郑州第一代商品房小区风雨20年，给当下的购房者留下哪些启示？

前言：

郑州商品房小区的发展起源于九十年代中后期，今天我们精选上世纪九十年代，郑州七个最早的商品房代表小区，做全方位分析，力图给当下购房者，带来一下经验和帮助，让购房者在位置、开发商品牌、物业服务、景观、户型、规划设计的前瞻性、学校、价格等决定购房行为核心因素中，根据你自己的需要做出选择。

插播个即将结束的团购：永和中央广场团购结束倒计时2天

郑州楼市独家团购活动，郑东新区龙子湖湖心岛地标项目，永和中央广场写字楼和公寓一平方8300元/平方起，2015.9.10日团购活动截止，届时不会再有这个价格了。

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1、周边过万，永和中央广场团购价8300元/平起，龙子湖地标一口价，先到先得！

2、郑东新区龙子湖湖心岛地王的前世与今生，地标怎么玩？

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电话：0371-6381 1666

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一、如今依然配套完美的绿云小区

1、小区历史：

郑州中房房地产公司1995年开发，这是一家郑州最早的国营房地产开发公司。在上世纪九十年代，中房是郑州绝对房产业老大，那个时代建业还刚起步，完全不能和中房比。这家房地产公司主要开发了绿云小区、文博花园。后来因体制问题在郑州房地产界退出江湖。

绿云小区是那个年代郑州档次最高的小区，也是当时郑州富人云集之地。其地处郑州淮河东路和淮南街交汇处，目前也是郑州西区位置非常好的地段。

2、小区现况：

中房房地产公司已经在郑州市场上消失，绿云小区又是已有20年历史的老小区，绿云小区目前物业管理较差，车辆停的比较乱，小区卫生也不好。由于是在上世纪九十年代中期开发的小区，所以没有地下车位，小区内停车较拥挤。

3、小区核心价值：

位置非常好的地段。教育资源非常丰富，南侧是二十二中（公立），北侧临汝河路小学（公立），小区内有绿云小区幼儿园，郑州最早的一级幼儿园，每月只有1080元，条件好，价格非常实惠。

同时小区里有“郑州市绿云小区卫生服务站”条件非常好，非常合适家里有老人、小孩，看个小病，或腰腿疼等。

4、小区价格变化：

1995年1100元/平方，2015年9000元/平方。

绿云小区实景↓↓↓

二、被物业管理重创的中方园小区

1、小区历史：

该小区由中方园房地产公司开发，位于北三环，最早起始于1997年。该小区由东院和西院两部分组成，中方园房地产公司后来又在郑州开发了紫荆山南路方圆创世和西区的方圆经纬。后来物业管理和业主矛盾多，引发打架等恶性事件，导致业主赶走物业管理公司。

2、小区概况：

中方园房地产公司的物业公司被赶走后，业主们自己找了一家手续不太齐全的非专业性物业公司管理，由于前期物业遗留问题较多，小区太大，经济适用房和商品房混杂在一起，物业管理难度大，目前中方园物业也仅处在能让小区正常运营而已。东院是由经济适用房和商品房组成，西院比东院绿地环境都好，并且西院主要是2000年以后开发的，也比较新。

3、小区核心价值：

多层住宅，楼间距宽敞。

当初该地块还是协议出让，出让价格非常便宜。所以楼间距宽敞。里面配建有中方园幼儿园，该幼儿园每月约1200—1300元，由于伙食和师资都不错，是北区比较受欢迎的幼儿园，另外里面有中方园双语小学，每年每个孩子带午托约7500元左右。该小学每年级前50名可直升47中，在北区也是比较受欢迎的学校。

中方园前几年一直划片庙李小学，后来四月天小学建好后，划入四月天小学，但又被莫名奇妙的划了出来。

4、小区价格变化：

1997年800元/平方，2015年8500元/平方。

中方园小区实景↓↓↓

三、开发商逃跑的明鸿新城

1、小区历史：

该小区由德亿房地产公司1996年开发，位于经三路农业路交叉口，是郑州当初的高档小区，设计有运动场和地下停车场。后来由于德亿房地产公司开发徳亿时代城资金链断裂，老板刘锦江远走他乡。明鸿新城尚有一部分业主至今没有拿到房产证。刘锦江逃走后，又指使手下成立一家房地产企业想在明鸿新城临经三路黄金位置开发房地产。此举遭到业主们坚决反对，后来终止。

