郑州商业：郑州航空港商业现状引发的思考

近年来，伴随着航空港区、高新区等产业新城的发展，郑州产业新城商业开发也驶入了快车道，众多房企纷纷投身于这一产业“蓝海”。宏伟的发展规划、较市区便宜数倍的地价、以及一轮又一轮的宏观政策支持都犹如一块块肥肉吸引着餐桌对面坐着的开发商。

但做过商业的人都明白一个道理，即在市中心做商业体最少就需要三年的时间进行培育，新区商业则至少需要五年。当下面对的产业新城商业，则又是另一个概念，开发企业要想做成功，就必须要认真了解它和一般城市商业以及一般新城商业有着怎样的不同。

聚焦港区

郑州航空港区从2011年正式启动至今已有四个年头了，世界500强企业富士康集团的进驻，更是加速了航空港区产业新城的发展。富士康也通过“全球IPhone生产基地”这张闪亮名片，引领更多国际、国内一流企业了解并见识了一个新兴制造业中心的崛起！

郑州航空港区通过“航空物流枢纽”这个国家级战略功能进一步确立了其在中部地区的重要交通枢纽地位。也由此享受了这一光环下所带来的土地红利、商业红利。大量的住宅和商业项目拔地而起，一个产业新城正在逐渐形成。

然而在这一片繁华背后也伴随着诸多的隐忧。笔者通过实地考察发现：航空港区现有的住宅销售去化以投资客为主，以居住需求为主的购买者少之又少。航空港区拆迁安置人口都获得了相应安置房，因此市场主要居住需求要由产业人口来满足，但目前区域的产业人口导入显然不如预期那么顺利；而商业项目更为令人担忧，总空置率高达6成以上，但租金价格却居高不下，笔者在考察过程中就遇到了一些业主因为商铺长期出租不出去而到售楼部抗议的情况。

产城商业你咋了？！区域商业容量判断的偏差

相较于一般城市人口多就业于机关事业单位、第三产业企业不同，产业新城人口的主体是大量的产业劳动者，主要供职于制造业或物流业等领域的企业，通常都会面对大量繁重的体力劳动或简单重复的技术工作，因此造成了他们的消费需求非常有限。再加上产业背景的不同，都会造成产业区每平方公里的人口密度有着很大的差异，产业新城在人均商业面积需求方面亦会有着不小的差别，因此不同主导产业背景和地区的产业新城商业容量也具有差异化。

郑州航空港区，发展不过区区数年，整个产业体系还未成型，引入区域的龙头企业也是以薄利代工为核心的劳动密集型航母—富士康。由于加工制造业是一个对订单极其敏感的行业，因此其用工数量会随着订单状况的好坏增减变化，具体到富士康这个科技代工航母，巨大的产业工人基数会随订单变化出现大量的波动，这也就是为什么富士康会与众多劳动力中介保持密切合作，常年招聘工人的缘由。产业人口的波动意味着消费需求的不稳定性，工作岗位的不稳定带来的是不安全感和高储蓄率，所造成的低消费需求必然导致区域商业容量较低。航空港区原有村民7万多人，总体收入水平偏低，而富士康超过15万的工人消费能力又不高。在现有商铺还吃不饱的情况下，后来者却前仆后继“迎难而上”，这不得不让人有些担忧。总之造成港区现有商业高空置率的原因之一恐怕就是对商业容量的判断存在偏差。

产业人口导入速度相对滞后

在众多产城商业项目失败的背后还有一个原因是不可忽视的，那就是商业开发速度是否能够与产业人口的导入速度相对吻合。也就是开发商是否能够根据科学合理的产业发展预测来安排项目的开发时序。当产业人口导入速度相对于商业开发速度产生时滞，轻则造成一个时间段内的商业供应过量，销售或租赁受阻；重则会对资金链产生严重影响，甚至导致项目的崩盘。

以郑州国际物流园区为例，在2010年风光启动核心区项目时，新加坡丰树物流、嘉里物流、普洛斯等国际物流大鳄相继进驻，但殊不知诸如丰树物流这样的企业是受到定制客户的影响才不得不选择郑州，并不是其原有发展规划所考量。现如今国际物流园区早已纳入郑州经济技术开发区管理，并与经开区老区和中牟汽车产业园区合并成为郑州汽车城。整体工业布局也已经调整为以汽车制造业为核心。

