2300亩的锦艺四季城：是下一个锦艺国际华都？

前言：

大北区很忙，这两年若干个项目层出不穷。万科、保利、万达、建业、永威、正弘、康桥、和昌、美景，凡是在郑州能排得上号的开发商，几乎都在这里插了一杠子。以前的高端别墅区，也逐渐变成了改善型产品的聚集地。10月份，北区又添了一座城，就是占地2000多亩的锦艺四季城。

锦艺四季城鸟瞰图↓↓↓

凭借西区的锦艺国际华都在郑州一炮打响之后，锦艺又先后打造了锦艺国际轻纺城、龙湖锦艺城、锦艺金水湾等项目。说实话，除了最早的锦艺国际华都确实让人惊艳了一把以外，剩下的几个项目也就是守成有余，惊喜不足。

最早的锦艺国际华都，从刚开盘时的均价5000多，到最后卖到12000左右，乐坏了不少业主，也成了区域的标杆性项目。锦艺国际华都的成功，最让人瞩目的可以说是有三点，一是教育，二是商业，三是园林景观。这三点，到现在为止，仍然让锦艺的代理商津津乐道。说起锦艺过去的辉煌，几乎每个置业顾问必提的就是王府井百货、互助路小学。

这次，占地2000多亩的锦艺四季城能延续或者超越之前的辉煌吗？下面我们来详细说说，四季城是个什么样。

1基本信息——锦艺四季城的区位和规划

先说说锦艺四季城的区位。四季城是苏屯城中村改造项目，属于惠济区。从下图中我们可以看出，地块主要位于连霍高速和贾鲁河以北，天河路（天河路现在已经和京广快速路打通）以东，固城路以西。不过项目北边并未临着开元路，主要是临着格力空调的仓储用地和铁路，距离开元路还有1000米左右。项目总共占地147.76公顷，即2200多亩。

锦艺四季城区位示意图，实际上北边并未临着开元路↓↓↓

如图所示，锦艺四季城南边有占地200多亩的北区热源厂，这是业主需要注意的一个不利因素↓↓↓

从大家比较关心的地铁来说，离最北边的地块最近的站点是位于开元路上的2号线二期工程的清华园路站，直线距离是1500米左右，实际距离只会更远，走路预计至少需要20分钟。据最新消息，2号线二期工程的预计通车时间是2020年底，实际时间也只会更晚。至于3号线，那就离得更远了，因为3号线最北边的站点都在连霍高速以南。

接下来我们看下苏屯改造规划示意图。图中黄色的部分是居民用地，淡黄色的部分是中小学用地，可以看出教育配套还是比较充足的。右上角淡红色的部分是医疗用地，沿着天河路的红色部分是商业用地，体量约40万方。浅绿色的都是公园用地，主要集中在南边的贾鲁河附近。最北边紫蓝色的部分就是格力的仓储用地。

苏屯改造规划示意图↓↓↓

具体再说一下大家关心的教育问题。因为惠济区的教育资源非常稀缺，只能靠开发商来配建。锦艺现在对外的说法是，项目内部自配9所幼儿园、4所小学、1所中学，但是具体有哪些尚不清楚。目前在网上能查到的有惠济区政府对惠济区锦艺实验小学的批复，这应该就是为锦艺四季城配建的。

网上查到的对惠济区锦艺实验小学的批复↓↓↓

2锦艺的理想——再造一个普罗旺世？

一个2000多亩的大盘该如何打造？每个有点儿追求的开发商心里都有一个造城梦，但凡拿到上千亩的大盘，就会蠢蠢欲动，摩拳擦掌，意图将其变为梦想的承载体。锦艺也不例外。

在北区，其实有一个造城的典范，就是普罗旺世。在信和置业的努力下，占地1600亩的普罗旺世成为了当时郑州最轰动的项目。它以法国南部小镇普罗旺斯为蓝本，开发了香榭丽舍、枫丹白露等住宅组团。虽然项目本身也存在一些问题，但是它所营造的欧洲小镇式的社区氛围确实令人向往。

今年8月份拍的普罗旺世社区图↓↓↓

也许是普罗旺世的成功给了锦艺以启示，四季城这次要打造的也是法式社区，只是模仿的蓝本是巴黎十六区。巴黎十六区位于塞纳河右岸，周边集合了博物馆和众多景点以及巴黎市区最大的布洛涅森林。同时拥有全世界最著名的运动场馆，比如王子公园体育场和罗兰加洛斯球场。它与市中心保持适当的距离，被视为巴黎富人区的代表。

巴黎十六区实景图↓↓↓

锦艺四季城也距离市区有一定的距离，在它的地块上，同样有河流，有公园，有运动场地，这可能是它模仿巴黎十六区的主要原因吧。但是四季城不像普罗旺世早期以别墅、洋房居多，它多数都是高层住宅，就算是做成法式也看不太出来，只有低矮的洋房和商业会模仿得更到位一些。

锦艺四季城的建筑采用的都是经典的法式风格，孟莎式屋顶，米色外立面。你觉得和巴黎十六区的相似度如何？ ↓↓↓

从规划来看，锦艺四季城的景观和绿化倒是值得期待。我们再来看下锦艺四季城的规划图，这次主要关注绿化。从图中可以看到，项目南边临着贾鲁河有一片较大的公园绿地，这就是占地约400亩的贾鲁河滨河公园，此外还有一个约125亩的体育公园。

