二砂周边楼盘整理：昆仑望岳/上品新天地/阳光新城/盛世卧龙城

一提起“二砂”，我们会想到的是目前在郑州小有名气的二砂艺术中心，力图打造属于郑州的798创意空间。今天我们不谈二砂，我们来说说二砂周边聚集着的城中村以及开发的项目。

主要区域：秦岭路西、西三环东、建设路南、航海路北

周边项目分布情况：

中原区神盘：和昌湾景国际

项目整体鸟瞰图：

二期鸟瞰图：

和昌湾景国际为李江沟村城中村改造项目，由和昌地产进行开发，项目共分三期开发，目前一期已经售罄，二期正在销售，从2015年1月11日二期首次开盘，和昌湾景国际国际多次问鼎中原区销冠和郑州市前三强，热销的同时，项目的均价也是一路攀升，8800元/㎡的均价直逼升龙天汇广场、正商金域世家、天誉华庭这些二环内的项目。三环边上卖出二环的价格确实不容易。

项目二期主推66-78平两房、89平小三房、117-128平大三房，推行的首付分期政策对刚需客户很有吸引力。每次去其售楼部，案场的人气都很足，比起那些冷清的售楼部好太多了。

和昌地产在郑州相继开发了怡丰森林湖、怡丰新都汇、和昌都汇广场、和昌湾景国际、和昌悅澜等项目，虽然名气比不上建业、永威、正弘、康桥这些本土房企，但也算基本靠谱。

项目已签约互助路小学和郑州市实验幼儿园，周边还有华山路小学和64中，周边教育配套还是非常不错的。

千呼万唤始出来：上品新天地

上品新天地是罗庄村改造项目，由郑州煜盛房地产开发有限公司开发，投资商是上海银都实业集团有限公司,上海静安区土地开发控股集团,上海达安企业集团股份有限公司，乍一看还是很牛的。目前罗庄安置区已建成，一层商铺成为西边项目展厅的聚集地，恒大山水城、郑州碧桂园、清华大溪地、领航新中原扎堆聚集。

商品房地块闲置了N多年，今年上半年才开工建设。项目占地13.7万方，总建面86万方，容积率5.44，容积率也真够高的，没办法谁让人家挨着中原万达这个宝地，项目的位置真是好得不能再好了，紧挨着中原万达商圈，购物休闲娱乐一站式；中原路上规划有有轨电车，秦岭路、西三环上有BRT快速公交，远期规划还有地铁10号线。分南北两个地块开发，一期开发的是南地块。

10月18日项目首次开盘，推出2#、3#、4#、9#、10#房源，去化情况一般。目前均价9500左右，在售户型有87-90平小三房、139-143平大三房。

项目地块规划有郑州外国语中学分校、市重点小学、公立幼儿园，能够满足业主孩子的入学需求。

为城市许下荣光：昆仑望岳

目前关于这个项目并没有太多消息，项目10月15日打了一篇报广后就没有声音了。

从这篇报广上信息了解，开发商为郑燃地产，投资商为国投置业，项目位于华山路与颍河路交汇处向西100米。郑燃地产是郑州市国资委下属房地产开发企业，开发过的项目有吉祥花园、丰庆华府、昆仑华府、梧桐新语等项目。郑州国投置业在CBD开发的国投玖棟项目。

企业信息公示：

昆仑望岳项目紧邻昆仑华府项目，目前昆仑望岳艺术馆已开馆，项目营销中心还未对外开放，国企背景开发的项目，想必不会太差强人意，不过周边环境一般，也很难有高品质的产品出现，项目的情况我们将持续关注。

但容积率不到3应该是一个很大的优势，环内容积率低于3的新盘，估计数来数去没有三个。

卧龙岗里能否出盛世：盛世卧龙城

盛世卧龙城项目由河南纵鑫置业有限公司开发建设，该项目位于中原区华山路和淮河路交叉口西南角，项目有北卧龙岗村地块，双河市场，沁河路商贸学院东西两幅地及秦岭路宏河路东五宗地块组成，项目规划总用地面积72.1公顷，开发用地20.5公顷，总建筑面积约100万方。

项目定位为国际级高端城市综合体，项目建设由高端住宅，商业，SOHO公寓，写字楼，酒店。中学，幼儿园组成。

开发企业情况：

2014年盛世卧龙城开工奠基，目前项目商品房项目还未正式对外亮相，只能看到围挡。

项目鸟瞰图：

一期位于华山路西，淮河路南，宏河路北，卧龙路东。由16栋33/34F高层、2栋写字楼及临街商铺组成。项目占地144.66亩，拟规划建设房屋总建筑面积约47万㎡，地上建筑面积约41万㎡, 其中包括商务办公为9.5万㎡、大型购物中心7.4万㎡、室外步行街1.1万㎡，地下建筑面积约6万㎡（包括商场、车库等），容积率为4.49。

