郑州花园路地产巨头背后15年的暗战·角逐与较量

前言：

郑州市花园路北起黄河大桥，南到紫荆山立交桥。它穿过惠济区、金水区，是郑州南北交通最重要的道路。

老郑州人仅把紫荆山到东风渠的3.7公里道路称为花园路，东风渠以北通常称为郑花路。

花园路的得名与花园口有关，明朝嘉靖年间，举人许诗任工部主事，管理黄河；并在桂家庄、许堂一带兴建500多亩大花园，并修黄河渡口，人称“花园口”。

建国后，河南省会从开封迁郑州，经中央批准，将省直机关设在老城区以北，花园口以南区域。当时为配合行政区建设，于1954年从现河南饭店南门修建到农业路长2465米，宽26米柏油马路，道路因直通花园口而得名花园口路，后称“花园路”，2000年以后一直到黄河桥都称花园路。

花园路是一条历史悠久、人文气息浓郁，经济发达，道路周围省直机关林立的南北大道，地铁2号线即将呼啸穿过，交通地位重要。

近代在房地产快速发展的15年中，花园路上演一部部经典的房地产巨头们的暗战•角逐与较量。随着岁月的流失，暗淡了刀光剑影，远去了鼓角争鸣，往事已久远。今天我们试图还原当年的一切，看看给我们带来什么启示？

1、银泰百货退出郑州，“地眼”变三角公园大佬们花园路的暗战

1998年河南省博物院迁农业路后，在紫荆山西南角，毛主席像后面留下30多亩“黄金宝地”。

伟人的雕像高12.26米（暗寓毛主席12月26日诞辰），伸手指向东方，意思“紫气东来”。

紫荆山强大区域优势（目前已是地铁1号线2号线换乘站）和毛主席雕像的特殊意义，使得这里被称为郑州“黄金三角”。同时地产界也把主席像后面30多亩“黄金宝地”称为“郑州地眼”。随后市政府把这30多亩地变更为商业用地。

2003年5月16日，原河南省博物院经河南省高级人民法院委托河南省拍卖行公开拍卖这30多亩地，现场竞争非常激烈，最终永煤集团的子公司河南龙宇房地产开发有限公司以6950万元夺得，也成为郑州人记忆中的第一个“地王”，共计32.66亩，折合212.8万/亩。

2004年年底，永煤集团出于“谨慎进入非煤主业”的考虑，河南龙宇房地产公司将80%的股权出让给河南永达地产有限公司，永煤集团保留其余20%的股份。

永达当时准备在此投资兴建高档酒店与商务写字楼，但随后3年多时间里一直没有任何动作。

这期间传出地下郑州商城遗址的北城墙正好经过“地眼”等，按照有关法律法规，商城遗址城墙内外20米不能有任何建筑。

2007年4月，永达又将所持股份出让给许昌恒达房地产集团。

2006年一直想进军郑州商业的银泰百货，在“金博大”经营权拍卖争夺中败给大商后，一直没未放弃对郑州市场的窥视。2008年3月，银泰百货从许昌恒达手中购得这些股权，银泰付出了1.8亿代价。其余20%股权在永煤手中，按此计算这块地市值已超过2.25亿。

5年间该地块由6950万飙升至2.25亿市值，银泰规划的该“地眼”上将有10万平方米商业中心，2万平方米智能化写字楼，高档公寓3万平方米，合计15万平方米，集流行百货、休闲娱乐、餐饮、办公为一体。

“地眼”眼看将在郑州商业地产中大放异彩，但是由受“地下商城遗址”及“东南角屹立着毛主席像”让银泰百货不敢轻易放手一搏。

2008年年初，银泰拿到了国家文物总局对该项目可以进行开发建设的批复，要求该项目西扩避开“地下商城城门”，当时郑州市也同意项目西扩。2008年12月19日河南省发改委也公示了“银泰郑州购物中心投资项目备案”。