而南北向的天河路、项目内部东西向的新苑路、滨河路和石苏路，都打造有景观长廊。还有一个南北向的中央景观大道（图中的中央西路和中央东路），从天元路贯穿至滨河路，这将是以后项目内部最主要的景观带。在苏屯路和中央西路的东南角，也就是图中三角形的绿色地块，是一个占地约44亩的法式中央公园。

当初，锦艺国际华都就是以欧式风情的水景打动了不少人，这一次，不知道能否超越之前的辉煌？

340万方的商业怎么玩？

以前我们老说北区无商业。而现在，北区的商业大爆发了。只拿连霍高速以北的附近区域来说，位于文化路开元路的惠济万达广场，距离锦艺四季城的距离也是最近的，20万方左右，现在正在修建，依照万达一贯的惊人速度，肯定会在既定的时间——2016年底及时开业。在文化路连霍高速附近，还有锦艺自己的金水湾，也带30万方的商业。文化路英才街附近，还有美景麟起城的13万方的商业。

这么多的商业，锦艺四季城凭什么脱颖而出？而规划中的40万方商业体量，锦艺准备拿什么来填满？

之前我们也说过很多次，实体零售业在网络的冲击下节节败退，但旅游、文化等体验式消费却呈现井喷式发展。君不见，商业地产商老大万达旗下的万达百货正纷纷关门，但是主打旅游体验的万达文旅城却在全国遍地开花。之前的惠济万达本来就说是要做成万达文旅城，最后也不了了之。

这次，四季城打出的旗号是锦艺“首个文旅复合地产项目”，也算是捡了万达的漏。从锦艺的宣传中我们能看到，后期可能会有海洋馆，可能会有薰衣草婚礼庄园，可能还会有书画展览中心。总之，会是一个让你周末可以去游玩的地方。之前还有消息说麦德龙可能入住，但听说已经搁浅，锦艺四季城的宣传中也并未提起。

四季城商业效果图↓↓↓

想做文旅，也只有大体量的项目才有这个底气。锦艺四季城凭借自己的建筑风格和优美景观（前提是能做得像规划中一样漂亮），再加上之前的商业运营经验，还是有一定胜算的。但我认为，更多的还是不确定性。

首先，文旅商业打造难度很大，本土开发商极度缺乏经验，能否达到预想的结果尚未可知；其次，文旅商业投入时间长，见效慢，而且需要自持才能保证良好的运营。而40万方的商业，锦艺如果全部自持的话，对于资金占用率会非常高，而现在锦艺手中的商业已经有大约100万方了。如果不自持的话，后果则堪忧。

商业发展如何，将是决定住宅价值的一个重要考量。如果你的房子附近都是死掉的商铺，想必住起来也不会太舒心。

4新推出的住宅是啥样？

目前，锦艺四季城最先推出的是项目西北边的一块地，也是位置相对最不好的，西边临着主干道天河路，北边临着格力的仓储用地。当然，价格应该会是最便宜的。

目前在售的几栋楼就位于最西北边的地块上，左下角是售楼部↓↓↓

这个地块的优点也有，一是容积率较低，不到2.5，二是机动停车位多数都在地下，总共1032个停车位，其中地下1020个，地上只有12个。还有就是地块靠北，离地铁站也稍近一些。

这次的首发产品包括洋房和高层，其中4栋6层洋房，主要为约137㎡和140㎡的四房产品。7栋31层、32层的高层户型主要为72㎡的两房， 85—88㎡的小三房，约118-126㎡三房和约142㎡的四房。东边临着中央西路，有两栋2层的沿街商业。根据规划示意图，后期售楼部也将会改造成商业。

洋房一层赠送地下室和南向花园，二层赠送北向花园。至于高层住宅的户型，则秉持了锦艺的一贯传统，那就是真的很一般，没有什么惊喜。

88平的小三房户型图↓↓↓

郑州楼市观点

锦艺集团也是福建人创建的，以纺织为主业。2006年，在政府招商引资号召下，锦艺参与了郑州国棉的改造，打造了锦艺国际华都。在尝到了房地产的甜头后，2011年，锦艺将总部迁至郑州。也就是说，锦艺现在基本算是本土开发商了，这就能让人放心一些，不会像升龙这样，感觉随时准备捞一笔就跑。

其实进入郑州的福建系开发商很多，有以升龙、谦祥万和城、汇泉西悦城等项目为代表的升龙帮，以锦艺、公园道一号为代表的锦艺帮，还有新进入郑州的融侨也是福建系的。跟升龙帮一比，锦艺帮显得要厚道一些。从锦艺过往的项目来看，质量上也是有保证的。所以，四季城还是值得期待的。

同样是锦艺在北区打造的大体量项目，比起锦艺金水湾，四季城应该会更受锦艺重视。锦艺金水湾虽然体量也不小，位置也不错，但是地块分散，不像四季城这边地块整齐且连成一片，有更大的发挥空间。如果这次锦艺能够延续以往的优势，把教育、商业、景观都打造成功的话，那这个项目就真的能成为锦艺的又一代表力作了。

锦艺四季城目前的问题是周边配套不齐全，更多关于学校、商业等配套的消息也都还不确定。而整个项目的开发完成预计需要5到8年的时间，商业的成型、成熟则需要更久。目前推出的地块位置也不算好，如果有耐心的话，可以再等等，毕竟，房价也不会前两年那样一路狂飙了。

点击“阅读原文”进入四季城页面，看看米宅网友们怎么说？

（完）

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