前些天在与一位业内朋友聊天的时候，一同讨论了还未开建的郑州嘉里中心，Tony也第一次看到了该项目现阶段的完整规划，不得不再一次佩服外资房企对未来几年市场走势的把握以及精雕细琢般的布局。
从Once a week到Everyday，展现的是对买方消费市场的把握及整个资产未来走势的预期。而最近半年听的最多、聊的最多、看的最多的便是：在经历了一个快速发展周期后，郑州商业在未来几年一定会朝向社区型商业、小而美商业、邻里型商业的方向发展，本轮的城改、旧改、批发市场外迁都将进一步催生这一目标的实现。
今日，放一篇最近备受瞩目的项目-华尔中心的项目定位解读，我们一同来看一看该项目的顾问方，RET睿意徳对该项目的思考及定位依据。
最近，一句“华尔中心，为改变经三路而来”的爆款文案引发了无限关注。紧接着3月26日晚，华尔中心开放仪式暨生态华服维密秀在千余人的见证下盛大开放。
启幕仪式上，浙江广厦-河南广运集团执行总裁师凯伦、设计单位美国凯斯KAS、商业顾问单位RET睿意德分别对该项目的定位、设计及未来的运营管理一一做了解读。
为什么说“为改变经三路而来”?
商业项目的定位和规划对城市和消费者产生的影响是巨大而深远。商业的本质功能是服务，在郑州目前商业发展结构极度不均衡的格局下，消费者能够得到何种的商业服务功能非常重要。
而商业建筑的形态和规划出来之后，几十年内对于城市形象和居民记忆影响都是极为深远的。比如在华中中心生态开放仪式上，我们看到在80年代以前城市记忆主要以二七塔、公园、道路、棉纺厂、大学等公建设施为主;到了现在则更多的是城市服务功能被包含到了商业项目内，服务功能的完善和满足吸引了更多的市民和消费者，从而产生情感的交流和记忆留存，未来仍将成为城市文化记忆的核心。
所以有社会责任感的开发商会在城市功能、消费者需求和开发利益方面进行各种努力和尝试以求达成统一，选择开发能够承载更多城市服务功能的购物中心也就意味着更多挑战。
经三路缺什么?
做为传统的商务办公区域，南起金水路、北至北三环，长达5.5公里的经三路两侧分布了包括光大、中信、工行、广发、中原证券、渤海证券、中国太平人寿等多家金融保险机构。可以说在郑东新区商务内环CBD及高铁站商务片区之前，经三路是郑州商务办公最为密集的区域。
而华尔中心项目为经三路沿线的最北端，周边有着河南省移动公司、中国工商银行河南省分行、河南省电视台等重磅级企业和单位，以及鑫苑名家、恒熙花园、人和花园等高端住宅小区。消费需求旺盛的同时商业服务配套却极度缺乏。多数仍是底商和裙楼商业，无法形成集聚作用，物业的硬件限制也影响品牌商家的进入。
为什么是集中型购物中心而不是裙楼商业街?
商业项目的定位和规划形式相比住宅来说形式更加多样化，选择需要自持的购物中心和易于销售的商业街，实现的是完全不同的商业功能和财务收益。购物中心因为体量优势和集中性能够提供超市、影院、餐饮、娱乐、儿童等丰富的商业功能，形成区域的商业服务中心。而易于销售的商业街和裙楼、底商则提供的是基础的生活配套功能，且商户容易分散无法形成一站式的消费体验。
所以我们经常看到，处于自身企业发展需求很多开发商选择销售型的商业街产品，但往往也都是定位于基础配套服务或者某个单一品类方向。选择开发购物中心需要承担较大的开大成本，但也给城市和区域提供了更多的配套和消费场所。广厦集团选择开发购物中心也展示了其对城市的责任感和对核心地块价值的珍惜。作为经三路北段的核心地块，如果选择开发成销售型裙楼街区的话，这个片区也更不好找到合适地块来开发区域需要的小型购物中心了。
多中心的城市发展格局下，商业消费将更加细分并趋向于就近消费
随着城市扩建的拉大，多商圈格局已然形成，商业项目和消费需求也就更加细分。区域型的购物中心将赢得更多客户。金水区北环以内这个版块因为成熟的配套和众多的商务、居住人群，向来是商业竞争激烈的区域。前有国贸360、大商新玛特、丹尼斯百货花园店;后有建业凯旋广场、正弘城，以及区域外农业路高架便利通达的CityOn熙地港(郑州)购物中心。商业项目的增加并不只是体量之间的竞争，而是对定位和业态、主题之间的竞争，以及要明确自身的特色和能够辐射的客户群体。
尽管离花园路农业路商圈很近，相对于这个城市级商圈内的大体量购物中心，但华尔中心项目从一开始就准备走区域化和差异化的定位思路，主打区域服务功能和商务家庭休闲交往空间功能，营造一个周边消费人群工作、生活之外触手可及的第三空间。从商业发展和人们喜欢就近消费的规律上看，区域型小型综合体的市场空间较大，对体量和规模的要求也并不是一味求大，5万㎡左右已较为适合。
新型小而美的商业综合体正在城市新的亮点地标
未来郑州的华尔中心、璞丽中心蜻蜓广场、海亮时代ONE商业广场、新田花园广场、赛博未来城等5万㎡体量左右的区域型购物中心将大量涌现，占据市场供应的主流，并成为区域和板块的消费中心。这些项目都将更加关注周边人群的家庭、儿童、休闲、社交功能，为客户提供一个下班即可就近到达消费的舒适场所。
综观全国市场，众多城市的商业结构都是在形成分级明显的商圈和商业中心。区域商业中心和社区商业等贴近消费者的项目都在表现出旺盛的上升势头。
诸如最近大热的百盛优客城市广场，上海浦东嘉里城，睿意德操作的北京东坝金隅嘉品mall，深圳华润1234space等，都是体量中等的区域型购物中心，更加专注的服务周边商务和家庭客户，反而使得自身的特色更加明显。
华尔中心的商业定位将重点体现对周边客户的亲切体贴的服务功能。重点加强特色餐饮、家庭休闲、儿童娱乐教育服务、家居生活服务、生鲜超市服务、周边商务宴请和会议服务等贴身功能，并计划引入万达院线以及相当比例的首次入豫知名品牌。在规划上舍弃了大量的经营面积，在室内营造出舒适的游逛和休憩空间，成为附近客户在工作生活之外最为贴心的第三空间。
作为郑州来说，商业发展仍处于初级阶段，结构性市场空白非常明显。但现代社会就像几年前知名书籍《世界是平的》说的一样，郑州的消费需求也基本与一线城市保持一致。也就更加需要特色型的购物中心，为更多品牌进入郑州创造条件，为消费者提供更多选择。敬请期待，更加懂你的华尔中心为郑州和经三路带来新的精彩。
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