大玉米102年收回投资 从租售比分析郑州房价泡沫

前言：

郑州各区域的房价到底是高还是低？

到底哪个区域房价的泡沫最大，里面隐藏的风险最大？

到底那种资产的泡沫最大？

今天我们就从各区域房子出租的速度和租售比详细分析，本文的成稿，《郑州楼市》团队历时数周，涉及楼盘几十个，从中精选，希望给广大购房者带来很好的启发。

我们旨在用本文的综合分析，帮助大家去时理解和发现房价泡沫、区域泡沫、配比泡沫，以便于自己更合理的配置投资和正确投资，结合房子升值、出租、通货膨胀、变现能力等因素，我们认为40年内收回投资是合理安全的。因为毕竟你赚到了一套房子，还不算升值带来的融资杠杆。

提醒

1、考虑到大多数人的按揭情况是，写字楼按揭都会贷够10年，住宅按揭通常会在不到15年的时候就都想办法还清了，所以，资金成本统一都按10年计算，按10年时间资金被房子占用，但通常10年后可以转让也可以随时抵押贷出，这是一个计算前提。

2、考虑到购买二手房的税率问题，契税1-4%，营业税5.5%或0，个人所得税1%或0，低的总税率在1%，高的在11%，以下二手房计算统计都按5%计算税率。

3、考虑到每年都有通涨、每年租金也会有上涨或下跌，两相抵冲，以下计算都按2015年当下的租金水平不变作为前提条件来计算，就是为了发现性价比和引发思考，大家不要太较真。

5、考虑到投资写字楼和商铺的多为社会精英或投资客，投资渠道更多，同时利率上浮，写字楼和商铺的资金年成本按8%计算；考虑到购买住宅的多为刚需，投资渠道不多，同时利率还有打折的优惠，还有住宅的变现能力（转让）要远高于写字楼，住宅年资金成本都按5%计算。

6、住宅和写字楼以下计算案例都不计算装修成本和车位成本，因为有的房子本身就是带装修，有的业主不购买车位，而且装修成本在二手房转让时不能很好的得到体现。

——郑州楼市

一大玉米千玺广场投资者，需要102年收回成本

郑东新区大玉米千玺广场售价从2.8万/平方-6万/平方左右不等，不少购买价超过4.5万/平方。车位售价超过30万/个。

在租金高峰的2013年，千玺广场租金从150元/平方•月到200元/平方•月一路跌至目前75元/平方•月。

以某客户购买300平方计算，购买总价是1500万，资金成本按8%计算（大额资金理财年收益率8%，商业贷款是基准利率上浮20%-30%），契税60万。

购买该房产资金成本120万/年，10年购房总成本1200万+1500万+60万=2760万；

以目前每平方每月75元租金的计算标准，计算年房租收益75元/平方•月×12个月×300平方=27万；

收回投资需要2760万/27万=102年，这还是102年里没有一天空租。

可怜的大玉米千玺广场买家年租金其实仅为120万一年资金成本的零头，并且大玉米千玺广场空置率高，房子比租客多，多家房产中介介绍要顺利出租通常需要5个月以上，需要碰客户。

二绿地之窗收回投资需要48年

绿地之窗目前租金是55元/平方•月-60元/平方•月，不少当年业主是以16000-17000元/平方购买。

以某业主购买200平方计算，资金成本8%计算，

购房总投入17000元/平方×200平方=340万，

资金成本为27.2万/年，税金为14.4万，

10年总投入为272万+340万+14.4万=626.4万。

收回投资626.4万/13.2万=48年。这还是一天不空。

其实绿地之窗大部分投资者每年收益只有资金成本一半左右，收益十分低，目前高铁区空置字字楼空置率高，要顺利出租大约4个月以上。

三郑东新区字楼租金售比简析

1、经济不景气，租用写字楼需求下降。整个CBD外环内环租金均不同程度下降，租金从今年初到目前下降20%左右。并且CBD内环外环空置率整体上升了20%左右。

2、郑东新区金水东路写字楼交付使用的在增加，比如美盛中心、楷林IFC等，并且体量很大，2015年不少公司因为CBD停车问题而迁往美盛和楷林IFC等。

3、高铁区低价写字楼大量供应，租金很低，不少高铁区写字楼在45元/平方•月-60元/平方•月，这让一部分企业选择去了高铁区。

4、写字楼售价整体低迷，购买门槛降低，有的客户由租转购。

在郑东新区尤其是高铁区，1万元/平方能买到不错的精装写字楼，这使一部分企业自购写字楼，另外一部分投资者进入，由于售价低所以对租金期望值自然低。

以上四个原因是郑东新区租金持续下降的主要原因，二手写字楼由于交易税费高，出售的较少，所以在出现租售比较低，投资者收益低，风险大的情况，这也是《郑州楼市》为什么一直不推荐单价超15000元/平方米写字楼的核心原因。

