总第1007期
谁又能想得到，两年前COVID-19（新冠）将会永久性地改变零售业？这是最近一段时间伴随着与越来越多的商业品牌商、运营商交流后时常思考的一个问题。正当大家还沉浸在2022新年的欢乐中时，疫情又一次悄然到来。
回顾刚刚过去的2021年，整个上半年各大商场无论客流、还是业绩均取得了同比双位数的增长，消费也在持续的回暖。然而到了下半年，受“7·20特大自然灾害”及“新冠疫情”的影响，郑州零售商业市场也在经受着起伏，空置率推升至11.8%，为近年来最高，市场继2020年累计关停优质商业合计23万平方米后，在2021年又关停了9.2万平方米。但是，市场并非就此不堪一击和气馁。
近十年郑州开业及停业项目一览
如丹尼斯大卫城、华润万象城、正弘城、印象汇、CITY大融城等项目在过去一年的经营过程中所展现出的高韧性还是给予了市场对未来走势更多信心。
√ 丹尼斯大卫城、正弘城通过经营及有序的品牌调整，持续补强，并成为诸多城市首进品牌的不二之选；
√ 位于二七商圈、与丹尼斯大卫城相邻的华润万象城在2021年迎来了自2014年开业以来的最高出租率，商场的首层也首次完成了满铺出租。经历了市场数轮的调整与变化、透过对自身客群定位的深度研究与思考，及时做出定位及招商运营策略调整的华润万象城引进了如UNIQLO、NIO、乐高、POP-MART等品牌；
√ 位于中州大道郑汴路交汇处的印象汇，以“热爱改变”为全年Slogan，对商场外立面、广场、内部空间、灯光及动线展开了多维度优化与提升，在不到一年的时间里更是完成了135个品牌的升级与调整（全场共计168个品牌），为2022年的经营发力做出了扎实的准备工作；
√ 从2021年4月12日签约开启合作，到2021年12月24日开业，中间又连续经历了一次洪水及两次疫情的CITY大融城，在实际的招商筹备期仅有6个月的时间里，完成了98%的招商签约率及95%的开铺率，也再一次向市场证明了大融城品牌的专业运营力和市场对于具备专业化运营理念和团队的渴求；
以“热爱改变”为2021年调改主旋律的郑州印象汇
历时256天完成招商筹备及开业的CITY大融城
2021年新开业11个项目，累计新增供应64.5万㎡，新开项目呈现出五大特征
2021年郑州新开商业项目一览
回顾2021年新开业的项目，呈现出几大特征：
#存量改造
#区域消费升级
#生活配套及休闲娱乐业态扛旗
#轻资产管理输出
#奥莱消费概念深入人心
以#区域消费升级 为例，近几年在观察和研究市场、新开项目及成熟期项目调改的过程中始终离不开一个词，叫【市场红利】。
回顾近30年郑州商业的发展，到目前为止一共经历了4个阶段，上世纪80年代末、90年代初的百货时代，商贸业获得迅猛发展，亚细亚凭借在当时相对领先和超前的服务理念与商业发展模式，从几大商场中脱颖而出，并迅速开店拓展走向了全国市场。在彼时亚细亚除了依靠自身的努力外，市场红利也占据了一部分，只是最终其并未把握好市场红利下带来的持续机遇，最终造就的商业奇迹与辉煌也是短暂的；反观随后的连锁商业时代，丹尼斯牢牢抓住了郑州商业的一次机遇，并为自己创造了持续的市场红利。在被称之为郑州大型商场“倒闭年”的1997年，抱着“只要有好的商品、实惠的价格，就一定能做大河南零售市场蛋糕”理念的丹尼斯百货人民路店开业，其以百货+超市量贩的形式撬开了彼时低迷的市场，并很快以便利店、大卖场、百货三种建店模式连锁化发展，在过程中不断迭代、持续提升，并最终牢牢的把握住了“第一次商战”后郑州商业遗留下来的市场红利与发展机遇。
1997年的丹尼斯百货人民路店，建设即将收尾
