纵观郑州房地产20年发展史，是什么改变了你房子的价值？（上）

前言：

今天我们翻阅郑州20年房地产发展历史，从历史中找寻究竟是什么改变了你房子的价值，本文抛开你买房时，已经确定的房子位置，看看后期是哪些因素对你房子价值产生了影响，每个因素大约会带来多大影响，从而为置业者在选购新房时带来更为精准的理性判断。

一

学校

一个小区能否划片进入公立名校，这个因素对房子价值影响非常重要，如果能划片进入知名小学基本是每平方带来500元/平升值空间，进入知名中学带来500-800元/平升值空间。如果同时划入知名小学和知名中学，则往往带来2000元/平的升值空间。

例如：

1、位于文化路省实验中学斜对面的政法干校家属院，54平方，共6层，该房在5层售85万，约合15740元/平，该房是98年老房子，房子破旧小区物业也很差，但依然是天价，如果该小区不能划片上文一和省实验中学名校，市场价格也就是9000元/平，这个小区是郑州学区房典范。

2、位于经五路纬五路河南日报社家属院，60平方，共7层，该房在5层，1991年二手房，售90万，折合每平方米15000元。如果不是因为划片上纬五路一小和八中，该二手房也就是9500元/平价格。

3、英地天骄华庭一期VS恒大名都

目前英地天骄华庭一期已使用过名额的二手房尚难查找到准确真实价格信息，名额未用的二手毛坯房超过16000元/平方，而恒大名都（交房时已是精装）目前二手房基本是12000元/平方-13000元/平方，这其中重要因素也是因为英地一期可以上省实验中学和文化路一小。

学区房的划片在郑州有些不确定性，比如中方园小区曾经中间有一段时间划入四月天小学，但后来又莫名其妙的被划了出来。

4、名校附近的房子即使不能划片上名校，也往往因为出租速度快，租金高而升值。

比如，工人路外国中学总校对面的学府一号，该小区仅有五栋楼有名额可以上外国语中学，且当时外国语中学和升龙签定协议是房子转让后，名额无效，但该小区离外国语中学太近，位置太方便，很多外国中学家长在该院租房，从而使得该小区二手房目前约12000元/平方左右，高过西区同品质的二手房约1500元/平方左右。

二

地铁

目前郑州地铁1号线和计划明年年中开通的地铁2号线，对地铁口附近800米范围内二手房产生的拉动作用约1000元/平方。

例如：

1、地铁1号线出口的永威东棠，目前二手房约15000元/平方-16000元/平方，其中地铁因素约1000元/平方。

2、兴华北街离地铁口近的邮电公司家属院1983年旧房，75平方售80万，并且位于顶楼，5/5，折合约1.06万元/平方，除去地铁因素，除掉57中学区房，该老旧小区最多的二手房应在8000元/平方。

3、地铁2号线附近的21世纪社区，该小区小学和中学划片都不太好，该区域二手房价格应该在8500元/平方，但该小区离地铁2号线国基路站近，所以该小区目前二手房价格约9000-9500元/平方。

4、黄河路花园路口的粮食局家属院，1985年二手房，共5层， 该房位于3层，59平方售71万，折合每平方约1.2万。该房位于地铁2号线和5号线换乘站，否则该房价格最多9000元/平方，双地铁的重合产生的拉动更大。

