12.3日土拍11块|8小时近200轮康桥刷新管城区新地王

前言：

今日土拍“料足且猛”，8块网拍、3块现场拍卖，网上首拍高新区地块失利，流拍；前期商量好的华瑞高新区郑政出[2015]90号（网）地块，却杀出个抢地者，厮杀17轮，最终华瑞多花3200万元才拿下；本来康桥公司旗下地产长城与河南省物资储备局七三七处于2009年签订资产置换协议，约定的未来路东、牧歌路南宗地作为双方合作用地，但是本次地块网上竞拍刷新管城区居住地价（总价、楼面价、单价），成为管城区“地王”，厮杀接近200轮，耗时将8个小时，所谓的康桥知园（前期康桥宣传案名）差点就“胎死腹中”；其余的地块没有太大波折，汇泉的西悦城后期地块底价成交、五建的新街坊首期地块现场底价出让成功、新田的二七360广场地块底价现场出让。

一先看网拍地块

郑政出[2015]89号（网）

1、先看看拍卖结果

流拍，今年以来的第二次土地流拍，其实按照道理来讲这个地块位置挺好的，同样处于长椿路科学大道地铁口，只是最终结果却是流拍，有点出乎意料。

2、再看看位置

3、地块指标

4、周边情况

从周边环境来看，项目周边项目北侧有一个市政公园，西侧是升龙又一城的二期住宅和写字楼，西侧是思维公司、南侧是中移动办公大楼。交通优势受利于地铁一号线延长线。

郑政出[2015]90号（网）

1、先看看拍卖结果

2、房企情况

郑州紫银置业有限公司隶属郑州华瑞房地产开发集团，该房企已经拿下常西湖新区的孙庄改造，案名是华瑞紫韵城，该地块是华瑞2015年以来第二次发力拿地，该地块华瑞与高新区政府已经内部运作N久，只是不知道为何会出现竞价达17轮才拿下，是被政府玩了？还是被行家玩了？

3、竞价情况

4、指标情况

5、项目情况

该项目暂定案名：华瑞•银湖广场

产品形态：临街商业、平层公寓、住宅

户型情况：住宅预计以90平为主，100-120平小三房；公寓30-50平

预计价格：公寓7000-7500元/㎡；住宅7500-8000元/㎡；商铺16000-17000元/㎡

6、值得期待不？

项目体量小，但产品齐全，住宅+公寓+商业，自身即可以满足自身需要，此外，地铁一号线延长线站点在项目附近是最大交通优势；又一城的商业综合体、新芒果春天的商业、未来万科的商业综合体，项目所在地将成为高新区新的商圈。

但同时，但地块面积较小，无法实现大规模开发，因此如果后期项目能与米宅团队搞一次团购，性价比还是蛮高的。

郑政出[2015]91号（网）

1、先看看拍卖结果

2、房企情况

郑州市轨道交通有限公司是2008年2月22日经郑州市人民政府批准成立的国有独资公司，公司注册资本金10亿元，经政府授权负责轨道交通项目的工程投资、建设、运营，轨道交通的广告、通讯、周边的土地开发利用及其它特许经营权的经营、投融资业务等。

目前开发的有龙湖的龙湖雅郡豪宅项目，当初拿地的时候被爆料是挪用轨道建设的专项资金，至今项目没见太大起色，前一段时间几个营销代理公司给做了营销报告，不知道后来的进度如何。

3、地块位置

4、竞拍指标

5、地块现场

6、值得期待不？

项目紧邻五建新街坊，但是本案体量肯定没有五建新街坊的体量大，项目最大的优势是地铁口，虽然属于国企，但轨道交通的房地产开发经验则显得不那么牛逼，做轨道出身的能不能开发成像样的产品则是未知数。此外，占地仅仅9亩左右，也是一个劣势，9亩的一块地要怎么搞？能怎么搞？

至于铁轨、电厂、高架影响，本案和五建新街坊的地理位置差不了多少，因此同样影响较大。

因此，最终选择与否，看看产品、价格以及附加值吧。

郑政出[2015]92号（网）

1、先看结果（竞价近200轮，上午10点30分一直竞拍到下午）

2、竞价过程（就一次一次性加价1000万，其余每次加价200万“小火慢炖“模式开启）

3、竞价指标

4、地块位置

5、地块现状

6、项目背景

康桥公司旗下地产长城与河南省物资储备局七三七处于2009年签订资产置换协议，约定将未来路东、牧歌路南宗地作为双方合作用地。该宗地需承担为七三七处购买新的战略物资存放处的近400亩项目用地，并建设完成约5万立方的国家成品油储备库，还需妥善解决职工住房等需求。地块历经7年时间，康桥还需履行宗地需承担的责任义务，经历了复杂而长期的过程。康桥作为履行宗地承担的责任义务主体，享受郑政[2011]32号文的国有土地收购补偿的返还政策，具有较大的竞争优势。

