2015郑州旧城改造项目解析：银基聂庄片区/瀚海银河化纤厂

自2008年郑州市政府出台《郑州市旧城改造暂行办法》后，七年来已先后完成逾100个旧城改造项目的拆迁建设。随着城市化进程的加速，旧城改造从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能并满足城市可持续发展的要求。

聂庄片区改造项目

开发商：河南银基房地产开发有限公司

当前进度：安置区建设中，商业地块前期规划中

合作单位：CBRE世邦魏理仕、CCDI悉地国际

据郑州商业观察了解，聂庄片区一期改造项目地处未来路与纬四路交汇处南北两侧，规划总面积401.86亩。其中，一期安置区用地面积133.5亩，共分为4个地块，分别位于未来路、纬二路、东明路、黄河路范围内。聂庄村共有村民2800余人，其中村民一组有1500人左右，是汉族组，其中享受村民待遇的有900多人；二组有1300人左右，是回族组，享受村民待遇的有563人。据聂庄村村民二组组长孙伟斌介绍，聂庄村改造后，补偿面积最多的村民可达1700-1800平方米，最少的也在200平方米以上。

根据规划，安置区内将安排住宅用地、商业用地、商务用地以及小学用地。住宅项目规划8栋，其中5栋为33层，3栋为34层。住宅区主要集中在纬二路北侧、未来路西侧交汇地带。届时，将安置1864户家庭，其中130平方米以上的户型共计660户，占比达35.4%。

而紧邻住宅区便是规划的幼儿园、小学及清真寺项目。从规划图来看，小学为24班的规模，幼儿园为12班规模。另外，在小学与幼儿园中间则有清真寺相衔接。

在这4块安置地中，每块地均规划有商业、商务用地。其中，有2栋为商务写字楼，分别规划为27层、28层；2栋为办公楼，均为31层；1栋为商务综合楼，为5层涉及。

另外，位于纬二路上的2块地，由于周边多为住宅小区，因此在办公楼及写字楼周边还规划有商业用地。

据了解，聂庄片区改造项目由河南银基房地产开发公司开发，而河南银基房地产开发公司为银基集团的子公司，集团系香港盛鸿投资有限公司于1993年12月31日创立投资的港资企业。该项目临近的中高端住宅小区“银基王朝”、火车站地区的银基商贸城均为该集团旗下项目，同时其还是郑州银行、晋城银行的独立股东之一。

短评：该项目地处新老城区交汇处，临近金水路与未来路两道主干道，又与郑东新区相接壤，兼具地铁（1号线）、BRT（B1）两大快速交通优势，人流导入极其便捷，地块价值不言而喻。除安置区外，位于纬五路未来路交汇处的商业地块共计107.07亩，据悉将建设成一个集商业、5A甲级写字楼、酒店、小户型公寓、住宅于一体的城市综合体项目。众所周知，该区域现阶段并无大型购物中心，但该区域发展已相对成熟，人口密度也大，对于未来区域商业发展提供了有力支撑，因此该项目建成后将极大满足周边居民的消费需求。

预计入市时间：2017年

银河化纤厂家属院及周边348街坊项目旧城改造安置区建设

开发商：瀚海地产

当前进度：地块平整，营销展示中心搭建

合作单位：王弄极、Amphibianarc

据郑州商业观察了解，该项目位于东风路与丰庆路交汇处西北角，为银河集团化纤厂办公楼地块，后由京福华肥牛以租赁形式改造成为火锅店，于2014年上半年完成地块拆迁，目前瀚海地产已进场，正在进行地块平整与营销展示中心搭建。

据了解，该项目整体由九层的家庭体验式购物中心和一座豪华酒店组成，大胆引入了一系列创新元素：包括亚洲最大的巨型LED天幕，家庭娱乐中心、大型空中喷泉广场、室内风情水街、主题餐厅, 旨在形式上对传统的购物中心进行颠覆，同时，也是对当代城市发展中新商业建筑形式的前瞻性探索。