5、而南三环、紫荆山南路的绿都紫荆华庭，一个容积率4.3以上的纯刚需楼盘，均价卖到8500左右，却依然热卖，最大的优势就是地铁二号线。

地铁对房价的拉动是仅次于名校带来的影响，买房时，最佳距离是离地铁口800米以内，这是人步行走路的最佳距离，如果再远地铁对房价的拉动会弱。

我们置业时，应该选择目前有地铁或未来有地铁规划的位置，两条地铁口的换乘站对房价的拉动最大，应该每平方有1500-2000元左右的拉动。

1号2号线的换乘站是紫荆山

1号线5号线的换乘站是高铁站、建设路桐柏路

2号线5号线的换乘站是黄河路花园路口、航海路紫荆山路

3号线4号线换乘站是郑汴路中州大道

3号线5号线换乘站是黄河路南阳路

3号线1号线换乘站是二七广场

3号线2号线换乘站是紫荆山路郑汴路

等等区域都是潜力区域

三

公园和大片绿地

公园和大片绿地对房价的拉动约有300元/平方，因为公园和绿地给居民带来更好空气和活动空间。

1、东风路中州绿荫广场，对建业森林半岛和开祥御龙城房价产生拉动约300-500元/平方。

2、龙湖外环路两侧绿化带对双河湾、蓝水岸、中凯铂宫、宋基玉园、永威翰林居、龙湖花园等房价产生的拉动作用约有500-1000元/平方。

3、绿城广场对附近的龙源世纪家园拉动非常明显，该小区成为西区房价最高小区，在售二手房205平方，售350万，折合每平方1.7万，该小区是57中学区房，地铁房，绿城广场公园房的三合一，所以在整个西区成为价格最高小区。

4、农业路的黄河食品城拆迁后，改建儿童公园，使得旁边的怡丰新都会房价上涨约500元/平方，可见拉动作用非常明显。

综上所述，房子附近公园对房价拉动非常明显。

四

小区周围的道路

小区周围的道路完善与否，对该小区房价拉动明显，平均拉动在300元-500元/平方。

1、比如正弘数码公寓，2007年思达在售精装思达数码公寓时，基本是6000元/平方，当时思达内部价在4500元/平方，但销售情况不好。当时文博东路、科源路、文博西路均不完善，导致进出数码公寓非常不方便。2009年，正弘接盘开售数码公寓时，随着道路的快速完善，使得数码公寓在7000元/平方，依然销售火爆。

2、东风路南阳路交汇处的富田丽景，在1999年开售时，东风路只修到南阳路，当时开盘价在1800元/平方，随着东风路往西修到沙口路，富田丽景价格一直上涨，可见东风路对富田丽景拉动多明显。

3、2001年经三路只修到农业路，往北是土路，从中州大道到文化路的东风路都没有修，农科路从政七街到花园路还是菜市场，随着上述道路的修建，金城国际广场、鑫苑名家等一路上涨，都是这一带道路完善的最大受益者。

4、2002年中房房地产公司，售文博花园北门口门面房时，是4000元/平方。随着农科路从花园路修到了省实验中学，英地天骄华庭2014年二期门面房已经是4万/平方-5万/平方。农科路的修通对两侧门面房拉动巨大。

五

小区物业

小区物业是房子建成后，对房子增值产生非常重要影响，位置类似，品质接近，好物业和差物业对房价的影响应该在1000元/平方。

1、农科路上嘉辰时代公寓和非常SOHO，由于嘉辰时代公寓物业好过非常SOHO，导致同样45平方，租金差距在每月200元左右，因为产品不同，建筑年代不同，两个小区房价不能直接比较。

2、中方园小区和同乐花园，明天花园等北区三个小区都是二手房价受差物业影响较大的小区。中方园小区目前物业服务公司不正规，导致二手房价在8000元/左右。

同乐花园业主自治委员会也是做的一般，导致该小区2005年小高层，目前也只有9000元/平方。区位接近的森林半岛高层则二手房在12000元/平方。

《郑州楼市》在疏理郑州市物业服务公司时，贯观这20年物业服务历史，认为郑州市场上能靠得住的物业服务有：

1、建业物业；

2、永威物业；

3、鑫苑物业；

4、正弘物业；

5、万厦物业；

6、绿城物业；

7、龙源物业（电力公司自己物业团队）；

8、绿都物业；

9、太平盛世物业（康桥的物业）；

10、万科物业；

11、保利物业；

12、金地物业；

13、楷林物业；

等等

而差物业就很多了，以前爆出负面事件的物业公司有：亚星物业、正商物业、天伦物业、绿地物业、美林河畔小区物业、九龙城小区物业等等。

六

业主的构成

在房地产业有句话“百万买房，千万买邻”。

一般纯别墅小区升值大于大户型为主的小区；大户型为主小区大于小户型户为主的小区，这其中就有小区邻居构成的因素。

因为小户型出租率太高，这给物业管理带来管理难度，并且一般出租率高的小区电梯等公共设施的维护难度大，出租户对公共设施的爱惜程度远远低于业主自己，所以业主结构对房子升值影响较大。