四购买郑州第一品质住宅，如果出租需要51年收回投资。

绿城百合目前二手房交易价格基本在22000元/平方左右，目前出租90平方两房，家电、家具，全配精装2房，租金5000元/月左右。

住宅资金成本按5%计算，（住宅利率低，并且如果小资金，理财收益也低一些）。

按业主购买90平方计算，22000元/平方×90平方=198万，二手房税费按5%计算，198万×5%=9.9万。

合计198万+9.9万=207.9万

10年资金成本是207.9×5%×10=103.95万

10年购房总成本是207.9万+103.95万=311.85万

311.85万/6万（租金）=51.975年

所以以绿城百合为代表的郑东龙湖南区，买房不如租房，从投资角度看没有什么价值。这让我们同时思考3万/平方的北龙湖区域，如果那个区域住宅出来，除了自住，谁会用于出租的话大约应该在70年以上收回投资，时间跨度约从建国到现在，时间跨度太过漫长。

《郑州楼市》一直对目前龙湖南区二手房持慎重态度，个别自住客户可以适当考虑，从投资角度看，没有什么价值，同样北龙湖适合自己住，或富裕家庭用固定资金抵通货膨胀的一种配置而已，从投资看实在找不到什么价值。郑东龙湖南区住宅如果用于出租，出租时间约30天。

五南龙湖片区的国瑞城需56年

国瑞城是南龙湖片区比较有代表的一个楼盘，该盘高层住宅2013年售价5400元/平方，目前基本没有涨价。以购买130平方，总房价70.2万，税费约3.5万元.资金成本按5%计算。

10年总投入70.2万+3.5万元+70.2万×5%×10年=70.2万+3.5万+35.1万=108.8万;

目前该房租金1600元/月;

