正弘凯宾城三方合同背后的纠纷

10月1日是正弘•凯宾城酒店式公寓交房的日子，但业主们却如热锅上的蚂蚁晕头转向。因为买房时签了包租协议，交房三个月后就可以收租分红的美梦破灭了。

我们一直对包租、返租诸如酒店式公寓、产权式商铺的投资不看好，主要是依靠第三方的运管来实现投资回报。先不说第三方不给力，就像农业路和中州大道交汇处的正大世纪广场，交房八年了，想自己出租也找不到自己商铺。即使第三方靠谱，也会因为几方合作因利益分配乱拆台，看着怪热闹倒霉的还是业主自己。

正弘•凯宾城还没开始运营，开发商和运营方就轮番上演间谍、宫斗、内讧直至双方约架械斗，情节跌宕起伏，场面写实也写意，在郑州街头致敬一个时代的港片古惑仔。

1先来扒一扒事件的背景

2014年1月郑州楼市曾写过一篇分析正弘•凯宾城的文章，《与正弘无怨，但必须批评明摆着来给二七广场添堵的凯宾城！》有兴趣的朋友可以点击查阅。

我们一直对写字楼和商铺全卖、无自持的项目持否定态度，特别是把写字楼和商铺分割成小面积出售的。这就是开发商摆明了说，卖完拉倒，以后爱咋咋！

当时售楼MM给我说的是凯宾城要打造的是国际时尚服装之都，网上现在还有”百家知名服装品牌入驻正弘•凯宾城-合晟服装城”(现在改名欧韩城，以后叫啥还不知道）的报道，签约进驻有梦舒雅、鸿星尔克、逸阳等一、二线服装加盟品牌。当时基本上可能确定，下面四层的商铺定位就是一个升级版的银基概念。但问题是，银基可以再造吗？银基可以复制吗？

果不其然，因为商业部分的招商运营问题，原本亲如一家的正弘和昊翔闹起来了，他们一闹不要紧，当初买酒店式公寓的业主们可倒霉了。当初正弘指定昊翔做酒店，买房时签订的是捆绑合同，不签不卖房。业主说当时他们两家可亲了，不分彼此。

其实当时的正弘对这个项目也没有信心，不然也不会分割小面积快速卖完。所以商业和酒店一股脑的都给昊翔瞎折腾吧。估计现在时过境迁，正弘自己成立商业运营管理公司，良心发现想好好运营就想把昊翔踢开，昊翔不干了，我跟你正弘三年了，你现在嫌我丑了，不行。

正如前言所说，对于酒店式公寓这类托管第三方经营的投资类产品我们也一直持谨慎态度，不是不可以买，是怎么卖？

比如凯宾城的酒店式公寓就不建议买，首先买了自己做不了主，全靠第三方经营。所以第三方一定要靠谱，比如璞丽是途家托管，可自主、可托管。比如永和•宇宙星签的全季酒店，免物业费免装修。凯宾城是商业和酒店整体打包给昊翔投资有限公司。且不说它有没有能力把酒店和商业都运营好，只在驻马店有一个昊翔商务酒店的资历，假设破产了，昊翔拿什么赔偿？

其次买了自己不好出租，户型差、租金贵、物业费贵（一路之隔的华润万象城的物业费是4.8块，凯宾城6块，谁脑子进水了去租）

再者，卖也卖不出去，单交易费就接近36%。更何况现在凯宾城还没卖完，价格比你买的还低。

最后，业主和昊翔签包租合同的时候，按照1300元/㎡的装修标准一次性交付装修款，昊翔要是干不下去，找谁退钱？

最最后，退房不可能了，聚众退房更是不可能了，想想正弘拆迁的架势，一会儿展示几张照片。

2事件回顾

人物介绍：

正弘业主：购买正弘•凯宾城酒店式管理公寓的业主，同时也是将公寓租给昊翔开酒店的小股东（签订十年包租合约，月租金40元，并按照1300元/㎡的装修标准一次性交付装修款,一套六十平米的公寓,约7.8万元)

昊翔投资有限公司：正弘•凯宾城商业及酒店式公寓承租和运营管理公司

正弘置业：正弘•凯宾城项目开发商及销售方（最开始服装商会内部认购七千多到2014年初逐渐跟进的散户购买时九千多。三个月前你打销售部电话还有几套是七千多，今天你再打电话，销售部还有几套，还是七千多。不知道这房是咋卖的？）

