大哥乱搞小弟学：盘点永威、建业、恒大、绿地等名企的一些坏示范

大家应该都知道，有个词语叫从善如流，说的是，如果是好事情的话，大家都愿意去学习。这在房地产的产品打造上也是有表现的。比如一线开发商带来的别墅、洋房中的下沉式庭院、双首层等先进的设计，很快就能被本土开发商借鉴来，造福购房者。但还有一些坏现象，虽然是错误的示范，但是由于能为开发商带来利益，也能快速被学习复制，随后蔓延开来，坑害消费者。这次，我们就来讲讲其中的三个问题，顺便盘点一下存在这些问题的项目。

1所谓的“开盘杀客”：开盘不公布单价——永威城、绿都澜湾

开盘热销的背后，有产品、品牌、市场原因，也有很重要的就是：开盘杀客能力！我们习以为常的开盘模式，从事先锁定房源、事先不公布价格、开盘也不让多看、几个人围着你软硬兼施、只给你最多3分钟、现场人头攒动、音乐节奏紧张……到如今，居然开盘连单价也不公示了，购房者完全没有了概念和思考比较的余地，这都是跟谁学的？营销真的比品牌重要吗？

万科、建业近期的开盘，也还是很人性的在公示着单价！

开盘的时候不公布单价？这个问题应该还没有多少购房者遇到过，因为是一个刚刚萌发的现象，波及范围还不算太广。据郑州楼市了解到的情况来看，始作俑者是永威城和绿都澜湾。

本来永威城和绿都澜湾都是还不错的项目，从9月底两个项目开盘时的火爆程度可见一斑。但是在购房者选房的时候连单价都不告知，是不是有点儿不太厚道？

永威城9月25日开盘时的销控表↓↓↓

绿都澜湾9月26日开盘时的销控表↓↓↓

从上面两张图中可以看出，销控表上都只有房源的面积和总价，并没有单价。以前是在开盘前不能获知价格，现在是开了盘都还不知道自己的房子到底是多少钱一平方。在选房现场，本来留给每个购房者挑选的时间就不多，置业顾问还在旁边催促着，总价又都是一长串数字，根本来不及看清楚各套房源价格之间的区别。你就算是拿出手机计算出了一套房源的单价，你也很难再有时间去与其他的房源再做对比。

这样做肯定是有好处的，要不干嘛平白无故的搞这一出？好处就是可以缩短购房者的选房时间，因为购房者事先也不知道开发商不公布单价，到了现场看到销控表估计也是一头雾水，只能关注自己想要的房源，快速下定，根本无暇顾及其他。

这种现象，目前看来也只能出现在知名开发商打造的知名项目上。因为想买房的人多啊，现场太火爆啊，开发商觉得自己的房子不愁卖，就在这种环节上做做手脚，让你只能火急火燎地把房定下来。永威城和绿都澜湾作为贴身竞争的对手，也不知道是谁跟谁学的。

其实这个问题跟其他问题比起来，真不能算是大问题，但是作为本土还算有追求的开发商，绿都和永威在这上面耍这点儿小聪明，是不是有点儿不太厚道，有没有点儿店大欺客的意思？

拿万科来说，历次开盘的火爆比起绿都澜湾和永威城只能说是有过之而无不及，也没见在这种地方下功夫。如果对自己的项目真有信心的话，根本无需这么做。好项目不多，开发商且行且珍惜吧。

2小区车位只售不租恶行蔓延——以金林中心、永威翡翠城为代表的很多项目

现在是房子开盘不久车位就要开盘，老旧小区车位也不出租了，大门一关只售不租，这样正常吗？当然不正常，有人会说买了赚钱啊投资啊，你要想想，开发商不比你聪明？如果出租划算为啥他要逼着你买？新旧小区大搞车位只售不租的背后就是：上面不作为，下面就胡作非为！外地可不完全是这样子的，很多地方车位不是不能卖，而是也可以租！有的政府也会出台严格政策来限制人防车位、公共车位的违规出售行为！10.21日湖北政府也出台了限制政策。

郑州，时代考验你的时候到了！

向楷林IFC、楷林中心这样承诺永不出售车位的项目点ZAN！

向那些不搞一刀切、还可以租到车位的小区点ZAN！

郑州楼市关于小区车位的历史文章如下：

【停车位之殇】小区车位只售不租的背后利益链条有多大？

关于车位只售不租的问题，郑州楼市已经说过很多次了，而现在这种现象正在愈演愈烈。其中最具有代表性的今年1月份闹得比较轰动的金林中心事件。

2014年12月中旬，在车位租期将满时，业主被告知不能续租，只能购买：地下车库共两层，负一层20.8万元/个，负二层18.6万元/个，元旦过后没有购买车位的业主不得再进入地下车库。2015年元旦过后，业主们的车多次被拒之门外，随后要求与开发商协商未果，还有业主和车辆被打砸，最终演变成了轰轰烈烈的维权事件，也算是郑州为了车位出租维权的第一案吧。

