闲馆开张两年亏损150万关门，给当下的房东商铺投资客什么启示

前言：

每个人或许都有一个开咖啡馆的梦想，闲馆的真实案例是否会对你的这个梦想有所触动？很多人都有租房的经历，下面探讨的房东和房客关系是否会引起你的共鸣？

老程是我多年好友，他创办于2013年8月18日的东风路闲馆，在2015年8月17日关张，历时整整两年。

闲馆的创办，我是其中的亲历者，我也是闲馆的忠实顾客，《郑州楼市》的多篇稿件完稿于闲馆。每次我都会选坐在闲馆北面的窗户边，隔东风路能看到绿树成荫的数码公园，再远处就是波光粼粼的东风渠……

闲馆关张后，老程心情低落，为了避免老程再度忆及闲馆，我并没有写触及关于闲馆的文章。

随着年底临近，我们逐步开始总结这一年得失的时候，在征得老程同意之后，我才记录下该文。

仅以此文献给即将开启2016年房东和房客关系的创业者和投资者；献给思考郑州商铺未来走向的人们；也献给我们那些以兴趣为创业且尚处于起步和幻想阶段的人们。

闲馆是一个集咖啡、简餐、茶、音乐为一体的休闲场所，里面也倾注了老程的个人理想与情怀！

1从天空之程到闲馆，老程想赶时尚布局咖啡连锁店

老程是从家电起家的，做过知名家电品牌业务经理，深谙家电市场的渠道和营销手法，自己干过经销商。又在农村家电市场爆发时，在浙江慈溪自己开过双缸洗衣机工厂，炮制出“大力神”“拳击棒”“可以洗大地瓜”等洗衣机卖点。这些卖点和包装深受农村消费者喜爱，并产生购买冲动，这给他积累了点原始资本。

随着农村家电市场日趋饱和，老程收摊回了郑州，闲得没事，从2009年开始投资了几套房子，在我的引导下，大部分买在蓝堡湾，英地、恒大名都等几个小区。

2010年开始，他在科源路的数码公寓二楼，开设了“天空之程咖啡馆”。

开办咖啡馆前，老程一直觉得数码公寓二楼三面玻璃，270度采光，特适合喝喝咖啡，品品茶。“捧一本闲书，让一米阳光投进窗户，端杯咖啡，慵懒的晒晒太阳，让40岁的中年男人，在阳光下再散发点文艺青年的气息，这小日子老美！”

于是乎，老程租下了数码公寓二楼200平方南向的三面带落地玻璃窗的场地。

天空之程咖啡馆，装修投入25万，装修和设计请的南阳同乡老袁，家具及咖啡设备等28万，租金每月是16000元，折合每平每月80元，押金交了1.5万，一次性交付半年租金，即1.6万×6个月=9.6万。开办天空之程咖啡馆总的投入是：25万+28万+1.5万+9.6万=64.1万。

天空之程咖啡馆自2010年9月开业，到年底亏了4万元，这也属正常，这个费用一般是暖场费用。2011年度盈利5万多，随后2012年，2013年，恒大名都、英地天骄华庭一期及租住在数码公寓里的人，知道该咖啡馆的人越来越多，天空之程咖啡馆基本盈利稳定在10万元/年。

咖啡馆日常基本是由两个得力店员打理即可，老程基本不用操心，偶尔有朋友来访，在咖啡馆陪着聊聊天即可，看着生意稳定了，富有创业激情的老程开始寻找新的商业投资。

闲馆开张两年亏损150万关门，给当下的房东商铺投资客什么启示

天空之程咖啡馆

2012年郑州的咖啡馆市场是被星巴克点燃的一年，也在这一年里郑州诞生“喝速溶咖啡的普通青年”、“喝现磨咖啡的文艺青年”，也有排队喝咖啡的“二逼青年”。随后，农科路经三路“漫咖啡”开业，郑州的潮男美女乌央央乌央央得挤进这家韩风十足的咖啡馆，享受韩剧中闪过的浪漫与温馨氛围。当时生意那个火爆，难以用文字描述。你不在朋友圈分享一张，你在星巴克或漫咖啡的照片仿佛自己都觉得有点土。“咖啡陪你”“动物园咖啡”等随后也大举进入郑州市场。

在这轮咖啡馆热潮下，老程决定再投资做一家更大的咖啡馆，虽然不能像“漫咖啡”规模千把平方那么大，起码也得有个400-500平方，老程觉得这样才会在未来郑州咖啡馆市场中有一席之地。这也是他以前做家电靠规模取胜思路的延伸，人其实往往难以改变原有的惯性思维！