项目的设计灵感来源于中国传统文化中寓意祥和如意的容器：聚宝盆。建筑师致力于打造一个充满活力的“都市容器”：一个亲密无间的公共空间，来承载各类社会性活动，吸引商家和消费群体。建成后的“都市容器”是一个立足于传统又面向未来的开放社区，亦折射出郑州这个城市的包容度和文化开放性。为了增加项目的可辨识元素，设计师在前期规划时就将“家庭娱乐中心”的概念引入。购物中心将彙聚各类家庭娱乐中心元素，以满足各年龄层的购物、餐饮、娱乐一体化体验需要，依靠主题游乐设施，吸引人流，打造目的地式消费场所。

室内绿色景观是项目的设计亮点之一。郑州是中国污染最严重的城市之一。引绿入室，不仅改善室内购物环境，也唤起市民对环境保护的意识。屋顶花园和四季常青的室内环境共同打造了360度的城市绿色空间，成为郑州一道亮丽的城市风景线。

像征生命之源的 “水”，也是贯穿整体建筑的重要元素：游客可以在“全国第一”的空中喷泉广场前驻足、嬉戏；在购物中心五层乘船游览蜿蜒曲折的室内风情水街；或乘坐“大鱼缸”中间的观光电梯体验一场非凡的海底冒险之旅。“水”同时又成为一条纽带，把各层琳琅满目的主题餐厅串联在一起。“水”的主题，为生活在干旱北方城市的居民带来前所未有的购物体验和感受，亦凸显了本项目的原创性和独特意义。

作为郑州市的新商业地标，建成后的东风第一城商业项目将成为该区域经济发展的强劲催化剂，为城市西北角注入新的活力

工人新村改造

开发商：暂无（原为金地集团）

当前进度：入户工作基本结束，寻找新开发商

合作单位：暂无

2012年11月23日， 郑州市人民政府与金地集团股份有限公司就金水区“工人新村”片区改造正式签署合作框架协议。该项目北起东里路、南到管城后街、西起工四街、东到工一街，总占地面积约260亩，规划总建设面积接近100万平方米（含地下商业步行街部分），总投资约60亿元。地块周边聚集了丹尼斯百货、河南中医学院第一附属医院、河南省新华书店、明珠大酒店等大型商业服务业项目，与二七商圈和紫荆山商圈相呼应，地段繁华，人口密集。

项目将建设成为郑州市内环片区规模最大、功能最齐全、最现代化的城市综合体，包括单体面积约15万㎡的公园式ShoppingMall、12万㎡商业步行街、甲级写字楼、200米的超高层五星级奢华酒店、国际剧场、城市精品住宅等。打通后的管城后街至城北路段，将建设成为一条现代化的国际商业街（以纽约第五大道为蓝本）及600米长的地下商业街。除少量物业销售外，约有30万㎡的商业、写字楼和酒店将由开发企业持有。

打通后的管城后街至城北路段，将建设成为一条现代化的国际商业街（以纽约第五大道为蓝本）及600米长的地下商业街。除少量物业销售外，约有30万㎡的商业、写字楼和酒店将由开发企业持有。

2013年，在人民路街道办事处楼宇办的全程服务下，先期注资2000万元的郑州港怡房地产开发公司及注资1.6亿元人民币的郑州金景房地产有限公司顺利完成营业执照、税务登记证和组织机构代码证注册程序，为工人新村旧城改造奠定了扎实基础；

2014年末，金地正式退出该片区改造，据郑州商业观察了解，系片区内公共单位明珠酒店不愿意参与改造（明珠酒店位于人民路上，是未来该片区改造后金地商务中心人民路的出口处），以及上级规划部门对城改的各项控修规编制及改造区域内公共配建的高要求等原因。

当然金地集团并未就此退出郑州市场，2014年，金地集团在郑州市场共计拍下土地6宗，总占地面积20.28万平方米，总建筑面积46.33万平方米，总拿地金额2.79亿元。

其他旧城改造项目进展情况

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