但是就是这样“煮熟的鸭子却飞了”，随后，银泰一直未能如愿，这之间也曾传言北京王府井百货也看上该“黄金地眼”等。

最终该“地眼”被政府用农科院一块土地置换（该地块就是建业凯旋广场地块）。

2011年3月9日，郑州市政府对外公布了要在紫荆山“金三角•地眼”建设公共游园，最后银泰退出，与许昌恒达签定退出协议。

每天很多人们从紫荆山穿流而过，很少有人知道伟人雕像背后的这个三角公园的土地上，曾经有过如此的较量与角逐。

银泰未能进入郑州的业内流传几个版本是：

1、郑州市政府答应银泰按国家文物总局要求西扩的计划，未能如愿，往向继续拆迁受阻。

2、“地眼”紧临毛主席像，对离人民会堂较近，银泰在此建高层商业楼，受到部分革命老同志反对。

3、银泰所处黄金位置，郑州部分商业势力担心银泰进入动了他们奶酪，不不惜代价搅黄此事。

总之，银泰百货错过了进入郑州最佳时机，从此随着互联网崛起，网上购物对百货业冲击，银泰渐渐失去进入郑州兴趣。

一切“尘归尘，土归土”，郑州商业地产未因“地眼”而改变。

三角公园

2、“建业凯旋广场”差点和“金水万达中心”联手大佬们花园路的暗战

龙宇地产手中的紫荆山“地眼”被收回后，郑州市政府用花园路农科路交汇处目前建业凯旋广场地块的51.26亩做了置换。

花园路农科路地块稍大，原“地眼”仅32.66亩，而换给龙宇地产的这块地是51.26亩，相差18.6亩，如果除去农科路花园路地块被地铁2号线东风路站占去的几亩地，相差并不太大。

随着郑州在2000年以后，郑州发展重心的北扩东移，以及国贸商圈的崛起，其实农科路花园路地块价值已不比原紫荆山“地眼”弱，所以龙宇地产欣然接受。

2013年建业地产发公告，以3.6亿人民币收购，龙宇地产60%股份。2014年初建业又以2.5亿收购龙宇剩下的40%股份，至此建业共计支出6.1亿彻底拿下该地块。折合地价约为1190万/亩，按此地块5.5容积率，总建筑面积27万平方，楼面价为3245元/m²。

地产业内人士称如果该地块进入拍卖市场，拍出1500万/亩也属正常。建业在收购龙宇股份上，作风硬朗，思路清晰，可圈可点。建业之所以看中该地块，是因为该地块是郑州中北部黄金位，位于国贸商圈内，并且紧临地铁2号线8号线交汇处，西有金水万达中心，北有正弘国际中心，三家联手容易把该区域做成中北区商业中心，同时也是建业老胡发誓“夺回建业在郑州龙头地位”的战略转折。

2013年建业拿下该地块60%股权时，正值金水万达中心动工。金水万达中心在建业西边占地80多亩，万达一直觉得地块太小，无法实施其万达购物中心＋步行街＋写字楼＋住宅楼＋酒店的大城市综合体想法，于是万达当时停工两个月并拿出新的设计方案，与建业商谈，欲联手做大金水万达中心的想法。

此事前后谈了两个月，万达开始想直接加价2个亿收了建业凯旋所持有地块，还有一种想法是共同开发两地块，利润按比例分配。但该项目，最终科两巨头未能谈成。

建业凯旋广场

建业凯旋广场

金水万达公馆

金水万达写字楼

“建业”和“万达”最终未能在郑州联手的原因业内的看法是：

建业欲以凯旋广场在郑州黄金位置面世，积累商业资源，然后实现“凯旋广场”品牌在全省复制的计划。建业如让出该黄金地块，恐怕建业再用三个亿或更多代价都无法寻到类似农科路花园路交汇处的黄金位置，所以建业即便在“凯旋广场”上无法实现2个亿利润都无法让出“凯旋广场”地块。

王健林和胡葆森在郑州为数不多的联手机会，就这么匆匆的擦肩而过！

万达则痛失在郑州黄金位置没能拿到大块土地，施展其商业才华和雄心。

建业也马上会遇到在凯旋广场上，商业资源贮备不足，人才匮乏，运营商业经验不足等棘手问题。能否做活凯旋广场对建业集团将是考验。

3、正弘接盘金基置业，蓝堡湾浴火重生大佬们花园路的暗战

2004年思达全资子公司金基置业以5.91亿夺下东风路花园路交汇处431亩农科院地块。成为当时的“郑州地王”。拿地时郑东新区还没起来，东风路花园路是当之无愧的“黄金宝地”。

