轮惠济万达广场的餐饮品牌调整
根据郑州商业观察的了解，截止今年8月底，该项目的业绩与客流均实现了大幅度提升（因2016年开业为11月份，因此该项目至今年11月份才能称得上是一个完整的财年），包括小米之家在内的多个品牌将在开业后的第一轮调整中进驻，既代表了品牌对区域的认可，又充分说明了品牌对项目及团队的肯定。
而做为大北区商业的先行者，万达较为务实的根据市场所处的实际情况进行了业态的梳理与品牌的组合，也再一次印证了做为业内人士们对一个项目评判的标准与共识，即：一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。单一引入体验业态品牌，没有做好品牌的组成与联动，盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性，实不可取。
因此，要想使商场成为生活需求的综合满足者，就必须通过对建筑形态的再发掘、设计、品牌的优化，以及创造出与消费者生活必不可分的消费空间和业态来深深吸引消费者，并最终将其从电脑前拉回到现实生活中来，进入到实体商业。而这其中，唯一不会发生变化的即商业操盘者们对于商业本质的钻研与探索消费者心理及精神需求的研究。
未来的北区，蕴藏巨大消费潜力
随着未来3-5年周边多个住宅项目（碧源月湖、融创城开瓏、美景麟起城、万科天伦紫台、融创瀚海大河宸院等）及商业项目（美景万科广场、锦艺四季城商业广场、锦艺金水湾商业中心、碧源月湖商业中心等）的开业，从而形成真正意义上具有一定规模的北区惠济商圈（暂定名）后，势必还会进一步辐射周边，带动多区域消费迁徙。
惠济商圈待入市零售商业项目
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