卖房子重要还是盖房子重要？谈谈本土以产品为导向的开发商

卖房子重要还是盖房子重要？如果你问问郑州的开发商们，如果他们能够发自内心的回答你的话，相信更多的人都会说卖房子重要。如果问购房者的话，购房者肯定会毫不犹豫地说盖房子重要。

今天，我们就来谈谈对盖房子这件事情比较重视的开发商，也就是肯在产品打造上用心的开发商。主要从景观、建筑、物业、户型、智能化家居配套等方面来详细讲讲。

1景观

买房子，景观重要吗？也许以前你觉得不重要，但是，以后你肯定会越来越重视。因为，它意味着居住的舒适度，决定着你每天下班回家看到小区的第一眼时，心情是否愉悦。

说到以打造景观闻名的开发商，在全国最出名的应该是杭州的绿城和重庆的龙湖（本文中提到的龙湖都是指重庆开发商龙湖地产）。绿城和龙湖都是着力于高端产品，别墅和洋房是他们的拿手好戏，因此它们在景观上花费的精力和代价都是巨大的。现在遍地开发商都在鼓吹的五重立体景观就是从重庆龙湖学来的。

我们的编辑在杭州参观绿城的项目时，被其无处不在的绿化所打动，曾经有这样一段记录——“那是一种什么感觉呢？空气清新而湿润，鸟鸣环绕四周，站在小区空地上，四望唯见绿色植被，暗红色的房子在绿丛中若隐若现。有一个词叫做陶醉，这个时候，我真的感觉的就是陶醉。直到此刻方才明白，绿化，原来应该是这个样子的。”

让我们的编辑陶醉的绿化是长下面这个样子的↓↓↓

而郑州本土的开发商，景观做得最好的也比较出名的开发商应该算是康桥和永威。经常去调研新楼盘的房地产从业人士应该都能感觉到，这两家的景观做得非常漂亮。还有就是建业的景观，做得也是非常不错的。

经开区康桥悦城的景观示范区，做得不大，但是很精致↓↓↓

南龙湖康桥九溪郡的景观↓↓↓

东区永威翰林居已经交房数年，景观依然维护得很好↓↓↓

建业五龙新城的景观图我们贴过很多次了，这次贴下建业花园里的↓↓↓

景观这种东西属于审美的一部分，不是一朝一夕就能打造成功的，需要一个项目一个项目慢慢积累经验，最终形成自己的特色和体系。像康桥，从二七区的溪山御府、金域上郡等项目，就开始跟一些知名的景观设计公司合作，才有了今天成熟的景观营造能力。而建业和永威，则建立了自己的苗圃基地，能够直接进行全冠移植，保证项目景观的打造。

虽然，他们和绿城、龙湖还有一定的差距，但是，这些本土开发商给我们带来了更多享受到这些美好景观的可能性。毕竟，绿城在郑州没几个项目，而龙湖，迄今为止还未进入郑州。

2智能化

智能化家居现在被提得很响，小米在智能家居上的布局让大家都两眼放光，觉得这会是下一个风口。但是在郑州，真正运用到项目里的非常少。除了比较高端的大平层，像建业天筑、瀚海晴宇等项目，用智能化家居来提升溢价外，在平价楼盘里，就只有康桥在这方面走得比较远。

康桥算得上是郑州最早一批开始运用新风系统、直饮水系统和雾森系统的开发商，之前二七区的几个盘基本都用了，估计是理念过于超前吧，当时大家对于空气和水的重视程度远没有现在这么高，所以也并未在市场上引起太大的反响。

最近新开的两个项目，北边的康桥朗城、南边的康桥悦城，目前都以智能化为主打，南龙湖的康桥溪棠也做了一些智能化的尝试。像儿童定位系统、灯光控制、空气质量监测系统，都在康桥悦城上有所应用，作为一个价格八九千左右的项目来说，也算是很难得了。

康桥悦城的智能断电和模式切换系统，可以通过手机APP进行操作↓↓↓

除此之外，康桥朗城和康桥悦城都还设置有智能收件箱，业主可以凭手机号取快件，不用担心快递丢失的问题。社区还设置有全覆盖的WiFi和蓝牙音箱，手机都可以直接连接，算是年轻人的福音吧。

3建筑

今天要说的建筑，不是指建筑风格，而是指建筑质量，这个从对建筑商的选择上可见一斑。好的建筑商成本肯定是要比一般的高很多。当我们在南京探盘时看到升龙卖价2万的升龙汇金承建商居然是河南国基时，禁不住也打了个寒颤。

目前市场上常见的一线建筑商为：

中天建设

中建一局、二局、三局、七局

浙江宝业

北京建工

等

比如高端奢华的建业天筑，选择的建筑商是中天建设和中建七局，同样选择中天建设的还有南龙湖的华启唐宁1號。东润泰和的建筑商是中建二局，中原西路的东润玺城的安置房和商品房都是中建二局承建，这些建筑商承建的项目质量和靠谱度肯定就要好很多。

对于建材的使用，过于控制成本的大开发商、不规范的小开发商在这方面都很容易出问题，甚至会出现假的材料掺杂其中，做的最好的还是绿城，本土企业里建业、永威、康桥、楷林也都是比较关注建材使用的，很多楼盘也都在售楼部公示自己的材料品牌的品质，这都是进步。