金林中心当时的车辆被砸现场↓↓↓

郑州楼市当初的报道文章：

1.13日的惊魂：未来路金林中心业主被暴打，宝马捷豹被砸事件

车位只售不租的现象是如何出现的呢？最早是一批类似于掮客的人，把所有的车位都低价收购，然后再配合社会闲散人员晚上划车、交警贴条等措施折磨业主，再高价把车位倒卖给业主。后来，随着机动车数量一路攀升，车位成了必需品，再加上建车位也需要成本投入，为了提高利润，回笼资金，大多数开发商也都选择出售车位，而且卖得越来越早。

先来看看小区车位只售不租发展史：

1

早期

没有出售车位的行规，大家都是卖房子，出租车位

2

后来

交房后，有业主要求，出售一部分，出租一部分，并不强制

3

再后来

交房后一段时间，不开放车库，等业主发现停车难之后出售车位，只售不租

4

再再后来

交房前后，车位就造势开盘，出售车位，并告知只售不租

5

再再再后来

房子刚开过盘，都不知道能否顺利交房呢，车位开盘开售了！（保利海上五月花、泰宏建业国际城、永威五月花城等）

6

现在

新小区是房子开盘后就对业主二次开刀卖车位，老小区纷纷宣布不再出租车位只出售XX万一个！只售不租（金林中心、金成东苑等），一些掮客公司也在包销一些车位紧张的老小区的车位，让本已平静的小区又泛波澜。

有的开发商连写字楼车位也开始卖了！最典型的莫过于绿地，当初千玺广场一个车位30多万就把业主坑惨了，如今绿地之窗、绿地新都会、二七绿地中心等新建写字楼车位也开始在未交房之前就卖！那？写字楼车位有无必要买呢？请点击下面的文章：

绿地新都会的业主和准业主们，我想和你们谈谈。。。

当初建业贰号城邦由于规划问题，车位数量不足。正是看准了这个需求，贰号城邦当时的销售团队在卖完房子后，专门在为车位在会展中心开了一次盘，业主现场摇号抢车位，现场一抢而空，也算是一个创举。据说，最后有业主没抢到，还去找开发商闹事讨说法。

其实想想，贰号城邦1852户，只有1212个车位，建业应该知道如果都卖了肯定不够用的，在注定停车需求无法满足的情况下，为什么没有为这1852户的业主未来停车需求更多的全面考虑？不出意外，以后贰号城邦门口两边的路边晚上将全是车，而地下停车场却一定有20%以上的空位置！

贰号城邦抢车位现场↓↓↓

正是在这种推波助澜下，现在，在郑州，最常见的就是，开发商对地下车位只售不租，业主强烈抵制价格偏高的停车位，最后的结果就是地下停车场空空如也，小区周边的道路停满车辆，拥挤不堪。

对于众多刚需一族来说，刚出了二三十万付了首付，还得准备十余万的装修费，再买辆车，至少也得十来万吧，还要动辄承受十几万的车位费，真是一个残酷的现实。开挖地下室、建造车位肯定也是需要成本的。能不能先给业主几年时间，好歹给个三到五年的租赁期，到时间了，手头更宽松了，想买车位的就可以买了。如果还有人不想买，也不要强求，留出一部分继续出租就是了。

还需要注意的是，车位还分为有产权和没产权的。车位能否销售的唯一标准，就是能否办理产权登记。如果车位没有产权的话，开发商是无权销售的，也不能出售使用权，更不可能出售使用权50年甚至70年。

之前利海托斯卡纳的车位就有一些是没有产权的，说是有70年的使用权。根据国家相关规定，没有产权买卖，只能算租赁，而法律对租赁期限的规定是，最长20年，超过20年部分一律无效。所以无产权的车位是只能租不能卖的，租金也应列入小区物业费的总收入。

不光是住宅，现在连不少写字楼都开始卖车位了。这点上，楷林IFC就做得很好，它承诺，车位只租不售，真是难得。

据了解，不是所有的地方的停车位都是只售不租的。山东对于这个问题就有明确的规定，只要是业主要求承租车库的，建设单位就得租给业主，不得以“只售不租”为由拒绝。江苏也有这方面的规定。