2、小区概况：

德亿房地产公司破产后，物业由小区业主委员会管理，如今管理非常差，并且业主委员会也是内斗不断。临近经三路的大门是临时建筑被叫停。大门往南临经三路也是一排违章建筑的小门面房，只是为何没被拆除？收益归谁？枣庄拆迁后明鸿新城因为租金和房价便宜被中低收入者租用和购买，小区里做快餐的送外卖的随处可见，电动车充电在楼道里安全隐患非常大。

3、小区核心价值：

只剩下位置，推倒重建是最好的选择。经三路农业路交汇处是郑州行政区黄金位置，对面是省移动，西面是华润万家，北面是金城国际广场，南面是农业路高架，往北是北三环，出行方便。

4、二手房价格：

1997年1800元/平方，2015年7000元/平方。

明鸿新城实景↓↓↓

四、大绿地建成了商业的同乐花园

1、小区历史：

该小区位于东风路西段，始建于1996年，是当时郑州北部知名小区，开发同乐花园小区的信宇房地产公司是由一家合资公司，当时是老板老白以河南丝绸进出口公司名义联合一家香港公司，与土地方十二里屯联合开发。后来老白在二期干完后死了。香港公司在和十二里屯开发三期时产生矛盾。后来十二里屯联合开祥置业把同乐花园临东风路，最好的位置一大片绿地开发了世纪联华和天旺广场。

2、小区概况：

同乐花园临近中州绿茵广场，交通方便，郑州最早的一批商品房。周围房价是1600元/平方时，同乐花园售价是2700元/平方。绿地被建成商场，业主们不断维权。信宇房地产被开祥接管后，开祥只是开发天旺广场商业，对小区无任何投入和管理。后来物业公司瘫痪，业主们自治。

3、小区核心价值：

位置好，如果当初绿地不是建成商业而是适当开发住宅也比目前好。同乐花园小学划片是金桥小学，初中是31中，初中31中学还不错，金桥小学比较差。业主孩子大部分掏钱去小区对面的东风路小学上学。

4、二手房价格：

小区小高层2001年2100元/平方，2015年9000元/平方。

同乐花园小区实景↓↓↓

五、强力物业和品牌开发商保证的建业金水花园

1、小区历史：

建业金水花园位于纬四路中州大道交汇处，是建业1997年开发，也是建业起家之作。当初建业承诺，购买金水花园10年后全款返还。2008年，建业兑现承诺，成为郑州地产一个传奇。金水花园是郑州早期富人云集小区，由多层和别墅组成。

2、小区现况：

小区目前物业管理依然非常好，小区里干净卫生，保安负责，物业人员认真检查乱从楼上接电线给电动车充电的现象，小区内有电动车充电车棚，因为没有地下停车场，小区车辆停在小区内道路两侧但停得比较有规则。

纬四路下穿中州大道从金水花园门前通过，使得金水花园进出别扭了很多。

3、小区核心价值：

临中州大道黄金位置多层，良好的物业管理和建业持续的维护投入。

4、二手房价格：

小区多层，1997年1800元/平方，2015年9500元/平方。

建业金水花园实景↓↓↓

六、学区房因素导致二手房贵的文博花园

1、小区历史：

文博花园位于文博广场北侧，省实验中学东门对面，农科路和文博东路交汇处。文博花园也是由中房房地产开发。该地块是郑州第一个地王。2001年开盘价多层2200元/平方，是郑州当时最贵的小区。所以吸引了郑州非常多富人在此小区购房。该小区临近文博广场和河南省博物院，是郑州闹中取静的适合居住的黄金位置。

2、小区现况：

中房房地产公司消失后，该小区物业一般，能正常运转。卫生绿化等基本上算还过得去。

3、小区核心价值：

该小区是学区房，小学划片上文化路一小，中学划片上省实验中学。

4、二手房价格：

小区多层，2001年2200元/平方，2015年13000元/平方。

文博花园实景↓↓↓

七、当初先进设计如今产生负作用的金成东苑

1、小区历史：

金成东苑位于红专路姚寨路交汇处，是金成房地产公司于1997年开发的住宅小区。也是金成地产起步之作。当初在郑州房地产界产生极大影响力，以大户型为主，也是第一批富裕起来的郑州人购房首选小区之一。开始一期二期是多层，三期是2004年开发的高层。

2、小区现况：

该小区现在看也是建筑品质不错，外墙几乎无瓦片脱落，该小区目前由万厦物业管理，卫生干净，管理严格，绿化完整保持。目前物业费依然是0.331元/平方·月，停车不收费，这个收费已经18年未变。万厦物业每年在金成东苑亏损100多万，但依然没丢弃金成东苑，这应该称赞万厦物业。