建设期间，王任生老爷子每天都要跑一趟工地，有时一待就是半天
回顾过去30年郑州商业发展历程中的一次次危机和市场红利，不禁感叹每当行业或市场出现危机时，恰是行业巨头们大步发展的时候。例如我们会看到每当房地产业进入到一轮行业危机时，总会有巨头站出来写“冬天到来、节衣缩食活下去。”一方面是对企业自身的警醒，另一方面则是在危险中寻找新的机遇，例如展开新一轮的收并购，项目亦或人才。
所以看当下的郑州商业，三环内的核心区域仍以本土企业为主，部分区域（如荥阳、龙子湖、高新区）也都处在由商业1.0向2.0发展的过程中，市场竞争的不充分所带来的市场红利很容易在这一阶段蒙蔽掉已开业项目的操盘者或经营团队。因此，时刻保持危机感，并在经营过程中客观的正视问题，主动做出调整或改变，是接下来3年里已入市开业项目需要去重点关注的。
2021年新开的项目中，郑州荥阳吾悦广场、永和·时光里、CITY大融城都具备了引领区域消费升级的标签。区域内已开项目如何守好阵地、及时调整，新开项目如何凭体量、空间及体验、品牌组合换新等优势放大区域消费活力、与已开业项目做好共生共创，都将成为值得思考的问题。
强者恒强、弱者恒弱的年代
强者恒强、弱者恒弱的两极分化局面，着实引发了行业不少思考。但在托尼主编看来一切的源头在于没有一个可以支撑项目保持持久发展与市场竞争的核心定位做精神支柱。
我们常常会看到某某在筹备项目看到周边其他项目或与自己定位相类似的项目引进了哪些品牌，而后便将这些业态或品牌列为“指标性”招商目标；也会经常看到一些已开业数年的项目，在运营过程中忽视了早期因【市场红利】造就的“繁荣”，在后续的经营中没有客观的正视自身问题、同时又低估了行业引发的市场变化及竞争对手稳、准、狠的发力，最终形成了在错误的道路上越走越远的结局。
因此，强者与弱者的评定虽然在于行业、在于市场，但却往往是当事人自己决定了究竟会站到哪一个阵营。
回看当下郑州商业所遇到的问题，托尼主编总结归纳了四个方面：
1、人才的断层，使得近几年的新开业项目普遍存在操盘团队专业性不够的现象；
2、存量项目有相当的比例出自早些年城中村改造、新区建设期间，且多为地产开发商背景，其对商业专业的理解往往浮于表面，加上真正具备专业素质及实战经营的人才短缺，使得市场上普遍存在以房地产思维主导商业经营，一旦项目所在区域有了更多竞品进入，失去了市场红利，便很容易“打回原形”；
3、不少项目在前期运作及筹备过程中，缺乏细致严谨的定位策划和商业设计引入。惯用的思维使得很多项目在早期决策过程中想当然的按照建筑指标强排后便开工建设，导致项目建成后在招商的过程中面临业态所需物业工程条件的不匹配或动线、铺位分割问题；
4、纵观郑州现阶段已开业商业项目，单体量超过8万㎡的项目仅占总存量项目总数的12%，市场上3-5万㎡的项目占比过大，使得真正满足消费者一站式需求、具备区域性消费辐射的商业项目过少，总体影响了城市商业的发展步伐，并间接增加了品牌选址的难度。尤其是在连续的疫情之下，逐渐失去信心的连锁品牌开始出现局部规模化关店的情况，便能看出接下来两年的市场走势，核心商圈的A类项目或已经通过专业化运营证明自身价值的商业项目会展示出更强的招商溢价，而一些边缘性项目或经营中等偏下的项目将会面临招商难的窘境；
总之，2021年的郑州商业市场伴随着“7·20特大自然灾害”和两次新冠疫情的突发，打破了很多项目、品牌商原有的经营及拓展计划，一切也都在不确定中前行。步入2022年，希望郑州商业不再按下“暂停键”，希望过往的经历对郑州商业而言只是一次“先苦后甜”。
原文始发于微信公众号（郑州商业观察）：2021年郑州商业回顾：在不确定中前行！