总有那么几套房没有卖完！

9月初正弘•凯宾城业主群内，昊翔方负责人在群内公开称，正弘不按约定交房导致酒店无法正常施工装修，直接影响后期酒店运营，业主将无法正常收租，正弘•凯宾城项目可能流产。同时号召业主9月25日齐聚正弘•凯宾城维权，要正弘给广大业主一个交代。

买房三年了眼看要收租的时候却出了这样的消息，业主群内顿时炸开了锅。

9月25日部分还不知道啥情况的业主在昊翔的带领下冲进了销售中心，要求正弘给一个说法。正弘相关负责人出面解释，项目如期交房，无任何违约，请业主放心。

不过更劲爆的消息爆出，正弘有意踢昊翔出局，理由是怀疑昊翔资金有问题，后期经营存在巨大风险。（业主群内流传的昊翔写给正弘老板李向清的亲笔信，言辞够诚恳，承认昊翔存在资金问题）

随后正弘销售部就陆续给业主打电话通知交房领钥匙，不过对交完房之后怎么办却没有明确的答复。业主们询问3个月后酒店是不是可以如期开业，正弘的回答很官方，到时候会给大家一个交代。业主们问，我们下一步该怎么办，钥匙要不要交给昊翔装修。正弘没有明确回答，只说公司高层正在商议，希望大家再等一段时间。

这一等不要紧，没几天正弘销售中心人去楼空，曾经出来安抚业主的相关人员也找不到了。

正弘和昊翔之间的矛盾急剧升级。10月10日起，正弘物业控制水电并随心所欲断水断电，这是驱赶昊翔的直接信号。昊翔显然没有办法继续在正弘•凯宾城办公。不过昊翔就是赖着不走。（千晟欧韩城是昊翔给正弘•凯宾城商业部分起的名字，一听就是个服装商城。）

业主们打电话给当初卖房子给自己置业顾问，置业顾问也是讳莫如深，只说不要让昊翔当枪使了，昊翔资金链断裂准备跑路了。因为当时给昊翔签的有合同，如果三个月后昊翔不能如期开业就是违约，公司要追究昊翔的责任。（这里信息量好大，简单的说就是正弘觉得昊翔要跑路，但是碍于合同无法解约，现在就是制造各种麻烦，让昊翔干不成事，到时候自己违约，后果自负。这招够狠，表面是让昊翔违约，其实是正弘自己恶意违约）

业主们当然不买账，正弘挖坑让昊翔违约，到时候开不了业，谁给我租金给我分红？

10月18日下午，在昊翔的安排下，部分业主聚集到正弘凯宾城招商中心，商议成立业主委员会，换掉正弘物业，夺回水电。

此时的业主们逐渐明白不能被昊翔裹挟。业主们首先要昊翔给个说法，到底能不能干？

此时的昊翔显然底气不足。先说因为正弘的一大堆背信弃义、过河拆桥的种种劣迹，然后说装修期需要从3个月延长到8个月，延期开业期间将按照合同约定租金按时支付，但是分红的损失需要昊翔和业主一起向正弘要。

这是明显的暗示，如果与我共进退，装修费可保，租金可保，分红我们一起找正弘要。如果我被赶走了，一毛都没有。

据业主说，当初买房时，同时签订两份合同，一份是《商品房买卖合同》，一份是《酒店运营管理合约》，昊翔是正弘指定的酒店管理公司，当初如果不签酒店管理合约，就不能买房子。同时还要交1300元/㎡装修款，直接交给昊翔，不交不让签合同。

当时买房还比B栋贵1000元，原因就是签订了昊翔。

还有业主说，当初是昊翔介绍他们来买房的。

现在他们两家到底是什么原因现在要分开，那我们这些被捆绑销售的业主怎么办。是帮昊翔给正弘施压吗？还是换掉酒店管理公司，那以后谁来经营，正弘也不给个明确说法，我们该信谁？现在正弘这么干,到底是为什么？

迫于昊翔的暗示，业主们在倡导成立业主委员会的授权书上签字。

10月18日晚上，事件进一步升级。

许是再也无法忍受昊翔赖着不走，正弘拿出拆迁时的霸气，晚上10点左右，正弘召集约600人的保安队伍，身着3种服装，冲到昊翔在凯宾城的办公室，将留守三十余人连人带铺盖抬到大街上。 巡警、特警来了一堆，现场警灯闪烁、人声鼎沸、气氛异样！颇有港片古惑仔街头斗殴的架势。

