大北区商业大爆发，未来至少有60个国贸360广场

前言：

你知道郑州知名的购物中心和百货的体量都是多大吗？国贸360是3万多方，丹尼斯人民路店不到5万方，丹尼斯花园路店是9万方。二七商圈新建的两个购物中心的体量要大一些，华润万象城一期的体量是20多万方，大卫城的体量是40万方。

但是，我们要知道，二七商圈不是郑州市的二七商圈，而是河南省的二七商圈。人民路丹尼斯不是郑州市的丹尼斯，而是河南省的丹尼斯，相当于整个河南省的高端消费一起支撑起了二七商圈的繁荣。

你知道连霍高速以北的大北区以后的商业体量是多大吗？根据我们看到的规划，大北区的商业体量已经有了近500万方。就算是除去一些商务和公寓体量，就算是按打个对折再降低一点算，大北区的纯商业体量超过200万方是没有什么问题的，相当于约60个国贸360广场。

一个区域到底能容纳多少商业？以位于大学路航海路的二七万达为例，它的体量是20万方左右，正因为它的存在，让大学路沿线的其他商业几乎都没有了活路。根据郑州楼市之前的报道，位于大学路政通路的新悦城共四层商铺，2011年开盘，售价最高达6万元/㎡左右。截止到2015年，内铺几乎全部死亡，业主损失惨重，投资绝收。

连霍高速以北的大北区是我们一直比较推荐的区域，因为它临近黄河，属于郑州传统豪宅区，比较生态宜居。进入大北区的开发商多数也比较靠谱，都是保利、万达、建业、永威、正弘这样的的品牌开发商。

在大北区如此让人看好的情况下，却有这样一个隐患在暗地里滋长，让我们不禁对大北区的未来有点担忧。今天，我们就来盘点一下大北区到底有哪些商业。

1惠济特色商业区——假日新世界

惠济特色商业区是经河南省发改委批准设立的郑州中心城区五大特色商业区之一，是由河南碧源集团主导开发的城市综合体，目前命名为“假日新世界”。商业区北靠黄河风景名胜区、西近惠济区政府、东临黄河迎宾馆；四至范围为东风渠以东，文化路以西，开元路以北，大河路以南的合围区域。

碧源集团官方网站上列出的建设项目，除了平顶山的一个住宅项目以外，就只有这个惠济特色商业区了↓↓↓

据了解，假日新世界项目总投资220亿元，规划面积约2500多亩，总建筑面积283万方，其中商业体量为近180万方，住宅总体量约91万方。区域中间还规划了一个占地4.5万㎡的月牙形状的湖和一个300亩的中央公园。

惠济特色商业区规划图，最下边中间的红色地块是正在建设中的惠济万达↓↓↓

惠济特色商业区效果图↓↓↓

根据官方的说法，这里将打造成以文化娱乐为引擎，以休闲商业为依托，以社区生活为配套，聚焦旅游娱乐、休闲商业、文化创意三大核心功能的中原首席文旅商业区和都市休闲娱乐目的地。更通俗一点的官方说法是说，要将这里打造成郑州自己的新天地、宽窄巷子。

根据规划，主题园区内将引入世界级娱乐设计团队与国际商业资源，打造中原非物质文化遗产与现代时尚元素紧密结合的月湖豫街步行街，河南省首个双首层情景商业——月湖生活广场，中原地区最大规模的室内影视主题公园、云集国际一线商业品牌的运河世界名牌廊，内设超五星酒店的150米超高双子塔等一批亿元级投资的引擎项目。

听起来非常的高大上，规划也和万达在武汉打造的楚河汉街异常相似。说到这里，又想起来之前说过的万达的惠济区文旅商项目，不知道为什么黄了。现在，惠济区万达广场仍在建设中，不过只是作为惠济特色商业区的一部分，由碧源集团与万达集团合资建设。占地84亩，建筑面积26万平方米，预计2016年底开业。

万达在武汉建设的楚河汉街，是万达的第一个文化旅游商业综合体↓↓↓

正在建设中的惠济万达广场↓↓↓

2文化路沿线

除了惠济区特色商业区这个庞然大物外，文化路沿线还有其他的商业供应。比如锦艺金水湾、万科东赵项目等。

民安北郡，项目总占地2000亩，总建筑面积约200万㎡，根据查到的消息，商业体量大约为10万方。

锦艺金水湾，位于贾鲁河与东风渠交汇处，总占地面积672亩，总建筑面积230万方，是集高尚住宅、滨河风情商业街、写字楼、商业综合体等于一体的城市建筑群。其中商业总体量为30万方，由中原锦艺城团队亲自打造。

位于文化路英才街附近，还有美景麟起城的7万方商业，命名为美景·万科生活中心，主要由万科打造，主打社区型商业，算是避开了和惠济万达广场的同质化竞争。

在文化北路和北四环（大河路）的北边，现在还有一个万科和天伦合作的东赵城中村改造项目，项目名称为万科紫台，文化北路从村中间穿过。总用地面积近3470亩，总建筑面积323万方，规划二类居住用地12块、商业用地9块，其中商业建筑面积在70万方左右。

3花园路沿线

除了文化路沿线，花园路沿线也有不少商业。不过相比文化路，花园路连霍高速以北的商业并没有那么多。正弘澜庭叙位于花园路英才街的东边，是弓庄城中村改造项目，总占地900多亩，紧邻花园路的位置有一块商业用地，建筑面积大约5万。