做为省重点项目，宗地的资产置换也将建设小学及停车场、道路等公共配套设施。本地块还要求配建429个社会公共停车位，公共停车位建设与小区建设同步实施、竣工使用，社会停车要与小区内部停车分开管理。结合道路通行和社会停车场建设需求，车库必须建地下三层方可满足停车位要求（至少需要多建设约19000平方米）

自2009年开始，康桥地产到目前已付出了近7年的努力，为政府土地收储、规划调整及周边道路、学校、停车场等公建配套设施建设，付出了很多艰辛和不少的贡献。目前双方资产置换的未来路东、牧歌路南的项目合作用地，编号为郑政出【2015】92号，已于10月31日挂牌。该宗地康桥地产的地勘、施工图设计及总包单位招标等已结束，项目规划设计方案也已确定，案名也已经确认：康桥知园

7、看看历史上管城区内高地价的项目

航海新天地

位于：管城回族区航海路南、刘庄街东

基本指标：项目土地使用权面积10857.8平方米，绿地面积3258平方米。容积率 5.49 ，绿地率30.01 %。拟建总建筑面积76444.75平方米，其中地上建筑面积59707.04平方米，地下建筑面积16737.71平方米。地上建筑包括住宅54164.86平方米（其中公租房5971.79平方米）、商业用房4753.0平方米、物业及配套设施789.18平方米

建设起止年限：2015年06月 至 2017年12月

郑地美巢公寓

位于：郑州市管城回族区信誉路西、紫荆路北

基本指标：项目土地使用权面积13449.28平方米，绿地面积4213平方米，绿地率31.3%，容积率3.49。拟建总建筑面积57048平方米，其中地上建筑面积46048平方米，地下建筑面积11000平方米。地上建筑包括住宅41120 平方米，住宅建筑中包括90平方米以下住宅41120平方米，占住宅总面积的100 %（其中公租房4708平方米），商业用房4558平方米，物业及配套设施370平方米

建设起止年限：2015年08月 至 2017年02月

奥兰和园

位于：郑州市管城回族区二里岗南街南、鸿基路西

基本指标：项目总投资107000万元，土地使用权面积40475㎡，绿地面积12547.25 ㎡，容积率3.49，绿地率31%。拟建总建筑面积189257.75㎡，其中地上建筑面积141257.75 ㎡，地下建筑面积48000㎡。地上建筑面积包括住宅面积122987.75 ㎡，商业用房面积14125㎡、物业及配套设施面积4145 ㎡。住宅建筑中包括90 ㎡以下住宅86091.42㎡，占住宅总面积的70%（其中公租房14168.19 ㎡）；90 ㎡以上住宅36896.33㎡，占住宅总建筑面积的30%。该项目的配套设施包括幼儿园、物业用房和停车位等。

建设起止年限：2015年06月 至 2017年12月

郑政出[2015]93-96号（网）

1、竞拍结果

2、竞价过程

3、地块位置

4、竞拍指标

5、项目值得买不？

项目唯一的优势就是便宜，福建系开发商，和升龙有些关系。具体点评可以登录米宅网站查询评论师的详细分析。

二再看现场拍卖地块

先上个图

郑政出[2015]86-87号

1、看一下指标

2、项目情况

五建新街坊位于中原区建设西路与西三环交汇处东北角，离地铁1号线西三环站有500米左右，项目占地200亩，建筑面积约70万方，纯高层社区，密度不小。

图上标准的两栋楼前期已经进行了团购，当初的团购价7300元/㎡左右，团购之后，项目一直封盘至今，今日土地成交标志着五建新街坊再也不是“无证驾驶”了。

此外米宅网站对于这个项目有详细的点评，可以详细了解。

郑政出[2015]88号

1、先看指标

2、项目情况

360广场太康店位于郑州市二七商圈，人民公园南门，紧邻华润万象城、丹尼斯大卫城、大商金博大等，地理位置优越。

总建筑面积近22万㎡（其中商业面积6万㎡）。项目复制郑州国贸360广场的经营模式，延续快时尚为主的定位，融汇大量餐饮、娱乐、休闲的业态，填补二七商圈的空白，为顾客打造又一时尚休闲场所。

3、地块现场

4、值得不？

新田置业都知道，曾经开发的花园路360广场，繁华无限；而如今酝酿N久的二七360广场尘埃落定，又一专业商业巨头正式入驻二七商圈，当然值得期待；只是全国经济形势不好，如何吸引消费者来购物中心并且反复来，成为各个商业运营商共同面对的经营难题。

（完）

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