郑州地产圈风行低首付：开发商的营销计/穷屌丝的买房策/

前言：

曾几何时，低首付风行郑州地产圈。

“三万住两房/五万住三房”、“1.8万起抢住xxx”、“首付3万起，悦享XXX”……，类似的地产广告在等公交的候车亭、在路口派单员的宣传页上、在纸媒的地产广告中…，俯拾皆是。现实中的郑州高房价仿佛只是一个传说，丈母娘催促的一套婚房、屌丝证明挤入有产阶级的一幢房产，似乎也就花个几万块即唾手可得。

这只是广告！事实远非如此。所谓的两三万就买一套房，实际上是房产商推行的一种首付分期的低首付购房活动，首付分期/分批支付，并非不支付，一般在交房前的2年内付清，是把首付缴纳的时间拉长了，给你一年半载的时间去筹措首付款。

在过往房价暴涨的经验预期下，这好似一个多方共赢：开发商卖掉房子得到回款，郑漂们有了安居这座城市的寓所，银行贷款出去获取利息收益——房贷一向被认为是违约率低的优质资产。

时移势迁。在经济下行周期中，房价像过往那样全面暴涨的概率变得越来越小，既往的惯性思维定式未必适用于将来。

低首付楼盘的一些特点

1、不是特别好销售的项目。这好理解，如果好销售的话，干嘛费劲低首付呢？不好销售的原因也多种：或许是整个房产市场疲软，或许是项目本身（位置地段/小区品质等）缺乏吸引力，或许是应对去化/回款/年底业绩等压力…，总之是不太好销售；

2、位置偏远些的项目。如平原新区、南龙湖、西边荥阳等片区的房产大多都有首付分期，甚至0首付的房子，目前这些片区过于偏远，交通不够便捷，对于市区上班族来说，交通时间成本太高。为吸引这些经济不宽裕的刚需族，在房价较市区低的情况下，还要通过首付分期降低门槛来促进销售；

3、以本地中小开发商居多。相比大开发商的层层审批/标准流程/规范制度/风险控制等来说，中小开发商决策链短/几乎是老板一人拍板，所以制度/审批灵活，更易做低首付促销。

首付分期/0首付如何操作

首付分期就是考虑到购房者一时拿不出那么多钱，给个筹措资金的缓冲时间，一般在交房前分批次交付，如买一套还有一年半交房的期房，可能会每半年共分三次交清，也或者是在交房前一次性交清。

在第一次交首付分期款后，开发商一般会要求购房者办理银行按揭手续，虽然首付款没完全付清，可购房者从银行贷的按揭款（也就是购房者交清首付后的剩余房款）开发商是要尽快回款的，当然期间或许会有一些费用（如税）支出。既然这样，那每一个购房者都会首付分期了——省的钱可以做别的短暂投资啊。一般情况下，首付一次性支付的会有额外的折扣——如打个99折，首付分期客户多支付的1%也就成了开发商的财务成本。

0首付又是如何操作的呢？购房者0首付，可总得有人付钱啊，谁呢？答案是银行。其原理就是提高房子单价，利用购房者的贷款资格获取更多的银行的贷款，当然也要承担更大的按揭还款压力。

举个容易理解的例子：房子70万，若三成首付的话，购房者需支付21万，银行贷款49万，开发商一共拿到了70万房款。若0首付的话，可以把房子总价提到100万，从银行贷7成——70万，购房者没掏一分钱，开发商也拿到了房子的70万房款。当然，这都是理论，因为银行有风控体系，贷款的房价有个价格区间，并不能随心所欲的提高房价，所以实际中或许会有些差额。一些所谓的信用卡培训机构（如之前的金朝阳财商教育）就会刷信用卡的额度来弥补这些差额（这也就是他们宣传的0首付买房）。现在，0 首付买房在当前一些公司做的担保客户债权置换房产业务中运用多一些。

所以，不管是首付分期或者0首付买房，其本质是开发商利用购房者贷款资格，获取银行的资金。购房者看似有了一套房，可负债也大了，并且是高杠杆的负债。在房价上涨、购房者支付按揭款难度不大及收入预期稳定上涨情况下，这样做没有问题。反之，则会出现不少隐患。

一问开发商：低首付是楼盘旺销的神器？

低首付能促进楼盘的销售，但不会是楼盘旺销的神器。楼盘销售不畅时，为促进销售采用低首付等降低门槛的措施，一旦达到一定阶段（去化率达到一定比例/销售额达到一定量/市场环境发生反转性变化等），就会停止低首付，除非出于某种原因要彻底清盘。

一定时期，市场需求是稳定的，通过低首付的方式会让一些犹豫的客户/暂时无购买能力的客户快速出手，会增加需求，但有个量，不会无限制增长。所以，低首付的地产商是在整个市场固有的蛋糕体量下尽可能的多分一些份额，是一种此消彼长的关系，如果需求没有大幅上涨/供给没有相应减少，总有楼盘销售不畅，哪怕有低首付。这就好像网商/电商销售的高增长是以实体店的衰落为代价一样，像跷跷板的两头。