其实很多事情都是相通的，注重品牌的开发商在物业、质量、建材等方面都会比较用心，很少出现一方面好另一方面太烂的情况。

4户型

在户型上最用心的是康桥。能拿出来被放大说的，基本都是开发商所擅长的。康桥的售楼部里经常会把整个楼层的户型平层图都放出来，这都是对自己的户型比较有信心的表现。因为康桥有比较庞大的产品研发队伍，对于产品前期的设计、规划投入力度也是比较大的。

之前我们说到过康桥溪棠的户型平层图，所有的户型都是南北通透的。由于面宽长、进深短，三室可以做到两个卧室和客厅都朝南。可以留意一下朝南的户型，朝南户型的北边是天井和连廊，而且连廊还有窗户，既能做到透光，还能通风。这让朝南的户型和南北通透的户型几乎完全一样了。

康桥溪棠的户型平层图↓↓↓

经开区的康桥悦城，依然延续了这样的户型。110㎡的三方是边户，90㎡的小三房是南户，都能做到南北通透。由于这个标准层相当于是两个一梯两户，两边各用各的电梯，中间的连廊作为消防通道，一般是不会有人走来走去，因此连廊上的窗户对于业主的隐私影响也不大。

康桥悦城的户型平层图，因为反光拍得不清楚，大家将就看看吧↓↓↓

5物业

提起自己做物业的开发商，大家印象最深刻的应该是建业吧。其他的正弘、鑫苑、永威也都不错，康桥旗下也有自己的太平世家物业。现在开发商的物业基本都是亏本经营，物业管理又是一件费力不讨好的事情，肯拿出巨资来补贴，肯自己做物业的开发商，都是值得推荐的。

关于物业的问题，我们也一直在强调，项目交付之后，物业管理是否到位对项目的档次提升、物业保值增值的影响极大。好的物业都是应该有精细化标准的。就像麦当劳、肯德基的卫生清洁一样，都会值班排布，隔一个小时就会有人打扫一次，还会有人检查。

建业的楼盘保值情况都很好，都跟良好的物业管理有关。当然好的物业价格也不便宜，大家就别不舍得这点儿钱，只当给房子保值了吧。

6其他细节

之前的稿件说到了很多次电动车的停放问题。机动车辆的停放问题和人车分流的问题一直是购房者关注的重点，而电动车的乱停乱放、满院乱跑却并未引起足够的重视。现在能做到电动车与行人彻底分流的小区非常少。之前看了那么多项目，就在普罗旺世的银河丹堤见过。银河丹堤是在入门时就设置有专门的非机动车通道，非机动车刷卡进入后，就直接放在门口的停放处，再往小区里面走就只能步行。

银河丹堤的非机动车入口↓↓↓

康桥悦城在这一点上也非常人性化。不过和银河丹堤在地面上设置非机动车停放处不同，康桥悦城是设置了和机动车地下入口并排的非机动车地下入口，非机动车也直接从小区外部进入地下停车处，行人入口和小区路面只能走人，做到真正的人车分流。

康桥悦城的非机动车地下入口↓↓↓

终开发商需要打造自己的核心竞争力

绿城的核心竞争力是什么？偏执狂。龟毛处女座的高端产品打造者。万科的核心竞争力是什么？人性化。专做人性化、品质化的刚需产品，擅长螺狮壳里做道场。绿地的核心竞争力是什么？造地标。恒大的核心竞争力是什么？应该是卖房子吧。没有自己的核心竞争力，真的很难让别人牢牢地记住你。

比起一线的开发商，我们的本土开发商在品牌化之路上还任重而道远。建业已经通过产品、教育等形成了自己的品牌号召力，而其他开发商还正在建立和强化自己的核心竞争力。永威的核心竞争力是建材、景观、物业，康桥的核心竞争力是景观、智能化，锦艺在经历了几个项目之后，核心竞争力大约可以概括为教育、商业，而新田的核心竞争力，大概也许是商业吧。

还有一些很努力地在做事情的本土开发商，可是他们还没有建立起自己的核心竞争力，比如名门，比如东润，比如华启……

说起郑州市场上的开发商，我认为大致可以分为产品导向型的和营销导向型的。恒大可以说是典型的营销导向型，绿城、万科则是典型的产品导向型。换到郑州本土开发商来说，升龙和一大批只做刚需的开发商都是典型的营销导向型，而建业、康桥、永威这样的，可以说是产品导向型。

如果要衡量一个开发商是否靠谱，看看他们在产品研发上的投入就知道了，如果拥有一个比较庞大的研发部门的话，我相信他们的产品不会差到哪里去。

随着房地产野蛮生长时代的结束，房子盖成一坨屎都会有一堆人跑来哄抢的时代也必然要结束了。以营销为导向的开发商必然会渐渐式微，而以产品为导向的开发商必然会迎来自己的黄金时代。

虽然我们也经常诟病本文中提到的这些本土开发商们，像永威、建业最近老是无证售房。但是肯在产品研发上下功夫的开发商，肯真正考虑消费者需求的开发商，都是值得我们尊敬的开发商。

当购房者被市场洗礼得越来越成熟理智之后，他们会用手中的人民币去投票，选择自己喜欢的开发商。那时候，我们才能够迎来良币驱逐劣币的时代吧。

（完）

———————分割线

未经许可，禁止转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：

转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】

—分隔线—

总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：[email protected]

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 卖房子重要还是盖房子重要？谈谈本土以产品为导向的开发商