由于当初金成东苑一层设计成车库，这在当时是非常先进的设计，如今没想到，随着常砦和路边临时商业用房拆迁，不少小商小贩租用金成东苑一楼车库做生意。当然这与金成东苑拥有车库的业主自身利益需求也有关系。这使原本安静的生活环境增加了不少不和谐气氛。

3、小区价值：

一流建筑品质，黄金位置，多层住宅。

4、二手房价格：

1997年1800元/平方，2015年8900元/平方。

金成东苑实景↓↓↓

八、郑州七个知名小区20年历程给购房者带来的启示

1、从这七个知名小区看，当初购房者喜欢的水系瀑布等景观设计，在小区经历接近20年的变化后，往往是小区的负累。真不如建小区时多种树，20年后均成大树，为小区增加了不少绿荫和厚重感。所以当下购房者不要过分迷恋水系瀑布等景观设计。

2、好的开发公司实在太重要。从这七个小区看，其中只有建业和金成两家走过了郑州20年的房地产发展历程。建业在金水花园每年不仅有翻新花费，而且在物业上一定也是亏损。金成房地产一直也给万厦物业影响，不能放弃年亏损100万的老旧小区。

3、好的物业是房子保值增值，保证居住体验感的基础，中方园和明鸿新城，同乐花园二手房均价都因物业影响很大，绿云小区如果物业好，该小区无论房价还是居住体验都会再上一层楼。

4、建筑质量在新建小区中往往看不出来，但是十年后，二十年后，看得很清楚。这七个小区中现在看建筑质量最好的是建业金水花园和金成东苑。这或许是这两家公司在郑州房地产征战二十年依然存在的立身之本。

5、学区房是长期投资的最好选择，文博花园目前依然13000元/平方，傲视已有十五年历史二手房。绿云小区在西区有二十年房龄也依然以9000元/平方左右单价，都离不开学区房的身份。

6、户型这个购房者看中的因素。在10年以上小区中对购房者影响因素中大大下降。从这七个小区来看，假如一个购房者，走进这个小区肯定先看到的是物业水平，绿化的基本维护，楼的建筑品质和房子周围配套。户型的影响力已经没有当初那么大。

7、小区临近下穿通道反而不方便。建业金水花园临近纬四路下穿中州大道，金成东苑临近红专路下穿中州大道通道，总的来说下穿通道两个小区感觉很别扭。所以新购房者最好离下穿通道有点距离较好。

8、较低的物业费并不是好事。建业在金水花园项目上也是亏损，万厦物业在金成东苑也是亏损，总感觉这么亏下去早晚也是个事。他给我们的启示是，小区的物业收费随着时代变化是正常的，也是维护小区自身利益的保证。

9、小区尚未开发的土地往往是个隐患，买房要离这些不确定因素远一点，同乐花园早些年推开窗户就是一大片绿地，如今变成吵杂的商场。明鸿新城当初的广场如今也变成停车场，并且这片停车场前途未卜。

10、很多人持一种错误的观点，我买房是住的，房子升值与贬值跟自住客户无关，但事实上宜居和升值往往是亲兄弟，住着不舒服的也不会有好的升值。明鸿新城地处黄金位置，但几乎是郑州最便宜的二手房小区。二手房便宜租金一定也便宜。租户和购房者会越来越杂，这给自住业主带来非常差的居住体验感。明鸿新城里面做快餐的、送快餐的非常多，这样环境让你怎么住下去。

11、小区的基础设计太重要，从这七个小区看，二十年前几乎无法知道停车的重要性。假如金成东苑的车库是地下的而不是地上的，金成东苑目前就没有小商小贩了。如果其他六个小区都有地下停车场，居住体验会更好，二手房一定更值钱！当下买新房在相同条件下有二层停车位的不选一层停车位小区，有三层的停车位的不选二层停车位的小区，这些前瞻性设计太重要。

12、绿云小区社区卫生所受到小区居民一致好评，而绿云小区当年的会所在杂草丛生中没有什么生气。这告诉我们如果小区会所能引进社区医疗这个太重要了。

结束语：

郑州商品房小区的历史也只有短短的20多年，在上个世纪九十年代，我们的社会氛围还并不浮躁，所以本文中七个小区也仅有明鸿新城的建筑质量更差一些。但在现在的社会环境中，恐怕质量堪忧的新建小区就会更高一些。所以当下决定购房因素中，我们的排位是位置（含交通）、有社会责任感开发商、专业的物业管理、建筑品质、小区整体设计、户型、绿化、小区业主的构成。如果是大改善购房，小区业主素质这一因素就要提的很靠前。因为业主素质对居住影响也是非常大。

（完）

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