于是老程选中了东风路文博东路交汇处三百米路南，靠近蓝堡湾二期世豪小公馆的朝南，朝东，朝北三面窗户的蓝堡湾二期一楼带二楼450平方连体商铺。

选址原因如下：

1、该场地临近蓝堡湾一期世豪小公馆，小公馆入住人群会跟数码公寓人群相似（25岁-35岁之间），是咖啡文化的接受者。

2、该位置既可以有蓝堡湾二期客源，又可以有蓝堡湾三期客户，因为该位置正处二期和三期中间的路口。

3、未来正弘国际小学西门离位置非常近，接孩子早到的家长可以在咖啡馆歇歇，喝杯咖啡，每年收费2万元的正弘国际小学孩子们家长，也有能力享用一杯单价20元的咖啡。

4、该位置处在西面世博中心写字楼和东面世熙中心写字楼之间，写字楼里商务会客多、小资白领也多。这间商铺夹在中间，是咖啡馆较理想场地。

5、该位置西面离百脑汇也近，那么多IT精英也是咖啡馆常客，北京的“车库咖啡”在中关村不是火爆的一塌糊涂嘛！

老程决心谈下该场地，这个连体铺是由三间组成，也就是三个房东，恰巧这三个房东之间很熟，她们都是朋友，并且是一起结伙买的。

老程见了三个房东，三个房东都是体制内三个大姐，A姐有点投资商铺经验，B姐、C姐是跟她一起买的，相关投资经验不十分丰富。

三个大姐看老程相中自己手里商铺，对租金寸步不让，尤其B姐对付款方式和押金要求较高，让老程交10万押金，房租一次性付半年。老程也是真相中该场地，于是爽快答应了三人要求。在老程当时看来，商业主要能否做火，生意火了，不在意租金每个月差个三千五千的！

租赁的该场地是这样，一楼约5平方，二楼约445平方，合计450平方，租金为第一年是120元/平方，即每月租金5.4万元，第一年租金是64.8万，以后每年递增10%，租金一付半年，押金10万，装修期给20天免房租。

在2013年那个商铺狂热的年代里，在那个“一铺养三代”的年代里，在那个“商铺是稀缺贵重资产”的年代里，这个租金相对合理。附近纯一层租到过240元/平方•月，一楼二楼连体铺租到过190元/平方•月。

2013年7月老程开始装修，并请了给他装修过天空之程咖啡馆的老袁，继续帮他设计施工，他觉得这样两个店风格会有更多统一与延续。

老程之所以没有给该店起名“天空之程咖啡馆二店”是因为来自南阳新野的他，一直觉得郑州应该有个地方，像农村老家“村头大树下”那样，一堆人聚在一起喝茶、聊天，自然随意！所以取名“闲馆”。

闲馆里有咖啡、茶、驻场演艺、简餐。他想打造一个金水区CBD中，轻松、自由、低消费的休闲娱乐场所。由于场地大，他觉得应该像家电一样实现规模化经营，从而降低产品价格，用很低价格销售咖啡和茶。这既是一种新的商业模式，同时也融入他个人的理想情怀。

闲馆总的投入是这样，装修60万，设备家具合计20万，押金10万，半年房租5.4万×6个月=32.4万，合计：60万+20万+10万+32.4万=122.4万。

老程对闲馆猜中开始，并没有猜中结局！

闲馆的开业并没能复制天空之程咖啡馆的盈利模式，2013年8月-2014年8月亏损20万，2014年8月-2015年7月亏损12万（因为2014-2015，房租涨到5.94万，2015年年租金是71.28万）。

2015年7月底的一天，老程约我在闲馆谈了下一步的想法，闲馆连续两年的亏损，他有的吃不消了。我让他跟房东重新谈一次，如果能调整合同，则可以坚持做下去，否则选择关张。因为虽然亏损额收窄，但咖啡馆市场有恶化走势。

我当时根据蓝堡二期商铺价格，以及闲馆的经营能力，给他建议该商铺合理出租的价格是110元/m²•月，并且剩余3年不涨价，也就是每年租金由2014-2015年度合同约定的71.28万，降至59.4万，下降11.88万，原因如下：

