郑州商业观察：郑州城中村改造专题报告

城中村，又称都市村庄，是指已经纳入城市总体规划建设范围内，农业用地很少或已经没有，居民职业结构与生存方式已经向城市转型，但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征，建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。

城中村特征

土地特征：城中村土地属于集体所有制土地，以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地不断减少以至消失。

建筑特征：城中村建筑物以村民家庭住宅楼为主，缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率较高（部分位于闹市区的城中村极高），违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施缺乏，缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施。

人口特征：城中村的本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口职业构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系，社会治安难度大。

经济特征：城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业，外来人口以居住为主，部分在本村从事商业经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。

城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。

由于缺乏统一规划，城中村的道路管网、供电供水、排水排污、垃圾处理等先天不足；因为管理薄弱，城中村违法建设、违法占地、违法填湖屡禁不止，环境卫生恶劣、消防隐患大、治安计生问题突出。

随着我国城市化进程的不断加快和城市品位的不断提升，以及城市功能的不断完善，城中村的改造，成为我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。

郑州城中村概括

郑州市城中村改造，最早开始于20世纪90年代。1995年，河南华诚房地产开发公司取得位于郑州市东太康路附近的杜岭街道张砦村约103亩土地，由于缺乏开发经验等原因，这块土地在其后长达六年的时间内一直被闲置。直到2001年10月，沪资郑州长江置业有限公司与华诚公司达成合作协议，2003年7月份，双方联合开发的郑州大上海步行街正式动工。如今已建成“大上海步行街购物中心”的新型商业业态，几经周折，这成为了郑州市第一个城中村改造项目。

2003年9月，郑州市政府出台《郑州市城中村改造规定（试行）》，标志着郑州市城中村改造正式启动。2003年10月，西史赵村委会与房地产商信和（郑州）置业有限公司签订了《合作开发协议》，2005年7月，河南新田置业有限公司开发的西关虎屯村改造项目正式启动，2006年3月，燕庄改造正式破土动工…

截至目前，郑州市总共228个自然村有170个自然村已经获得批准，其中103个自然村已经实施拆迁。而在今年5月份郑州挂牌出让的11宗土地中，10宗地为城中村改造用地。这其中，商业地产规划和运营在城中村改造中扮演着越来越重要的角色。

发展历程郑州城中村改造探索阶段

从2003年起，郑州市的城中村改造处于“摸着石头过河”阶段。在政府主导下，城中村改造模式主要分为两种形式：一种是以路寨村为代表，让村民入股实行股份制公司化模式运作，城中村自我改造；另一种是以西关虎屯、燕庄为代表，由开发商直接投资、独立建设。

在城中村改造的探索中，既有西关虎屯、燕庄改造顺利、成功的典型，也有西史赵村先村委会与开发商合作开发、又因故变更为土地招拍挂出让的反复，路寨村实行股份制模式自我改造流产的失败经历。

为了规范、引导全市城中村改造，郑州市政府先后出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》、《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法》等城中村改造专项文件，确定了郑州市城中村改造的基本框架。这一框架可以称之为郑州市城中村改造第一阶段模式。

定型阶段

经过五年时间的探索和借鉴，2007年6月份，郑州市人民政府出台了《进一步规范城中村改造的若干决定》，随后又出台了公布了《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》、《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》、《关于禁止城中村擅自拆迁和擅自开工建设有关问题的通知》、《关于印发〈郑州市城中村改造工作流程（试行）〉的通知》等一系列文件，形成了相对成熟的新的城中村改造模式，即郑州市城中村改造新模式。

新的城中村改造模式，首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，全面叫停“小产权房”建设，明确了新的拆迁安置、赔付标准，更是创造性地将城中村改造和小户型、廉租房建设联系在一起。

安置成本过高郑州城中村改造

郑州城中村改造拿地成本高低取决于前期改造阶段的拆迁安置费用。根据初步调查，以中原区东耿河（嵩山路以西、金水河以东、汝河路以北、陇海路以南）城中村改造（康桥·溪山御府）为例，其村民的安置补偿核算原则为：

例如郑州市管城区十八里河镇的几个村庄就是按照宅基证面积，三层以下1：1置换安置房，三层以上置换现金（500/平方）。过渡费按照改造置换面积算，每平方每月8元，2年后翻倍。

按一般城中村自建房屋400㎡补偿面积计算，单就每户村民两年生活安置补偿费用就达到了400*8*12*2=76800元。如果安置房延期交付村民，开发商还将双倍予以赔偿。由此可见，郑州城中村改造的土地成本，与一般国有建设用地成本不同，更多的费用是在城中村的拆迁安置成本上面。