2006年汪远思放手开发该地块，取名“蓝堡湾”是“NO.1”谐音。汪远思当时豪情万丈要建“郑州最好”房子。

当时一期全精装设计，带中央空调，共推出10栋楼，蓝堡湾一期80%是150平方以上大户型。当时售价是8000元/平方，每平方高出周围楼盘约4000元/平方。

但随后蓝堡湾一期1000多套房子，仅售出200套左右，出现滞销。思达系不得不通过民间大量借贷硬扛住该项目。

但在2008年汪远思和思达系最终没有渡过那个寒冷的冬天，12月21日，在寒风刺骨的冬天里，当时“思达优典”目前是“正弘春晓”，“思达数码公寓”目前是“正弘数码公寓”数百业主围攻位于东风路花园路蓝堡湾售楼部，至此整个思达系已轰然倒下。

其实汪远思在拿下农科院地王，所需的5.91亿资金也是通过其旗下各关联公司高息筹措。

2008年11月27日，汪远思将金基不动产51%的股份以“零价格”转让给了河南瑞德财务咨询有限公司，其实当时河南瑞德财务咨询公司就是金基不动产的债权单位，它是由河南省中小企业担保公司牵头，与河南联创投资，郑州汽配大世界，河南正弘置业，河南兴业投资担保等债权人于不久前联合组建而成。

除河南瑞德财务咨询公司外，金基不动产的股东还有河南东鑫投资担保公司（持股23%），思达高科（持股15%），河南泰来置业（持股11%），政府随后成立思达系资产清理处置小组，政府疏理思达系问题时，这些债权人中有房地产背景和能力的只有两家，一是正弘置业，二是泰来置业。其实泰来置业实际控制人就是汪远思旧部李建华。为思达所累的李建华，早已躺在医院，泰来也无能力维系，后来正弘接手思达系，当时思达系核心资产是蓝堡湾剩余房子和土地以及思达高科，但正弘接盘需要背负二十多亿债务。

正弘接手思达系其实得佩服李向清的勇气和智慧。政府组建的思达资产清理小组也曾跟郑州其他房地产巨头谈过，但巨头们均不愿“趟思达系这滩浑水”。

2009年国庆节后，正弘把蓝堡湾一期重新以毛坯房6500元/m²推向市场，基本当天清盘，其实这个价格基本是成本价，当时人们担心蓝堡湾起不来，很多人不敢入手，目前回头看，蓝堡湾一期6500元/ m²元均价是相当低，直至目前蓝堡湾一期依然以百米楼间距，地下两层车位配比，全干挂大理石，成为郑州高层住宅的经典楼盘。

资本腾挪高手、理想主义情怀的汪远思在郑州地产界留下的不仅有失败的案例，同时也有称赞的建筑。我们有时也感叹“巨头如果没有理想，其实跟咸鱼也没有区别！”

蓝堡湾一期

蓝堡湾一期

汪远思的失败，业内普遍持以下观点：

1、蓝堡湾体量过大，当时已8000多元/m²做精装住宅，郑州尚不具备如此高消费能力，也没有如此大的消费群体。

2、国家调整房地产政策，银行收宿贷款政策，使得金基从民间融资成本太高。

3、汪远思，政府关系处理不当，当时一度传蓝堡湾对面金水区行政中心等几处低楼拆了建绿化带，事后也未能如愿。

4、蓝堡湾产品设计有问题，大户型占比过高，阳台太小。

5、郑州东新区兴起，豪宅东移。

总之，思达系的倒下，成为郑州房地产的经典案例，正弘接手思达系后几年，一跃成为郑州一流大开发商，“借债”不但没有让正弘损失，反而以此为机会大步发展，不得不说李向清起步于花园路农业路的正弘国际、花园路迎宾路的九郡弘。又在花园路蓝堡湾项目实现创业二次巨大发展。但这次发展，也让正弘丢掉品质开发商的称号，从蓝堡湾二期开始渐显规模刚需的开发思路，2014年花园路英才街的正弘澜庭叙也是业绩不错。