1、2013年7月是郑州商铺售价和租金的高峰值，随后租金处于下滑状态，所以那时所签合同与目前市场差距很大。

2、随着租金下降蓝堡湾二期周围商铺纯一层已经降低至170元/平方•月左右，一楼二楼连体铺租金降至130元-150元/平方•月。闲馆一楼仅5平方，基本算是纯二楼商铺。

3、像闲馆这样大部分在二楼的场地目前真正租金应该是80元-90元/平方•月，考虑到以前合同约定，如果降幅太大，房东无法接受。

4、蓝堡湾三期步行街商铺已经上市开始出租。

由于不少投资者购买价在2.5万/平方，纯一层出租价会在150元/平方•月，综合上述所以建议跟房东谈110元/平方•月，这样的价格实际已经不便宜。

随后老程跟三个大姐房东的谈判破裂，其中B姐坚持按原合同执行，即2016年度再涨10%，这样年租金将达71.28万×1.1=78.408万，闲馆根本无法承受这么高的租金，老程下决心2015年8月底关了闲馆。

闲馆开张两年亏损150万关门，给当下的房东商铺投资客什么启示

房东拒退10万元押金，8月底闲馆关闭，我们在11月底到达闲馆原址时，依然贴着招租的广告，估计春节前想租出去是没有希望了，早知今日，何必当初？▼

闲馆开张两年亏损150万关门，给当下的房东商铺投资客什么启示

2闲馆的关张警示怎样的房客关系？

1、商铺房东把房子出租后自己去香港、韩国、日本购物玩乐的好日子结束了。

郑州商铺租金从2009年开始随着郑州都市村庄拆迁以及国家四万亿经济刺激等商铺租金大涨，比如东风路信息学院路交叉口商铺，租金从2009年100元/平方·月涨到2013年的210元/平方·月，这个时间段商铺房东睡觉都能笑醒。

郑州商铺在2013年售价和出租价格均达到高峰，从2014年初商铺售价和出租价格均一路下滑，百脑汇二楼靠着麦当劳的地方，租金从2013年240元/平方·月目前已经降到100元/平方·月，此前《郑州楼市》也曾发表过有过相关的调查文章，点击查看《2015年郑州街铺倒闭调查：街铺售价和租金/酸菜鱼的郑州传奇/互联网下的街铺未来》，所以房东必须有彻底思想准备根据市场重新调整租赁合同。

2、房东适当了解房客经营情况，做到主动降租，不要等到租户流干最后一滴血，弃铺而逃，无法挽回。

2015年郑州大街上商户赢利店铺不到20%，所以房东必须适当了解自己租客的经营，做到遇到困难共同面对。

一个朋友在文博东路英地天骄华庭一期东门有一间商铺，下班6点多他路过那，看到自己租户老板依然没有走，在店门口啃一个玉米，他深受感动，对我说：“如果这样老板这么守店这么敬业，这个店还不能挣钱，我还找什么样租户？！”于是第二天打电话给租客，从下月开始租金每月降2000元，租客非常感激，表示一定把店做好，后来我朋友说：“就是这个店目前就是能挣钱，我把2000元给他省了，他可以做促销或多请个店员，这个店会进入良性循环，我们之间的关系也就越稳定，我帮过他，他以后一般不会做对不起我的事”。我非常敬佩我这个朋友的眼光、气度和格局，房东就应该有这样看问题的高度。

3、必要时延长出租合同，给租户有稳定经营的信心

郑州目前不少商铺租赁合同都是一签一年，这让租客经营心里没有底，甚至很多店主明知道自己店装修陈旧了，甚至经营需要大调整了，但房东不肯签定长期租赁合同，租金不稳定而不敢投入装修对店面进行升级改造。如果租客愿意把合同延长，房东不要太在意一点得失，稳定的出租，比目前房子空出来再找新租户的收益会更大。

4、调整付款时间

郑州有的商铺出租付款时间一般是一年一付或半年一付，在经济困境中，可以调整成三个月一付，缓解租户压力。

5、郑州过去不少商铺租赁合同是年递增8%-10%，这个要调整了。

根据郑州目前商铺出租行情，这个递增幅度要重新调整，建议不涨或调整成年递增3%左右，适当用于对抗通涨即可。

6、体制内商铺持有者应该有敏锐的市场意识

郑州商铺持有者约60%是体制内的人，过去挣钱容易买了商铺，现在反腐力度大，挣钱不容易了，但也不要对商铺租金机械的按合同执行，就像闲馆商铺持有者B姐一样，这样太不明智，有的商铺在高峰时买的太贵，也不要坚持认为买的贵出租就得租金高，而应该一切以市场为准，有了敏税的市场意识才能建立良好的房东房客关系。