开发商也不愿低首付，因为这样会引入一些经济实力不强的购房者，会牵涉到今后的债务违约，毕竟首付款没有完全付清，银行的按揭款虽已入账，可开发商一般会跟银行签订一个两年左右的保证担保协议，并还要在银行留置按揭款额5%左右的保证金，如果购房人不能按时付清余下的首付款，不能如期如数月供按揭，也是一个很麻烦的事。可有什么办法呢？与其卖不动房子等死，还不如承担一些风险先活下来，这是一个两害相权取其轻的博弈结果。

二问购房者：低首付获取的是优质资产？

对每一个奋斗郑州的郑漂来说，拥有一套房子是安身立命之所、扎根城市的根基，尤其在三环内即将消灭城中村、房租还在上涨的情况下，他们对房子需求的迫切就能更加理解，因经济条件有限，低首付的楼盘也就成为最具吸引力的魅力所在。还好，国家给了我们每一个人一次大额度、低成本获取融资的机会，就是房屋按揭贷款——首付不超30%，基准利率（部分年代还打折），贷款额多达数十万，期限最长30年，所以我们应该好好利用这个机会，并用这些贷款获取有用的优质资产。

关于什么是优质资产（好房子），郑州楼市给出的解释是可租/可售/可自住的房子，对于本身经济条件有限、贷款资质较差的郑漂来说，这点就显得更加重要。数年前，有人图便宜以不到5000元的价格，首付2万买了平原新区恒大金碧天下的房子，本想交房后就能入住，现实是交房一年了还没入住。因为他在市区工作，在没有便捷交通工具（如地铁）的情况下，上下班单次20公里的路程实在熬不起。他想出租，找不到租客；想出售，也找不到买家。不得已供着月按揭，空着房子，还要在市区付着租金租房子。

所以，在看低首付房子时，切莫贪图一时便宜买了个无用的资产——或许以后会升值、或许以后会有高收益，那都是在少则5年多则超10年以后的事了，可正当年的青春有几个5年、10年？

三问银行：低首付会否带来批量次级债？

如果低首付楼盘进一步扩大，更多经济实力不强的人通过贷款买房，会不会在某种特殊情况下形成次贷风暴？2008年全球金融危机就肇始于美国此前实行多年的房贷政策——把钱贷给经济实体不强、按揭还款能力欠佳的购房者，在经济下行、房价下跌的周期里，大量房贷违约最终形成次贷危机，进而酝酿成金融危机。我的回答是：不会。

除却两国金融市场成熟度/对世界经济影响力不谈外，光从房贷资产的处理上就能看出区别。当时美国（主体为房地美和房利美）把这些房贷次级资产通过资产证券化进行打包，再经过标普/穆迪等信用评级公司评估背书后，在金融市场出售，各类投资基金（其持有人或为个人或为机构）购买后，出售回收的现金再进行房产抵押贷款放贷出去，之后把房贷资产再打包出售，如此循环，形成了货币的信用创造功能，规模不断膨胀扩大，一旦基础资产（即房贷资产，表现为房贷客户的还款能力）发现变化，就产生了断崖式下跌的连锁反应，酿成次贷危机。而我国的房贷资产几乎没有证券化（前两年建设银行做过房贷证券化产品，数额只有几十亿。国家一再强调的要盘活存量资产，央行于九省推广试点的信贷资产质押再贷款等，或许以后会加快房贷资产证券化），没有货币的信用创造，其影响面就不会波及到社会的方方面面。

或许不会形成次贷风暴，但会升高银行的不良贷款率。银行的三季报显示，不良贷款率整体大幅上升（主要是经济下行周期下，中小企业违约率增加），其中农行居然突破2%的警戒线，可见银行过去那种稳赚息差的日子正在远去。

结束语

经济下行周期、楼盘销售不畅、较高的财务成本等，都让越来越多的开发商不得不采用低首付降门槛的自救措施，这或许能解救一时，但非长久之策。穷屌丝是否能靠低首付实现有房梦，除了考虑自己的资金筹措能力（交房前凑够首付款）和经济承受能力（每月的按揭还款压力）外，还要靠那么一点点运气（因为之前的数次房产调整期时，都出现过低首付现象，而今都顺利解套），当然买一套能租/能售/能自住的有用房子最重要。若真的出现大面积房贷断供并影响到银行安全的时候，那将是一个复杂的金融解救过程，一篇两篇文章也说不清啊。

（完）

———————分割线

未经许可，禁止转载，经许可后转载注明：

转自微信公众平台【郑州楼市】【ID：zzloushi】

—分隔线—

总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：[email protected]

未经允许不得转载：郑州商业观察 » 郑州地产圈风行低首付：开发商的营销计/穷屌丝的买房策/