李向清的个人命运与花园路有着密切联系，或许这是一个的命运和跟一条路的缘份！老天就是给一个人安排这样一条路，让他在花园路起步又走向辉煌，又在辉煌中迷失，在迷失中转变。

在没有英雄和巨头的年代，我们渴望壮举；在英雄和巨头辈出的年代里，有时英雄和巨头却想做一个普通人，而我们却和巨头在川流不息的花园路上相忘于江湖。

4、花园路英才街（天地湾）地王诞生背后的大佬们的算盘大佬们花园路的暗战

2007年9月4日下午，花园路英才街一宗335.85亩土地的拍卖在激烈的角逐，该地块住宅238.68亩，商业用地77.89亩，公用设施19.28亩，拍卖那天共有九家开发商参与，事后才知道这九家开发商是建业、永威、鑫苑、黄河大观、正商、河南世纪金源、天地置业等。

该地块起拍价是2.18亿，经过3次报价后，竞拍起始价为3.68亿，永威一下子将价格拉升至5.08亿，随后建业又与天地置业进行拉锯战，地价从5.08亿拉升至7.8亿，随后正商又参与，最终价格是拍卖师挥锤8.12亿，由天地置业竞得。但正商一直质疑，自己也还在加价，建业和永威也称没有来得及举牌等！这次拍卖在随后这八年间一直倍受争议！

鑫苑置业参与竞拍的理由是他刚不久前以450万/亩摘得该地块西一宗土地。

当时人们一直不知道永威和建业为何那么热衷竞拍该地块。

8年后，我们看，其实当初建业已与金洼村进行了深入接触，有意建设目前建业花园里，金洼村距离该地王不足千米。

永威的永威迎宾府也是在天地湾北边不远处。

中观大观当时的北金和现在思念城也是在北环以北位置。

业内人士认为：

当时鑫苑不参与该地块竞拍，当时的鑫苑一品香山项目将风险极大。

建业不参竞拍，建业拿的花园里风险也大。

永威不参竞拍，永威迎宾府风险也大。

所以8年前无论如何，鑫苑、建业、永威等巨头都得参入将地块充拍，把地价拉拉，从而使自己项目也能从容一些。

所以一个区域的地价，不会那么轻易回落，其实前期已拿地房产巨头不会让后来者以较低价格竞得是重要原因之一。

房企巨头拿地的暗战与较量中“从来没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨”，向来是“有恩的报恩，有仇的报仇”。恩怨情仇纠结在一起就是郑州地产界和地产巨头的一个江湖世界。

结尾

如果当年银泰成功拿下紫荆山“地眼”，银泰百货开业，如今郑州的商业格局会是什么样子？

如果“建业”和“万达”联手，建成大的“金水万达中心”那一带又会是什么样子？

如果思达不倒，沿东风路建成一排写字楼，而不是如今的蓝堡湾二期三期住宅，并且对面的二层楼拆掉，建成东风渠绿化带，那一带又是什么样子？

如果2007年9月4日那个拍卖师不挥锤，任由地价飙升，或建业或正商或永威拿下如今天地湾地块，那一带房价又是什么样子？

然而，这一切都没有假如，我们创造了历史，历史又选择了现实。

历史被偶然改变，又被必然决定！

花园路是郑州地产巨头倍出的地方，起步于花园路鹿港小镇的新田老板田太广，然后转战花园路郑州国贸，并创造360广场商业奇迹。起步于花园路二十一世纪社区的刘向阳，在花园路挣得一桶金后，沿花园路穿过紫荆山路奔向南龙湖……

15年来，地产巨头的野蛮生长，正如它身处的那个年代，混乱，而又茁壮。

花园路地产巨头背后的暗战•较量和角逐只是郑州轰轰烈烈地产江湖世界的一个缩影。

只是花园路在郑州人记忆中那么悠久，那么清晰，才让这些暗战、较量和角逐那么撩拨我们敏感的神经，让我们久久无法忘记！

（完）

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