蓝堡湾一个真实的案例：这个左师傅拉面一开始的租金是190元/平·月,后为在拉面馆受不了，提出降低房租，房东不同意，拉面馆只好关门，房子空了5个月后，房东又找到这个原拉面馆老板，出价130元/平方·月让他回去租，但人家感觉房东不靠谱也没回去。▼

闲馆开张两年亏损150万关门，给当下的房东商铺投资客什么启示

文博东路数码公寓院内2012年12租房每平方每月55元，合同期内业主非要涨价到60元，2015年12月房东通知涨价到160元每平方每月，这个生意还怎么做？？！ ▼

大街上每一个商铺经营者背后都是一个家庭，他们的稳定经营是郑州社会稳定的基石，《郑州楼市》强烈呼吁郑州商铺持有者能在经济困局中和租户一起共同面对困难，这样我们的城市才更有未来！

3郑州商铺该何去何从？

1、郑州商铺供给严重过剩

始于2010年的住宅限购，一路推高商铺售价，开发商看商铺有利润大量建商铺，郑州商铺供给大增，而目前实体经济下滑，商铺需求下滑，所以整体严重过剩。

以2015年6月底统计的数计为例，郑州全市商业库存量为279万平，以前半年月均4万平方的销售去化速度，依然需要70个月的销售周期（这还不计算近半年又新增了大量商铺入世和商铺销售速度减缓的双重压力），其中二七区商业库存76.37万平，中原区商业库存44.06万平，金水区商业库存36.44万平，郑东新区商业库存9.26万平，高新区商业库存20.48万平，管城、经开、惠济商业库存都在5万平以下。

2、政府对商铺的规划应该合理

《郑州楼市》近期文章《大北区商业大爆发，未来至少有60个国贸360广场》，这篇已经反映出规划的商业太大，这样下去一定是一场灾难。

3、郑州商铺售价和租金在回归

租客租赁商铺的目的是挣钱，有些以前合同约定一直涨下去肯定不会长久，所以租金必须下降，租金下降售价也一定降。

4、郑州商铺所出售的商品和服务也必须回归市场

商铺所出售商品未来是跟电商接近，理发、按摩、干洗、便利店等也只有价格调整，让更多人消费得起才会生意红火。

5、商铺和电商的结合

O2O现在比较火，就是线上线下结合，虽然有过大宣传的泡沫，但开店开店考虑线上线下的结合确实是必要的，比如餐馆就考虑和百度外卖、饿了么、大众点评等线上平台的合作，特色小店考虑与淘宝的合作等。

6、投资者应理性放弃商铺投资

“一铺养三代”早已过时，目前很多商铺要做好“三代养一铺”的思想准备。

7、郑东新区的痛在于没有低价蔬菜店，我们目前开发商也没有和政府一起提供小区医疗中心。

我们真诚呼吁政府能够在规划时，要求开发商能提供低价的保障性用房，在美国洛杉矶24hours健身房一个月才20多美元，高端点cafitness一个月才30多美元。这些店都是5000-6000/平方的大楼，政府对这些商业地产售价租金以及提供服务价格都有要求，我们今后商铺也应该学习这种思路。

4闲馆的关张给以兴趣为创业的人们带来什么教训？

1、目前市场中的创业者有相当一部分是商二代，官二代，拆二代

这部分创业者跟上一代的创业者最大的区别是，往往以自己兴趣为主，这种因兴趣而创业的风险在于兴趣进行商业转化过程中难以赢利。

闲馆中老程对闲馆中设计规划就有自己的兴趣，比如演艺和大碗茶以及“村头大树下”的休闲氛围，这种情怀是小众的，在商业化转化中赢利模式不成熟。

2、以兴趣创业往往定位不够清晰

本文中闲馆犯的一个错误就是闲馆定位不够清晰，不够聚焦。外人从门头看往难知道闲馆到底是个什么经营场所，是“麻将馆”还是“茶馆”还是“咖啡馆”还是个“按摩场所”。

3、创业者往往对以兴趣进入的行业不够了解

郑州若干兴趣创业者进入咖啡馆领域，其实对这个行业不够了解。老程经营了两年的小咖啡馆还算是业内人士都把握不好市场的脉搏，一般小创业者往往更难。

4、以兴趣为创业的人们，不应该起步规模过大，应该先从小摸索前进

闲馆的亏损核心原因在于经营场地过大，因为闲馆无法拥有“漫咖啡”那样全国品牌影响力，环境营造力，产品规划力，所以每平方绩效低，如果闲馆是150-250平方之间，闲馆不会亏损这么大。