因此，城中村改造项目对开发商的资金要求明显要高于一般建设用的的房地产开发。

已完成改造项目分析郑州城中村改造

【总体规模】

从选取的14个城中村改造项目来看，城中村改造的体量普遍较大，超百万平方米的项目占比达50%以上。从其实施改造的先后顺序上来看，环线外城中村改造项目以高层建筑群为主，例如橡树玫瑰园的60万㎡体量和美景鸿城的150万㎡体量。两者地块位置和面积相差不大，但建筑面积却差了近两倍。主要原因还是受不同时期的开发成本高低所决定的。

【物业形态】

郑州市已完成改造的城中村项目受地理位置和市政配套资源的影响，环线以内的城中村改造项目对于商业、办公物业形态配比要高于环线以外的城改项目，更多呈现较为独立对外的区域型商业、办公场所。而环线以外的城中村改造，对于商业业态的诉求仅仅是为了满足社区居住的配套。

物业形态上，环线以内的项目多为高层住宅+底层独立商业街区+独立办公写字楼，较为单一。而环线以外的改造项目在物业形态上则较为丰富，以花园洋房、多层电梯洋房、TownHouse、小高层、板式高层等为主。

【容积率】

从上表可以明显看出，环线以内的城中村改造项目因拆迁成本高，容积率均高于4.5，并介于5-7之间，如宏益华·香港城项目的容积率高达7.89。而环线以外的城中村改造项目容积率普遍在3.0以下，介于2-3之间，容积率最低的为信和置业开发的西史赵村改造项目（普罗旺世）。究其原因，主要是受开发投资成本影响。

【建筑风格】

在建筑风格选取上，三环以外的城中村改造较为注重建筑风格的差异化路线。地中海建筑风格、新德式建筑风格、新古典简约建筑风格等的相继出现，成为了项目的一个加分点，也相对更容易区隔市场。

与环线外的城中村项目相比较，环线以内、地处市区繁华地段的城中村改造项目受拆迁、安置成本高的影响，在建筑风格选取上也较为单调，多采用现代简约式建筑风格。

【配套】

受到物业开发比重的影响，三环以内的城中改造项目在配套上因其拥有大体量的商业和写字楼，所以主要侧重于对停车位、物业安防、交通出行等硬件配套上。而三环线以外的城中村改造项目在配套上，则相对注重景观园林的规划、建筑风格的标新立异，以及一些资源性配套上（例如：教育）

【推广】

结合城中村项目改造定位来看，众多三环线以内的城改项目以走“城市综合体”的开发模式为主，多凭借其优越的地理位置和城建配套来作为项目的主要卖点，并结合自身大体量的市场供应和较为丰富的物业类型进行宣传。

最为成功的当属由升龙置业开发的燕庄城中村改造项目（曼哈顿广场），其在宣传升龙开发品牌的同时，将城中村改造提升到了城市运营管理的角度。

另外，由广厦集团开发的任寨城中村改造项目（广厦·城市之巅）的推广也值得关注。该项目前期由于存在一定土地问题，因此实施的策略是先改造、后土地招拍挂。因此项目在入市形象的卖点诉求上，主推“爱”的主题，结合周边优越的市政配套资源，先后推出婚房置业诉求、青年恋爱主题的“情人街”商业项目等。当然最后该项目因为土地等问题做得并不顺利，在市场上引起的争议也颇多，但抛开这些客观来看，作为一个市中心繁华区域的中等（体量）城中村改造项目，其主打精品社区、人文主题住宅的思路对于今后参与城中村改造项目的开发商们还是有一定的借鉴意义。

反观郑州三环线以外的城中村改造项目，一则是体量较大、二则是因为周边市政配套资源有限，因此相对于市区内的城改项目，自身产品创新和建筑规划的差异化特色将成为其主要的卖点。凭借一站式的教育配套资源、特色园林景观以及户型上的创新和低密度居住等策略，成为引领片区的特色大盘。

即便如大体量的七里河城中村改造项目（美景鸿城）来说，其物业形态也属于典型的城市综合体项目，但受其所处地理位置的影响，项目在入市形象上仍旧走人文主题的特色大盘概念，持续强调项目的居住属性和卖点，弱化项目的商业及办公属性。

未来，综合体扎推郑州城中村改造城市综合体是满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、的经济聚集体。

郑州城改十年，到了今天已经呈现除了燎原之势。正如上文所说，在三环线以内的城中村改造，受前期拆迁、安置成本高等因素，不得不提高容积率，以实现最终的开发收益。而“城市综合体”概念，在郑州这个2.5线城市，也成为了所有地产代理公司的必修课题。