10月19日一早，昊翔一早气势汹汹的发信息召集业主开会，誓与正弘斗争到底。业主们也被正弘这一做法震住了，意识到了事情已经到了水火不容的地步，双方和解已无望，那就该谈谈以后的事了。

10月19日下午，约有五十户业主到场。昊翔方发表了慷慨激昂的演讲，指着正弘的暴行和背信弃义。业主们都提议让正弘的人出来谈判，三方沟通。昊翔说到现在为止，他们都没有真正和正弘的相关负责人面对面的沟通过，电话也没有。说白了就是没人搭理。

业主们问，昊翔能把装修款退了吗？昊翔没有明确的答复。说白了就是不退。

业主们问，酒店能开下去吗？昊翔没有明确的答复。说白了就是我做不了也不能让正弘好过。

在昊翔的裹挟之下，服装商会作为大户派代表出来表态成立业主委员会，支持昊翔进场装修。因为业主前期把钥匙都交给昊翔了。但昊翔被正弘赶出来的时候都丢在办公室了。于是昊翔组织业主去拿钥匙。

酒店只是幌子，3万平米商业才是双方矛盾的症结

据昊翔说，公司从13年开始和正弘合作，协助正弘凯宾城销售房产2.7个亿，并签订了商业和酒店招商运营协议。目前商业部分已招商百分之七十，正弘看到商业运营的巨大利益，撕毁合约，让昊翔再交1500万的保证金。

郑州楼市通过正弘相关高层得到的答复是，公司与2013年1月将凯宾城项目商业一至四层和昊翔签订《租赁合同》，合同约定自2015年9月30日起，由河南昊翔投资有限公司经营服装城，期限为五年。通过过去三年的合作，认为昊翔不具备继续合作的能力，导致商业部分招商严重滞后，同时根据该公司所提供的书面资料表明，其公司存在巨大资金缺口，对后续经营带来潜在风险，公司为将广大业主的风险降至最低，因此决定和昊翔解约。

此时昊翔也公开承认，与正弘主要是牵扯到3万方商业的利益，但仍裹挟酒店业主，商业不保，酒店不存。

昊翔组织业主冲进酒店大堂。

昊翔组织业主和正弘保安对峙。

迫于业主压力，正弘虽然没有相关负责人出面协调此事，但是做出了一份公开声明。

这篇声明信息量超大，但是该说的都说明白了。

1、对于酒店业主，正弘声明不承担酒店业主和昊翔之间产生的纠纷和责任。

2、正弘与昊翔只是终止了商业部分的合约，关于酒店的合约正常履行。正弘承诺给业主，酒店让昊翔继续开，它开不开和正弘没关系。

3、正弘物业是正弘•凯宾城项目的物业管理方，希望业主催促昊翔赶快进场装修。

4、正弘物业从未阻止昊翔进场装修，从未停电停水，一切都是昊翔造谣。公司之所以把昊翔赶走是因为昊翔无故占用，不付房租、水电，公司只好强制赶人。

昊翔肯定是无法进场装修，因为昊翔没钱交进场保证金。昊翔还会裹挟的业主找正弘闹，正弘再出一份声明，和我无关。

经过10月19日这一闹，业主们也都看开了。如期开业是不可能了，退装修款也是不可能了，退房更不可能了。唉，看他们两家打的怪热闹，可最后买单的还是咱们业主自己呀。

这两日正弘凯宾城的业主群非常安静，昊翔的人也不出来组织业主找正弘说理了，也不提进场装修了，只说目前政府已经出面协调此事了，正计划组织业主去堵省政府。

后记

在整个事件中，正弘一副清者自清的白莲花自居，管你昊翔怎么闹，就不搭理你，就找人吓唬你。昊翔一副丑媳妇不上堂始乱终弃遭抛弃大唱陈世美你怎么这么坏？

业主们找不到正弘的人，正弘捎信说，你和昊翔的纠纷我没有责任。业主们不找昊翔，昊翔主动上门义正言辞的逼迫业主去找正弘争取自己的权益，就是不提酒店开不开，装修款啥时候退，违约怎么赔，最后问急了，都找正弘要。

最后，我们再次提醒，凡是商业和写字楼全卖不自持的慎买。凡事分割成小面积的慎买，酒店式公寓、产权式商铺这种依托第三方运营的更要谨慎购买。最后还有车位配比不够、卖车位的商业项目也要远离。

这几点正弘•凯宾城都符合。想要投资的请绕行！

（完）

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