建业地产：轻资产模式先后签约漯河、驻马店、南阳、商丘、洛阳！

从2014年下半年万科与凯雷、东方藏山和领汇签订了几份股权转让协议(仅仅是协议)，计划将一些商业项目的部分股权进行出让；到2015年年初，王健林宣布万达与4家金融机构就20个万达广场的投资进行合作；一时间，“轻资产化”成为了整个行业最为热议话题及研究的对象。而面对房地产步入银元时代，众房企也不得不使出浑身解数，转型“招数”自然也是层出不穷。

做为河南本土房地产的龙头企业，从2002年开启的“省域化”发展战略，到2015年6月发布的“新蓝海”战略，建业在河南房地产界可谓是风向标及行业老大哥。自2008年上市以来，公司利润在持续上升，销售额在持续增长。

在商业方面，与亚洲规模最大的房地产集团之一，新加坡凯德置地签署战略合作（2006年）。至今日，凯德已经成为建业的第二大股东，在商业方面也有如郑州郑汴路凯德广场这样的项目落地。可以说建业对于商业地产方面的布局早于赴港上市前便已经开始了。而近几年在河南本土运作已开业的开封建业东京梦华•七盛角文化民俗街、洛阳建业凯旋广场、郑州建业5D生活馆都取得了不错的开局及成绩；拟定明年开业的郑州建业凯旋广场项目也将会成为建业商业在郑州落下的一枚重要棋子。

轻资产着力发展中小城市

同样是走轻资产式的品牌+管理输出模式，商业地产领域的大佬万达集团在过去一年中更注重在三、四线城市寻找合适的项目及物业进行轻资产化运作。正如万达集团董事长王健林所说：不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。

三四线城市土地价格相对便宜，现在去还能选到比较好的中心地段。从我们的经验看，一个四五十万人口的三四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三四线城市的消费者的忠诚度更高。比如北京附近的廊坊，市区只有40万人口，当时政府找万达去投资，我们觉得廊坊人口不多，而且往北30分钟到北京，往南40分钟到天津，能有多少当地人在廊坊购物消费，并不看好。

但廊坊市政府热情很高，三番五次找上门，而且愿意拆迁市政府办公区给我们建万达广场。人总是讲情面的，我们只好投资。但廊坊万达广场开业后效果出乎意料，现在平均每天客流5万人次，相当于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。

还有重庆万州，当地政府也是拿出最好地块，多次找我们去投资万达广场。搞发展的同志都反对，说全城区也就40万人，而且是经济落后地区，开业后怎么保证客流。后来我说，实在不行就当扶贫吧，还是投资了。但万万没想到，万州万达广场开业竟然创造了万达广场至今为止开业的客流记录——开业头三天客流超过110万人次，这意味着头三天当地每个人都去逛了好几遍，现在仍然保持每天5至6万人次的客流，经营状况非常好。

我们从实践中体会到，现在中国的商业地产投资处于失衡状态，集中于大城市，局部已经过热，但对三线城市和城区人口多的四线城市来说，投资非常稀缺，许多地方不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。仅从万达院线的收入数据分析，70%以上的增长来自三四线城市，尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，而且投资回报率并不低于大城市。这就是万达发展的好机会。

与万达在商业方面所迈出的步调相比，建业近一年来一方面是大力布局文旅地产，已经签约的文旅地产项目正平坊文化创意园、华谊兄弟电影小镇等都将成为未来建业业绩的又一个发力点及增长点。而以品牌+运营管理输出的轻资产方式大举布局地市地产项目，也再一次说明了建业要进一步贯彻省域化发展这一大的战略方针，并继续深耕河南省。

建业的轻资产战略通俗点说可以形容为“代建”，而这其中包含项目的设计、开发及后期销售管理，而做为代建方，也不需要再投入拿地及建设资金。因此，代建这种轻资产模式能够减少房企资金投入及资金的沉淀。另外，代建房企通常还会将代建项目销售所得归入全年销售业绩，在一定程度上也有利于房企销售规模的扩张。

下面，我们就来看一下建业已经签约的轻资产项目有哪些。

2015年11月25日

与河南世林苏荷置业有限公司、漯河浩宇置业有限公司共同签订委托管理合同，合同为期 66个月。漯河浩宇置业委托建业中国开发其位于河南省漯河市湘江路的两宗土地 （湘江路项目）上开发、经营及管理该委托管理合同之房地产管理项目，而建业中国收取品牌费及超额利润分享费作为回报。而湘江路项目也是建业集团轻资产战略的首个落地项目。

2015年12月22日

与驻马店市物源房地产开发有限公司、李建伟、郭琪和陈飞签订房地产项目开发委托管理合同，为期 48个月。计划建筑面积约108,000平方米。李建伟、郭琪和陈飞委託建业中国开发其位于河南省驻马店市铜山大道以西、天顺路以南一宗土地上开发、经营及管理该委托管理合同之房地产管理项目，而建业中国收取品牌费及超额利润分享费作为回报。

2015年12月23日

与袁秀霞作为担保人及程英伟作为委托人签订住宅及商业项目开发委托管理合同，为期64个月，计划建筑面积约44万平方米。程英伟拟成立项目公司并委托建业中国在其位于河南省南阳市邓州县城市综合体地块上开发、经营及管理该委托管理合同之房地产管理项目，而建业中国收取品牌费及绩效提成作为回报。

2016年2月23日

与商丘市金泰置业有限公司、河南金正置业有限公司等签订房地产项目开发委管理合同，为期 60个月，计划建筑面积约35万平方米。根据委托管理合同，河南金正及路文星委托建业中国在河南省商丘市南京路北侧、睢阳路东侧地块的商丘绿地九里项目上开发、经营及管理该委托管理合同之住宅项目，而建业中国收取品牌费及绩效提成作为回报。

商丘绿地九里项目鸟瞰图

2016年3月16日

与河南济钢房地产开发有限责任公司及洛阳美居乐房地产开发有限公司、洛阳国泰美居乐置业有限公司签订房地产项目开发委托管理合同，为期 60个月，计划建筑面积约88万平方米。根据委托管理合同，国泰美居乐委托建业中国在其河南省洛阳市启明南路东侧，焦枝铁路西侧，中州东路南侧，华林路北侧地块美居乐广场改造项目上开发、经营及管理该委托管理合同之住宅项目，而建业中国收取品牌费及绩效提成作为回报。

美居乐广场

土地价格坚挺不降、融资成本居高不下、金融工具严重匮乏、资产价格不断推高等等，都使得相当一部分企业在面对商业地产开发时，心中不免产生诸多疑问与迟疑。而更要命的是，当下商业物业的净租金回报率低得简直拿不出手，在这样的环境下，当然没有企业愿意选择经典意义上的“重资产”。

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