郑州要在3年内完成主城区内所有城中村的改造（当然我们都明白仅3年的时间是绝对不可能完成的），不仅将催生上千上万个百万富翁，更值得关注的是：几乎每个城中村改造项目都以“城市综合体”的姿态面世。郑州商业观察的小编不禁疑惑：莫非未来3-5年，郑州将再诞生几十数百个城市综合体（郑州现阶段的综合体项目同质化已经很严重了）？

郑州商业观察认为：面对现如今愈发高涨的拆迁难、拆迁贵、赔付高等问题，参与城中村改造的开发商们更希望在保证利润的前提下，再实现“开发出好产品”这一愿景，因此在规划阶段，即便是部分商业自持经营，也都希望在未来变现的时候可以卖个好价钱。但如果大规模的集中商业成为城市综合体中难以消化的鸡肋，那么对于参与城改项目的开发商们而言，利润将很难被保证。

据郑州商业观察统计，金水区已经公示的城中村改造项目中，有多达24个村的开发商均规划了涵盖多种物业形态的中型或者大型城市综合体。随之而来的问题即：谁来经营？谁来管理？谁来消费？而这些问题，也将是城改项目在未来运营过程中面临的最大难点。如何规避这些？首先需要政府在每一个城改项目立项之前，要更多的考虑区域总体规划控制的条件，尽量避免3公里内多个10万㎡以上商业同时存在的尴尬。

对开发商的几句肺腑之言郑州城中村改造

规划：万事开头难

与普通的城市综合体开发不同，城中村改造项目的住宅部分，有相当一部分份额是由回迁户消化的，因此在规划前，要考虑这部分准业主的需求。有的开发商还会主动征求村民代表的意见，以求在住宅销售工作上不浪费过多精力。而城市综合体规划，难点在于对空间结构的把控及各个功能分区是否合理。在交通动线的组织上，又要充分考虑各个功能组团的独立性和共通性。

例如：广场是城市综合体项目中必不可少的组成部分，步行街区是核心要点，但是在郑州，下沉式广场与台阶式广场几乎没有成功的案例，因此在规划阶段一定要引以为戒。

定位：精细准确

这一阶段，开发商往往会重金聘请有经验的地产顾问行来完成。顾问行需要透彻分析城市规划对项目带来的正负面影响，同时对项目周边居住人口数量、消费人群、消费习惯、人员素质等进行详细调查，以数据来论证客户对项目的支持度。对该区域房地产发展历史进行深度分析，掌握过往项目的成功与失败经验，并结合当前经济发展走势，对项目发展方向做出正确判断和定位。

而这部分工作内容，核心是城市综合体项目所规划的商业和写字楼体量最终由哪些客户来买单消费，这些客户又有着哪些消费偏好等。对于城市综合体项目而言，客户定位与产品定位的准确性，是整个项目成功与否的关键。因此，城市综合体项目的定位工作，应该由专业的人员通过调查市场、细分客户来进行精准定位。

开发：量力而行、缩短周期

现阶段，郑州城中村改造呈集中供应之势，市场放量庞大。动辄几十万上百万的建筑体量，其中不乏二十到三十万的商业体量。这么大的一块蛋糕，对于担任城改任务的开发商们而言，一定要根据市场情况，选择合适的开发模式。

目前市场上常见的城改开发模式分为两种，即：一次性开发、滚动开发。

一次性开发模式对开发公司资金要求较高，因为是一次性推出超大体量，如果短时间内难以完全被消化，市场便会产生疲倦，开发商的风险便会加大。

而滚动开发模式则是目前城改市场上运用最为广泛的模式，开发商先有整体规划，再边开发、边调整，紧贴市场，风险会大大降低。

运营管理：规划为本、运营为根

前面已经无数次的提过，城中村改造项目中，最为开发商头疼的是商业部分，而这也是全国城改的难点。

并不是每一个城改项目都要奔着“高大上”的综合体定位而去的，一定要因地制宣扬长避短。如果不考虑自身的实际情况，盲目开发，在后期将会陷入到严重的同质化（未来3-5年郑州将有多达55个城市综合体项目入市）泥潭之中，并且在运营阶段还可能会陷入融资、服务管理等问题中。

以上便是郑州商业观察想对参与城改项目开发商们的肺腑之言，如有更专业人士认为不够全面，欢迎看后多提宝贵意见与建议。

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 郑州商业观察：郑州城中村改造专题报告