5、意识过于超前

闲馆想以较低产品价格打造竞争力，其实这个想法没有错，但对于缺乏休闲精神的郑州来说过于超前。

比如闲馆15元一碗大碗茶，这也只是成都公园里大众茶馆价格，但在郑州行不通，郑州茶馆往往进行商务会谈，需要环境，需要档次，往往一壶茶300多元的瓦库那样高档茶馆生意不错。

6、缺乏坚持

很多兴趣创业者不够坚持，郑州大街上有些店，开业时间没有装修时间长，开业不久就关门，闲馆如果房东肯降低房租，能坚持到蓝堡湾三期世熙中心或更久的蓝堡湾四期商业开业，地铁二号线开通，或许会活过来，但老程已无力坚持。

7、对商业变化趋势判决不准

1999年-2007年之间，郑州咖啡市场主要是迪欧、上岛、金帝、歌德等商务及谈情说爱重饮食咖啡馆。顾客主要是60，70后中高收入有高等教育背景的人士。

2012年-2014年郑州咖啡馆是在星巴克之后发展，主力消费人群变成80，90后，这部分消费者对西方文化有膜拜情节，重视精神和情感消费。

2015年咖啡馆市场又迅速发生以下变化。

郑州2013年兴起的咖啡馆热潮，随着时间发展，这个行业变化很快。

①互联网兴起，智能手机的大规模普及，当代人的社交变成强连接和弱连接。强连接是人们的亲情或同事或朋友或同学关系；弱连接是互联网上社交关系。人们往往在弱连接中占去很多时间，而强连接的社会关系处理占时间越来越少，所以见面喝咖啡等在下降。2015年天空之程在蓝堡湾二期，英地二期入住人数增多，周围没有竞争对手情况下，营业额也下滑，这样同样说明现在社交关系的变化趋势。

②经济不景气，人们消费变谨慎。

郑州无论住宅房租还是房价都在增长，而年轻人收入没有增加，使得消费下降，农科路动物园咖啡，咖啡陪你都已经关张，东区若干咖啡馆的日子也是非常难过。

8、以兴趣为创业，往往门槛不高，容易被模仿，被超越

闲馆关张的另外一个原因是闲馆开业后不到两年中，蓝堡湾二期步行街上开设了“奎恩”咖啡、“高地”咖啡、“苏梅” 咖啡、 “翡翠” 咖啡、“逸美时光” 咖啡、“1942茶说”茶馆等，让闲馆陷入一场人们的汪洋战争中，僧多粥少。

9、以兴趣为创业必须深刻理解，创新可能找死，不创新等死。

结尾

闲馆的关张是我们大郑州每天都有几十家关张店中的一个，它如同一根鸿毛悄无声息的飘落在中原大地。

2015年12月2日，老程坐在我的对面，认真看完本文初稿，禁不住流下伤心的泪水……再度创业的失败，中年的人生梦想受挫，两年的时间，150多万现金，还有曾经的坚持和情怀都已随风而去。

老程扛着“村头大树下”以及“把老家搬到都市，让灵魂跟上脚步”悲情的个人理想主义大旗，在浮躁、商业、喧嚣的东风路中段上，匆匆的成为一名都市过客。人们还没有来得及看清他、理解他、接纳他，他已消失于茫茫人海中。

后来附近的任何一间咖啡馆，再没有敢轻易伸出个人理想主义的双手，不约而同的挂起纯商业的风帆，飘泊在功利的汪洋之中。

这是一个残忍的碾压理想的坏时代，又是一个商业主义张扬的好时代。

这是一个你在城东是租客，你在城西是房东的分裂时代。

这是一个你在城南是房东，你在城北是租客的狂飙时代。

这是一个你为人人，人人为你的大时代，分裂·狂飙·利己·贪婪过后，我们是否该彻底冷静地思考房东和房客该建立怎样的共生关系？彻底思考创业与兴趣的梦想与坚持。

在闲馆关张后的几个月，我终于可以不被人们以广告质疑的记录下闲馆，回忆起那张靠窗户的咖啡桌，回忆在那张桌子上记录《郑州楼市》的孤独时光……

“铁甲将军夜渡关，朝臣待漏五更寒，山寺僧人日高起，算来名利不如闲”。

我怀念闲馆……