再回看航空港区，富士康的引进的确为刚刚起步的航空港区发展做出了巨大贡献，但接下来的主导产业调整却已经将目标瞄准了航空领域以及其他高端制造业。众所周知在这些领域，我们不仅面临着来自中西部地区的强劲招商对手（最直接的对手就是西安、武汉），同时更要面对产业更加发达和更加适于高科技高附加值企业生存的东部地区的共同竞争。产业发展方向的调整带来的是产业人口结构和规模以及导入速度的变化。如果房地产开发企业在操作产城商业项目时依然“以不变应万变”，而不从一开始就研究好当地产业发展的趋势、考虑到可能发生的变化而做好应对，那么最终结局也就自然无法像在刚需垫底的住宅市场那样成功上岸。因此最适于产城商业的开发模式是由小到大、由低级到高级的滚动开发，陪着产业一起成长。期间一旦遇到产业规划调整或是产业发展疲软时，可以灵活应对，或调整产品、或以最小损失退出战场。

消费者特征与一般城市消费者存在显著差异

消费者产业背景特征

产业背景是影响产业人口消费习惯的关键因素，不可以收入高低简单判断。例如，在工业生产中存在着大量风险性岗位，或至少是对健康多少会产生一定影响的岗位（化工、磨具、特殊材料、工业用车辆轮胎修补）。这些岗位大多会为劳动者提供相对丰厚的薪酬，劳动者也十分清楚他们面对着什么样的工作环境，他们赚取报酬的风险更高，甚至可能会对长远健康产生影响，因此会珍惜每一分工资，更多的是把这些钱用在“留守家中”的子女与父母身上。所以实际的消费贡献也是有限的。

消费者地域背景特征

来自安徽、河南、山东地区的农民工，大多都是从较为贫困的地区走出来，受教育程度不高，为了寻求生计而来，因此高储蓄率在这些人群中十分常见。

而对于来自湖南、广西或苏北地区的工人，家庭条件会相对好于贫困率较高的中西部地区虽然由于产业发展的不平衡性，造成他们所处农村地区的收入水平和珠三角、长三角富裕区域相去甚远，但是也许是受到地域文化的影响，他们中间大多数人都更具有闯天下的精神，在消费观念上也更加开放。

来自粤北、海南等区域的务工者，会有相对特殊的习惯就是喜欢在工作闲暇之余和朋友来上两手纸牌或麻将，而且会从月收入中划出相当比例专门应对这样的特殊社交活动。因此在其他消费方面，经常就显得捉襟见肘。

在中国众多的劳动密集型工业企业中，员工的来源大多是依靠老乡介绍这种裙带方式，因此很容易出现地域特征明显的消费习惯。要想搞清楚某一产业新城消费者习惯就必须关注地域背景差异带来的消费习惯差异。

我们再结合航空港区来看，较低的消费能力造成了较低层次的消费需求，普通产业工人的消费需求除了较低档次的生活消费、就是廉价的餐饮娱乐需求。因此大网吧、小餐馆、小卡拉OK、小迪厅、小百货成了这类工业区常见的风景，这些都属于基本的生活性消费需求而且相较于一般城市消费档次更低。航空港区目前导入的产业人口主要是消费能力较低的产业工人，而高端的大型商业需要的是具有较强消费能力的常住人口，港区距离发展该类型商业还有一段距离。

破局之道

1、以笔者曾经参与顾问的产城商业项目开发经验来看，产城商业受到发展周期长、发展不确定性强、资源整合难度大、商业模型不同于常规城市项目等特性的制约，因此最好从融资端就引入能够具有共同发展意愿和长期获益目标的资本力量（诸如基金等资本），转变传统“只卖房”的观念，将可持续经营和高效运作多个项目做大总资产规模来降低单个项目风险作为目标，只有这样才可能成功的打造出具有顽强生命力的产城商业；

2、在项目前期，重点关注其所在区域及周边竞争区域的产业发展状况，做好充分的预测性研究；

3、注重整体商业规划，先从城市区域配套型商业做起滚动开发，伴随城市产业发展的进度确定后期城市休闲型商业的开发节点。这样就能够保证商业类型与产业人口的发展阶段相吻合。不至于出现无人问津的商业；

4、以租售结合的盈利模式来作为撬动项目良性财务的杠杆。自持部分区域进行统一招商招租和运营，给购房者以信心，带动可售型商铺的销售；以可售型商业街区的销售来平衡自持部分带来的资金沉淀，以售养租。

总而言之，产业新城的商业项目与产业自身的发展规律联系紧密，抛开产业谈产城商业很难从根本上解释目前诸多产业新城居高不下的商业空置率，亦很难找到其商业发展的正确路径。只有充分了解产业发展的特点，才能够充分理解产业城市人口发展和消费的特点，从而把握产城商业发展的根本。

注：本文作者邓壮曾供职于美国工业地产开发商EA Buildings，并参与了与新加坡丰树基金的一系列合作，其中包括了对常熟中国东盟中小企业中心二次定位等产城商业项目。现供职于RET睿意德。

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