租售比185万/1600元/月×12个月=56.7年

该房出租难度大，约3个月左右，未来空租机率也大，收回成本时间跟绿城百合接近，但空租会明显高过绿城百合，所以风险比绿城百合还大。

南龙湖片区最大问题有五个主要问题：

1、去南龙湖的道路跟不上。

2、南龙湖配套差。

3、入住率低，小区房子空置率高，出租难度大。

4、房子太多，没有任何稀缺性可言。

5、整体规划水平差，建议购房者远离南龙湖区域。

六金水核心区英地天骄王牌89平方小三房如果出租需要43年收回投资。

英地天骄华庭小三房89平方，目前二手售价约155万。

二手房交易税费按5%计算约7.75万。资金成本按5%计算。

该房总成本：155万+155万×5%×10年+7.75万=240.25万；

目前该房月租4600元/月，带车位；

租售比是426万/4600元/月×12=43.52年；

出租时间约需15天。

金水核心位置小区优点：

①因周围中小学较多，出租租金较高，并且出租速度快。

②周围有丹尼斯、金水万达、大商、360广场、建业凯旋广场、正弘国际等生活方便。

金水核心位置小区缺点：

①交通拥堵，未来交通对地铁2号依赖较大。

②人口密度大。

七高新区首盘美景菩提，如果出租需要50年收回投资

高新区美景菩提3室2厅1卫125平方，目前售110万，二手房交易税费按5%计算约5.5万。资金成本按5%计算。

110万+110万×5%×10年+5.5万=110万+55万+5.5万=170.5万；

目前该房租金2800元/月；

租售比是170.5万/2600元/月×12=50.74年；

出租需2个月左右能完成。

高新区优点：

1、中小学教育资源配套好；

2、环境比三环内好。

高新区缺点：

1、综合配套较三环内弱很多；

2、高新区产业较少，容纳就业较少，很多人还是在金水区和东区工作；

3、目前去高新区交通瓶颈非常大。

高新区自2013年以后在郑州房地产市场上表现异常活跃，是郑州刚需和刚需改善比较看好的区域。

八大北区天地湾需要36年收回投资。

北区花园路天地湾，86平方，二手房售80万，二手房交易税费约4万。

资金成本按5%计算，该房总成本：80万+80万×5%×10年+4万=80万+40万+4万=124万；

目前该房租金每月租金2800元/月；

出租时间需2个月左右；

租售比为124万/2800元/月×12个月=36.9年。

大北区优点：

1、环境比三环内好；

2、房价性价比较高，受益地铁二号线。

大北区缺点：

1、暖气、商业、学校、医院等配套较弱；

2、北三环到英才街之间都市村庄多。

无论从位置还是人流还是租售比大北区都是值得郑州购房者关注，这也是《郑州楼市》一直比较倾向推荐大北区。

九白沙片区郑东新世界100平方，如果出租需要47年。

白沙片区郑东新世界100平方，二手房售59万，二手房交易税费约2.95万，资金成本按5%计算。

该房总成本：59万+59万×5%×10年+2.95万=91.45万；

目前该房带车位租金为1600元；

出租时间需4个月左右；

租售比是92.63万/1600元/月×12=47.63年。

白沙片区优点：

房价低，未来有期待。

白沙片区缺点：

1、配套太差；

2、房多人少。

白沙片区目前不值得关注，未来或许有点期待。

十二七区锦绣山河122平方出租需要71年

二七区嵩山南路锦绣山河3室2厅122平方米，售93万，二手房交易税费4.65万，资金成本按5%计算。

该房总成本：93万+93万×5%×10年+4.65万=144.15万；

目前该房带车位租金1700元/月，出租时间需4个月左右；

租售比是146万/1700元/月×12个月=70.66年。

南三环以南片区包括二七新区，优点：房价低。缺点：无主业支撑，无配套。

无论从位置、配套、租售比等《郑州楼市》目前均不推荐该区域。

郑州楼市观点

1、绿地大玉米千玺广场和绿地之窗计算租售比时均未计算车位价格，这是因为《郑州楼市》一贯认为有良心开发商该出租写字楼车位，也未计算装修费用。

2、郑州写字楼是继商铺之后，最有风险的固定资产，绿地之窗48年收回投资，是对空置期计算按满租，其实这个难度远远高过住宅。

3、郑州住宅的租售比已经向我们发出强烈信号，郑州住宅的调整期已经为期还远，或许是2016年下半年，或许是2017年，该来的一定会来。

4、郑州住宅的调整期一定从远郊盘开始，白沙、南龙湖、二七新区、平原新城、港区等，绿博组团、洞林湖都风险不小。

5、三环内无论怎么拥堵，抗风险能力反而很强。比如英地天骄华庭需要43年收回投资。

6、郑东新区的龙湖南区和要上市的北龙湖区购房者要坚决放弃投资心态，这样价格从租售比看需要50-70年收回投资，这已经不适合投资，最多能抵抗通胀。

7、高新区的情况《郑州楼市》比较谨慎，万科城在8800左右价格，如果计算租售比也没有任何投资价值。

8、租售比不一定能非常准确反映未来，但租售比对看清楚未来房价，一定比过去的十年更准确，因为我们房地产已经进入常态化。前十年投资靠房子快速增值，以后房子的价值跟租金的关系将更加密切。

9、部分投资购房者，依然钟爱郊区盘，一直觉得郊区盘的涨幅会随城市发展，比市内楼盘好，这个购房观念估计需要重新调整。

10、郑州无论写字楼还是住宅从2015年开始，租金均呈现下滑趋势，而且趋势明显，未来租售比将更低，势必引发房价调整。

11、郑州楼市一直关注北区，从天地湾36年收回投资看北区性价比较高，泡沫较小。

12、本文基本用房子的空租期、通涨来平掉未来房租涨幅，相对合理。

13、本文未计算房子未来升值，是仅用租售比来看房价泡沫，我们也坚持认为未来房租对房价的上涨起决定作用。

14、本文住宅案例没有计算装修费用，其实这项费用也不低，是因为差的装修一般只能用5年，还需要再装修，装修还需要空租，如果房子打算转让，打算长期持有的话不如一次花代价把房子装修扎实，用的时间更长，更有经济效益， 同时加上装修费用也要把投入回报期延后3-5年左右。

结尾

租售比是我们看清楚郑州未来房地产走势的非常重要的方法，郑州现在到处新区开发，三环内和三环边城中村大量回建，人口红利下降的转折期，我们强烈建议购房者远离郊区盘，大多数郊区盘真的没有价值也没有未来，它会是很多家庭未来一个沉重的包袱！

（完）

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