下图为湖北政府刚出台的车位政策：人防车位只能出租且最长6个月！公共车位出售将遭罚款！

我们的大郑州，什么时候能有这一天呢？时代考验我们郑州的时候到了！

3和业主没有几毛钱关系的奢华景观区：过度打造景观示范区和售楼部—恒大、五龙新城、瀚宇、紫园、鸿园、东润城等等

景观区本身无错，羊毛出在羊身上这还是小事，但碰到不靠谱的销售顾问或代理公司，他告诉购房者说：这些景观区会给业主保留！或告诉业主说我们以后的小区环境也和这个一样啊……等等，让购房者有了错误的遐想或判断，这就是很不能原谅的事情。

景观区体现的是开发商对这个项目的定位和态度，本无可厚非，但只希望，不要用力过猛！不要过份渲染！更不要忽悠欺骗客户！最好公示那儿要拆那儿要保留！

适当学学绿城，售楼部很少有特高调的，绿城认为过份的景观区和售楼部是不诚实的行为！

景观示范区早就不是什么新鲜东西了。外来的恒大、碧桂园，本土的康桥、永威，再到正弘、锦艺，都是景观示范区的推崇者。

之前，当大多数开发商还只停留在沙盘上，向购房者描述楼盘未来园林景观的美好蓝图时，郑州市场上的一些先知先觉的开发商已开始“先造景再卖房”，向购房者描绘着无差别居住体现了。应该说，这本来是一件好事情，也是一种营销理念的创新。毕竟，耳听为虚，眼见为实。听着置业顾问说的天花乱坠，都不如自己实地体验一把。

特别热衷打造景观示范区的应该是恒大，位于经开区的恒大绿洲就是一个范例。与其他楼盘的售楼部都位于最富有昭示性的主干道不同，恒大绿洲的售楼部位于项目深处，需要进入大门之后，经过所有的园林和景观，最终才能到达。一路走过去，你可能就被折服了，毕竟，恒大在景观打造上真的很有经验。

碧桂园也是打造景观的好手，郑州碧桂园就是花了1500万打造的全景式景观，4月份的时候去看还是一座荒山，如今已经是别样风景了。

现在，售楼部做得越来越高大上，景观示范区也越来越花样百出。如果以后都能为业主所用倒也还好，还有些售楼部和景观示范区做得美轮美奂的，后期居然都要拆掉，比如鸿园、东润城、建业五龙新城、锦艺金水湾、正弘高新数码港等，简直让人心疼。毕竟，羊毛出在羊身上，这费用肯定都是要消费者来买单的。

紫园的景观区↓↓↓

五龙新城高大上的售楼部和景观示范区↓↓↓↓↓↓

售楼部和景观示范区是一个楼盘的脸面，做得好不好也体现着开发商的水平和对客户的重视程度，精心打造一下本也无可厚非。但是，如果一味地注重售楼部和景观示范区的打造，将其作为杀客的手段，却将其他的真正有利于消费者的其他因素抛诸脑后，那可就是本末倒置了。

瀚宇天悦完全就是模仿恒大的风格进行打造的。进入售楼部也需要走过曲曲折折的水系和景观，看上去倒是气势恢宏，也很有杀客的效果，但是地下车位却严重不足，不知道是不是就是因为地面水系面积过大造成的，后期各种层出不穷的问题更让这个项目黯然失色。现在在西边推出的瀚宇天悦湾走的还是大面积水系路线。

恒大翡翠华庭的售楼部做得也是极其绚丽多彩，甚至可以说是花里胡哨，在售楼部前面的景观里，还有不少色彩艳丽的假花假树参杂其中。如果不出现购房者想退房，却死活退不了的问题，就更美好了。

恒大翡翠华庭的售楼部↓↓↓

在这一点上，我觉得本土开发商康桥和永威做得还是不错的，景观示范区做得既有特色，又能点到为止，不会用力过猛，搞得花团锦簇，后期还得拆掉，你在景观示范区看到的，基本上是所见即所得。

当然，我们还要说的是绿城，虽然它在郑州也没几个盘。但是宋卫平的不重视售楼部，只重视产品打造的精神，还是值得我们推崇的。

结束语

还有无力再吐槽的无证售房，从建业、永威、中部大观、瀚海、名门、康桥、中海都是代表，泛滥成灾，在问题之初不解决，于是，从恶如流，大家争相效仿！2013年的时候无证开售都是偷偷摸摸，你还记得当时龙之梦2013年10月份无证开盘放在了晚上吗？演变到如今光明正大满街横行，谁是始作佣者？谁是推手？

从恶如流蔓延的原因无非两条：

1、开发商错误的示范、开发商错误的效仿！

2、相关部门的不作为，形同虚设的监管！

谨希望：

1、像万科这样守规矩的开发商越来越多！像绿城这样有匠人精神的开发商越来越多！大家要学习好的，不要学习不好的！

2、请相关部门高度重视行业规范！定好政策、做好监督！

（完）

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