单店面积10万平方米，2005年全年营业额大约15亿，净利润近2亿—这就是当年没有任何支持的金博大交出的答卷，放眼全国，基本无出其右者。这个成绩按照当今中小创业板的上市要求来看，完全具备上市资格，并且是绝对的绩优股。
为何拍卖租赁权未处置产权
作为产权人在金博大辉煌时拍卖产权是实现价值最大的好时机，但为何拍卖的是三年租赁权？
对于信达公司来讲，这样做是理性及无奈的选择。谈它理性，它面临着转型，究竟转为一般性公司还是金融型公司，是短期使命还是长期存续，都在探索中。如果留一些优质资产，对它长期生存有好处。如果拍卖租赁权照样收益很好，也是一项很好的投资。在国外，商铺多是租而不是卖，每年有稳定的现金收入且租赁收益权可以质押贷款，也可以证券化融资。
同时，信达承受着巨大压力。由于金博大已被炒热，它在处置时，面临着意识形态风险，还要为金博大继续走好承担责任，自身操作空间被极大限制。所以既能保证收益又能为其找个好婆家，是一件非常困难的事。最好的办法是继续交给现有团队经营，但现有团队又无力买下产权。所以选择了拍卖租赁权这一可进可退的路径。
金博大租赁权虽被大商拿走了，但还算庆幸。我曾考察过大商，给我的印象是，大商是我国百货业中做得很好的一家企业，在百货类上市公司中，它的效益最好，规模最大，实力最强。大商开店成功率高，在大连百货业中市场占有份额大，它基本涉足了百货、大卖场、家电经营等多业态商业，在东北地区的重要城市都有控制型网点，等等。
拿到租赁权后给各方带来什么
大商4.21亿元（这其中除了物业的租价外，还应有金博大身后的无形资产）拿到租赁权后，直接受益的是信达公司。但同时给信达出了难题，一是如果出现竞争力下滑该怎么办？二是三年到期后，门槛抬得这么高，又该怎么办？
对政府来讲，不管谁来做，都希望公司能持续兴旺，如果做不到，将在税收及多方面受到损失。
对竞争对手来讲，肯定在偷着乐。不管怎么讲，这样的天价增加了竞争对手的筹码。
对大商来讲，现在恐怕是喜悦过后的心悸。这样的价格，按照金博大的销售收入是无法承受的。如果靠大规模提高销售收入来摊低成本，单店的销售规模总是有限的，现在金博大人流已经很大，再提高人流，可能首先要挤掉一批高端消费人群。如果靠向供应商、消费者转嫁成本，由于受市场及其他商家的压力，更是一着险棋，它不会做。
我们还是算算4.21亿元的租赁权价格究竟是个什么数吧！我给出几种算法：它折算到每年是1.4亿元，如果折合成银行利息，按年6%的成本，它相当于20多亿元银行贷款的成本；如果按折现值算（资产所有权按40年，因商业资产只有50年，已使用近10年），资产价值是相当惊人的10多亿元；如果资产值按年10%的投资回报率，相当于14亿元的资产价格；如果按重置价格算（按7万平方米，土地价值每亩300万元，占地30亩，每平方米建筑及装修成本约为4000元），也就值4亿～5亿元。与北京华联比，北京华联8万多平方米拿到的产权价格只有3亿元，资金如按融资取得，年费用只有1800万元。也就是说现在金博大物业的费用成本竟是北京华联的近10倍。所以，我只想说，这样的价格没有泡沫吗？真是艺高人胆大！
按道理讲，在现有经营规模下，金博大最大限度承受物业成本清清楚楚，但各路诸侯硬是博弈出了这么个价格。虽然可以自慰成战略性考虑，试想只有三年的时间，三年里能实施什么样的战略来摊这个成本，更何况不知道哪一天对门的丹尼斯新店开业，会带来怎样的市场格局变化呢？
难道没有别的路子可走？
虽然木已成舟，还是想放点马后炮，难道我们找不到保持企业良性发展，信达又可接受的路子吗？现举两条。
（一）省、市政府的投资公司接手金博大。我觉着，省、市政府的投资公司不仅在租赁权而且在产权问题上早就该介入了。一是它效益非常好，介入的收益高。看看我们很多政府投资公司的资产及权益性资本回报率低得可怜，为什么不介入好项目的收购？二是可以保住金博大，不让它再动荡。保住金博大，就等于保住了一个河南、郑州的好企业。三是可以避开国有资产流失之争。四是收购后它的退出通路非常宽广。可以用资产到银行抵押贷款，可以发信托基金，可以由经营团队溢价收购股权，可以用自身现金流（它主要包括利润转化、供应商资金沉淀及持券人迟延消费等），估计账上会经常有２亿多元资金。五是保住了现在基本的经营团队。
（二）信达公司与战略投资人或经营者联合成立经营公司。信达公司与其联合成立商业经营公司，同时按合理价格租给经营公司，可以控股、参股，这样既有租赁收益，也有股权收益，还能保持经营的稳定性，又避开了国资所谓流失的纷争。
金博大从默默无闻到全国知名，从损耗社会财富到创造巨额社会财富，对我们有许多启示
（一）河南、郑州需要大批高智慧经营能力的人。同样的资源在不同人手里，结果大相径庭。有的在野蛮掠夺，有的在创富。金博大在现有经营团队手里成功了，三全在陈泽民手里成功了，宇通在汤玉祥手里成功了，金成在祁军手里成功了。
（二）政府在企业转轨时期遇到问题时要果敢出手。当企业出现危机时，政府要果断出手，可以防止进一步危害社会；当优质型企业由于种种原因出现震荡时，也要果断出手。像金博大，如果尽早解决产权问题，它的效益会更好，对社会的贡献会更大。
（三）河南、郑州需要大批优质型企业。我们不论是搞工业化、城市化还是引进资金，提升产业结构，主体性推动力量都应该是企业。金博大为什么有那么多人一掷数亿资金要拿掉，不就是好吗？我们为什么引资的数量及质量都亟待提高，不还是好企业少吗？假若我们有众多的金博大、宇通、双汇、永煤集团，我们还愁中原不崛起吗？我们还担心引不到外商来吗？双汇最近引进战略投资者时，开出了13项苛刻条件，如资产规模须在500亿元以上，注册地不能变，经营班子基本不能变，不能做同类的投资，竞价的基价在10亿元人民币以上等。为什么有些企业白给没人要，这是不言自明的。我谈了这么多，说到底还是对它持有许多期待，但愿大商能擎起金博大，一路走好。
原文作者系
河南省商业经济研究所所长
张进才
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