随着郑州都市村庄拆迁，合租大量出现，合租户多的小区对房子的增值也带来负面影响，但就目前郑州房产管理层面看，还没有好的应对和解决办法。

郑州目前金字塔人群都在哪些小区居住？

顶尖的：联盟新城的别墅区、温哥华山庄等一套1000万以上的小区

A类的：绿城百合、联盟新城洋房区等均价18000以上的小区

B类的：一些均价15000以上的小区

等等，终归你会发现，经济基础在决定着上面的建筑。

七

商业配套

一个大型百货商场或超市，对该区房价是有着积极拉动作用的。

一般离商场太近产生的拉动反而很小，这是因为商业一般人多，容易堵车，电动车混乱，所以离得太近反而拉动较弱。

一般对附近500米周边拉动较大，并且对房价会有200元-300元/平方的拉动。

例如：

1、东风路丰乐路交叉口的世纪联华，对丽江水花园的拉动，大于临近的同乐花园。

2、中州大道建业置地广场楼下的凯德广场对建业城市花园的拉动大过建业置地广场本身。

就是小区里的商业步行街也是离步行街稍有距离的楼，受益大于靠步行街过近的楼，建议置业者购房时，不要靠商业过近，这样会既享受商业的便利，又避免了商业带来的烦恼。

八

高星级酒店

高星级酒店一般是一个城市的名片或地标，比如东区的千玺广场万豪酒店，西区的裕达国贸，一般高星级酒店对附近楼盘拉动在200-500元/平方。这一点在郑州是这样，在海南同样是这样。在海南的楼盘如果没有五星级酒店配套，这个楼盘一般卖得不好，所以海南开发商宁肯在星级酒店配套上赔钱，也要在小区内做五星级酒店，往往酒店档次越高，房价越高，他们的售楼宣传书上星级酒店是主要卖点。

东区千玺广场万豪酒店对整个CBD内环外环和龙湖南区房价都有拉动。

建业艾美酒店，对建业置地广场和建业城市花园房价影响非常明显。

美盛喜来登对附近的金领时代和旁边美盛写字楼，还有楷林中心等都产生非常大拉动。

黄河迎宾馆对迎宾路三号、大河龙城、永威迎宾府的影响也很大。

农科路万达文华酒店对蓝堡湾、万达、建业、英地等小区或写字楼都产生拉动，如果金水CBD，没有一个五星级酒店，那一带也称不上金水CBD商务区。

高星级酒店因形象好，管理规范，有的有游泳馆、健身房和不错的自助餐等，为附近居民提供了高品质生活，所以对房价产生拉动是正常的。

九

政府大职能部门的搬迁

郑州东区的发展其中重要一点离不开政府职能部门的搬迁。

比如省政府迁金水区东路，附近写字楼立即升值，在售楼盘称该区域“省府行政商务区”等，美盛、天明、楷林、绿地等写字楼都受益不少，2008年绿地原盛国际也就是4500元/平方，如今那一带写字楼一般在12000-19000元/平方，如今的象湖周围、未来港区都是受益大的行政职能搬迁。

一般政府职能搬迁过来后，不仅带来人口的净流入，还会在绿化、道路、市容市貌等的管理等产生积极影响，所以会带来房价的升值。

在国家明令禁止兴建大型政府职能部门豪华办公楼的高压下，这个影响一切都变得有些模糊起来。

结尾：

学校、地铁、方便的道路、商业、高星级酒店、公园、好的物业、业主构成以及政府大职能部门的搬迁，都是置业者的福音，他们带来的不仅是方便，还有业主房产的增值。《郑州楼市》观察分析医疗对一个区域房价也有影响，但比较难准确量化。

本篇我们主要分析了郑州20年房地产因外部变化给房价带来的升值影响，下篇我们主要分析外部变化给房价带来的负面影响，敬请期待。

（完）

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