郑州批发市场外迁攻坚阶段｜博弈过后的冷思考

众所周知，在今年6月，郑州市政府印发通知并公布了《2015年中心城区市场外迁工作方案》，计划在今年底完成外迁58家市场名单确定，同时12家市场外迁承接地将全部开工建设，建成面积892.4万平方米，承接商户近3万家。

据此，郑州商业观察于近日走访了火车站商圈内的几家批发市场，这里依旧热闹非凡：商户们扎在衣服堆里整理货物、搬运工们推着小车不停地穿梭于楼宇间与街道之中，而前来采购进货的批发户们则拖着巨大的黑色塑料袋与老板讨价还价。大同路、裕元里内的饭店厨师们依旧在卖力地翻炒着锅里的炒面…这里的一切都像往常一样在正常的运转着，所有人都在忙于当下的生计与生意，丝毫看不出“搬迁问题”所带来的烦恼。

但与二十年前相比，今天的郑州城区交通拥堵十分严重，尤其是以批发市场云集为代表的火车站区域，物流规模的不断扩大早已超出了设计之初的最高上限。另一方面，伴随着城市框架的拉大、铁路公路交通枢纽外移以及地铁等重大交通项目建设的全面展开，非中心城区的交通通达性有了大幅的提高与改善，因此从某种方面看，外围区域已经具备了市场承接的可能。

自2014年8月试营业，目前整体开业率不足30%，租金范围根据楼层和所在区位的不同，在36-110元/㎡/月之间（含公摊面积），商户构成以非中心城区外迁商户为主，少量外迁商户依靠老客户能勉强经营，但缺乏固定客源的新商户在经营等问题上就相对吃力。

郑州华南城1号交易广场

据商户表示，平日来此逛街的消费者寥寥无几，单天零成交额十分常见，而由于目前主要客源是来自龙湖镇的村民，且以零售为主，即便是人流量稍大的周五周六，相当一部分店铺日营业额也只能维持在500-1000元的水平。

已经开业的建材区更是几乎整日无人光顾，至少在目前多个市场竞争发展的状态下，新增客源的聚集仍然艰难，整个市场的培育成熟依然需要较为漫长的等待。

元通纺织城针织品市场

由于前期已经承接了西站路纺织大世界拆迁转移的商户，因此一期开业率近乎100%，商户们也都延续了原有固定客户的合作关系，经营状况较之前并没有特别大的波动。既然不缺乏人气，那么商业配套也就闻香而来，郑州银行、德克士餐厅等配套都已经开业经营。相比较华南城餐饮配套区域的门可罗雀形成了鲜明的对比。

百荣世贸商城

是一个综合性较强的专业市场，分为三个市场主体：鞋业、小商品针织和食品、服装，总规模接近260万平㎡，分为三个独立的建筑群，而且市场部分全部为自持。

为了进行市场培育，防止商户在市场建设期流失，借助华中食品城整体拆迁的契机，百荣以活动板房的形式先形成了临时市场，条件是入住临时市场的商户未来可以优先进驻建成后的市场。这样日后不至于出现华南城开业率低的情况，造成商户信心不足，形成后续招商难的问题。

项目鸟瞰

据了解，该临时市场运营也已满一年，现有业态以食品、机电、小商品、针织品为主。受市场施工、南四环施工交叉影响，以及短期内交通通达性依然不足的影响，市场经营状况好坏不一。从临近华中食品城整体迁入的商户，有老客户支撑，影响相对较小。但百货和针织区域的商户因新增客户稀少，经营比较艰难。

以上所举市场案例，在一定程度上代表了郑州专业市场外迁过程中的现状与挑战。究其成因大概有以下几点：

1、外迁涉及不同行业、商户、市场、交通、基础设施配套、物流等多个因素，是一个系统工程，在整合推进过程中需要克服重重障碍和技术难题，而本次外迁突出了效率，必然会出现因速度快而造成的遗留问题，需要时间去消化。