天地湾位于花园路英才街交汇处的西边，商业分为两大部分，英才街以南是天地丽笙五星级大酒店，体量8万方左右，英才街以北是一个商业中心，体量大约10万方。在其2013年发布的招商公告中，称自己“致力于引进国内外一线的大型品牌，层层遴选，以高端精品商业路线，开启高端居住者奢适精致的生活盛宴”，不知道这宏伟的梦想能否实现。

天地湾商业效果图↓↓↓

建业花园里位于花园路与英才街交汇处向西800米，为惠济区金洼村城中村改造项目，总占地1284亩。可能是由于地理位置较偏，也可能是建业一向保守，花园里的纯商业商务用地只有两块。其中商务地块挨着开元路，建筑面积8.3万方左右，商业地块临着英才街，建筑面积大约为3.7万方。

4清华园路以西

鹏翔商业中心位于清华园路开元路北200米，紧邻着惠济区政府，由郑州世贸置业有限公司投资开发，隶属于鹏升集团。集团业务很多，还涉及有投资担保。项目据称是是北区目前最大的商业综合体，光一期就20万方，用鹏翔官方的话说，是“填补了北区无大型购物中心的空白”。当然，这种说法如果放在几年以前，应该是适用的人，但这个商业项目的未来，在整个北区我们是最不看好的，目前有很多投资担保的客户抵了这儿的公寓或商铺，没有专业房地产背景，注定了项目的未来很黯淡。

锦艺四季城位于天河路和开元路的东南边，我们之前已经详细分析过此项目。四季城打出的旗号是锦艺“首个文旅复合地产项目”，体量40万方。

还有升龙参与的老鸦陈城改项目，按照规划，老鸦陈将成为以休闲商业、文化旅游、综合服务为主导的生态宜居片区。据称总投资300亿元，改造涉及总建筑面积约600万平方米，商业用地光占地面积都有近95万方。商业用地将主要集中在两个区域布局，在江山路西布局商业用地，发展城市配送物流、批发毛衣等商贸服务业；在索须河南、江山路东规划集中商业用地，形成郑州市北部片区重要的休闲、购物、娱乐综合为一体的休闲商业综合服务区。

除了上述我们提到的连霍高速以北的商业以外，在连霍高速附近，还会有绿地高皇寨项目、新田花园广场、海亮地产项目、保利刘庄杓袁项目等，想必商业也是少不了的。

评论

郑州商业曾经在全国名噪一时，但由于跟不上时代的发展，随后便低入了尘埃里。在2010年之前，除了二七商圈和新兴的花园路商圈，郑州几乎没有像样的商圈。所谓的碧沙岗商圈，中原商贸城的品牌和运营都几乎还停留在上个世纪。郑州商业的落后远远超出你的想象，没有长久的积淀，何来像样的人才？

新田的国贸360广场由于天时地利人和的原因，成为了河南本土商业的明珠。于是新田便成为救世主一般开始四处救火，各个区域乃至于地市都在兴建360广场，希望其成为一个万达一样的存在，“走到哪里，哪里就是市中心。”从此也能看出，河南的商业人才和运营经验是多么缺乏。

商业可不比住宅能一卖了之，后期的运营管理才是命脉，因此开发商的经验积累和人才储备异常重要。在大北区规划有商业的项目里，不少开发商都是第一次正儿八经涉足商业。比如假日新世界（惠济特色商业区），比如鹏翔商业中心，偏偏它们的体量都还不小。至于建业、正弘、升龙，包括万科，也都没什么像样的商业项目拿得出手。唯一有点儿像样经验值的，可能只有锦艺了。

除了经验寥寥之外，大北区的商业定位也是个问题。大北区到底要做的是河南省人民的商业，还是郑州市人民的商业，还是大北区人民的商业？在很多规划中，你都会看到休闲文化旅游等词频频出现。都不说大北区能做成河南省的文化商业旅游中心了，就算是能做成郑州人民休闲旅游的后花园，也是功德一件了。要知道，文化旅游商业的建设运营管理难度，还要远超过普通的百货和购物中心。更何况，这个定位还有中牟绿博园也在抢。

综上，大北区的商业有三个问题。

第一，不考虑实际需求和定位的盲目规划，只管前人砍树，不管后人乘凉，这种饮鸩止渴式的城市发展，注定了大北区的商业从一开始就前景堪忧；

第二，商业人才的极度缺乏，注定了本土开发商的商业之路还是泥泞满地。

第三，在全国实体商业都受到电商冲击的大背景下，在刚刚过去的双11里天猫屡屡创造奇迹、银泰等高端购物中心被动应战的新时代里，在海淘已经逐渐成为购买奢侈品的重要渠道，在国家之间的价格壁垒都能逐渐消弭的年代里，连万达都还没完全想好如何应对这种剧变，我们的本土开发商们到底有什么自信，觉得自己配建的商业都会迎来美好的明天？

大北区如此庞大的商业体量，如果开发商不自持的话，最终无疑都要投资者来买单，而郑州楼市之前报道过无数次的商业巨坑都将是前车之鉴。“做死了的商业就是城市身上的毒瘤，拔，拔不掉，不拔，在那儿继续恶化。”这是郑州楼市总编曾经说过的一句话。大北区的商业将如何发展，让我们拭目以待。

（完）

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