2、从行业类型来看，原材料、建材类需要邻近仓储、物流节点、租金承受力低、形象展示性差的特点导致其必须外迁；然而服装、小商品等行业能够转变为以展示、办公为主，不需要临近仓储物流，具备在城市中心区成熟市场生存下去的可能。

3、租售模式方面，选择自持出租的市场，更加注重市场良好经营带来的长远收益，能够为商户提供代价更低、市场环境更好的产品。而有大量出售商铺的项目需要消耗较长的销售周期。而且对于商户而言，一个产权单一并自主经营管理的市场相比一个产权复杂的市场更能带来经营的稳定性和安全感，因此无形中加大了销售型市场的招商难度。

4、交通现状也是制约各个市场发展的主要因素，对比距离中心城区更近交通更便利的市场，目前通过华南城的地铁线路还在施工过程中，到达那里的公交线路耗时更长，而来自四面八方的批发客户依然以火车出行为主要手段，城市内部的零售商则也多处在城市核心区，面对龙湖镇的距离阻隔，大家都会选择市区交通便利的市场。

5、从市场行业规模来看，经营单一行业的市场，因为定位明确定向招商范围更小，高校精准，市场开业经营效果好。而大型综合类市场，因为涉及多行业定位，招商范围大、难度高，即使以较大规模商户数量开业，各各行业部分依然规模有限。

6、从商户选择角度来看，在声势浩大的全城多市场外迁中，各市场都得不遗余力大肆宣传，信息重叠、定位模糊，而对于一般批发商户而言，大多文化水平不高，面对铺天盖地的信息或选择传统经验跟着物流走，或选择市场品牌跟着老开发商走，或者相信规模效应，谁大跟谁走等等。这在一定程度上分散了商户的集中性。

7、大规模市场建设，使各市场招商面临着巨大的挑战，商户争夺战愈演愈烈，各市场在实际招商过程中往往顾不得定位问题，招到就是胜利。造成原本定位差异化的市场之间也形成了招商的正面冲突。火车站地区的各市场更是将商户和管理队伍动员起来形成联防机制，时刻紧盯竞品项目的招商和调研人员，一旦发现立刻驱逐。

8、由于新市场位置更加远离市中心，其建立培育需要更多的时间，未来不确定性强，部分成熟商户考虑到家庭生活、子女教育等问题，不愿漫长的等待，选择了离开批发行业，有部分人进入了零售领域。

9、近3年来中国宏观经济收缩态势渐渐清晰，PPI超过36个月的连续下滑，PMI频频低于50%的临界值，中国经济转型升级和生产制造业下滑的复合影响，带来倒闭潮、失业潮，消费增速连年下滑，零售行业的表现疲软正逐步传导至批发端。以服装行业为例，火车站地区2003年已经出现少数有固定客户的成熟商户经营困难的情况，今年以来这一现象逐渐加重。面对新市场培育和老市场高昂的运行成本，他们中的一部分人也选择了离开批发行业。

10、电商冲击。批发行业业内人士的观点认为，互联网电子商务模式目前已经深深影响到了零售行业，直接对接厂家使他们获得了更强的价格竞争力，供应链体系变得更加扁平，贸易对批发中转的依赖度降低，传统批发行业会逐渐萎缩（虽然目前厂家还在采取线上线下产品差异化等手段来保护原有渠道的利益，但这一利益空间正在被逐步压缩已是不争的事实）。

总而言之，此次郑州批发市场外迁是伴随着电商带来的产业革命、中国宏观经济转型升级、郑州城市规划升级的历史潮流展开宏伟画卷，这个进程注定是一个曲折前进而又瞬息万变的进程。

新的专业市场竞争格局正在形成，新的思维引领着行业商业模式、市场开发模式的巨变。以往的经验并不能完全指导新项目的发展。对于这个目前充满着变化的市场，我们需要保持持续关注，对于其未来的发展我们充满期待，拭目以待。

附：政府发布的2015外迁市场名单

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