一期主要户型：

户型有88平两房、94平小三房、117平三房和135平大三房，

具体项目信息：

住宅部分：1#、2#、3#、10#、11#、12#、18#为34F高层，5#、6#、7#、8#、9#、15#、19#为33F高层，16#、17#为18F。

写字楼：写字楼位于淮河路南侧，双子楼设计，地上24F，地下2F，两栋楼由4层商业裙楼连接。

停车位：规划机动车为4452个，地上445个，地下4007个，非机动车停车位9131个，全部位于地上。

名不副实的领航者：领航新中原

领航新中原项目位于中原区中原路与西三环路东南角，总建筑面积65万方，由河南世纪领航地产有限公司开发。河南世纪领航地产有限公司成立于2006年，是一家以房地产综合开发为主的房地产开发企业。是河南西元置业有限公司与焦作福安金源置业有限公司的主要投资人，开发建设有“金源第一城、西元国际广场、焦作龙源湖国际广场、伟业栖岸、金源城上城、金源新里程”等项目。

项目总共分三期开发，一期位于伊河路以南、颍河路以北；二期位于伊河路以北、中原路以南，三期位于陇海路以北、伊河路以南。一期共7栋房源组成，包含三栋小高层及4栋高层， 首批房源为2#、7#、8#高层房源，2T5、2T6设计，户型包含为63-86㎡两房、78㎡三房、125-134㎡三房。项目二期和三期安置区内共规划有两所幼儿园、一所小学。项目的区位还是很好的，挨着中原万达广场、郑州市东西最长的主干道中原路，交通极为便利。

项目也是个奇葩项目，挨着恒大、碧桂园、清华园这些项目展厅，人家都热销，现在项目还迟迟没有正式对外销售，不知道这个项目作何感想？

万达对面的宝地：阳光新城

10月21日郑州长城房地产开发有限公司和河南海森地产摘得郑政出【2015】57-58号地块，共54.42亩。2004年底与郑州长城房屋开发公司联合进行了城中村改造的项目，其负责中原路以北、岗坡路以南、华山路以东、秦岭路以西占地约22.59亩的改造工程。而本次中原万达旁两宗地仍被海森和长城摘得，此两宗地或仍为两房企联手的城中村改造项目。

具体信息：

郑州市长城房屋开发集团有限公司开发的地位于秦岭路西，岗坡路南，土地使用权面积28268.915㎡，绿地面积1444㎡。容积率为6.427，绿地率为16.8%。拟建总建筑面积197555.23㎡ ，其中：地上建筑面积181682.89㎡，地下建筑面积15872.34㎡ 。地上建筑面积包括商业建筑6969.11㎡ 、办公建筑511.65 ㎡、物业面积882.43㎡、社区服务用房面积644.36㎡、幼儿园面积2637.2㎡、变电站面积268.71㎡。

河南省海森地产有限公司开发的位于中原路北、秦岭路西，用地面积8008.22㎡，绿地面积1049.07㎡，占总用地面积13.10%，拟建设总面积66217.43㎡；其中住宅50511.42㎡，商业3630.57㎡，物业用房192.25㎡，社区服务用房面积192.25㎡,地下室面积11690.94㎡；总户数576户，容积率6.809。

容积率真高，6.0以上的容积率小区怎么住呢，出租吧？那个位置出租还是很有市场的。

而且长城这个公司之前的开发经历确实也没有什么亮点，在碧沙岗开发的有长城花苑、锦绣华庭等楼盘，没有什么品质，物业也很差，二手房价格也都不高。

民安中郡会不会落子中原区

10月28日民安置地下属公司河南民祥置业有限公司摘得郑政出【2015】56-57号地块，3宗地为中原区闫垌村城中村改造项目地块，合计81.63亩。

民安置地在郑州开发过三个项目，一个管城区的橡树玫瑰城，目前已交房入住，另外两个在售，惠济区的民安北郡、管城区的民安尚郡，北郡的调性较高，品质也不错，一期二期销售的都很不错。民安尚郡共四栋楼，体量小，而且品质一般。此次民安置地落子中原区，也意味着闫垌村改造正式启动了，项目现在还未正式对外开放。

改造控制性规划：

E-02-01地块（住宅用地）：使用权面积36666.36㎡，绿地面积9170.26㎡。容积率为4.299，绿地率25.01％。拟建总建筑面积220779.44㎡，其中：地上建筑面积157640.06㎡，地下建筑面积63139.38㎡。地上建筑包括：住宅133718.98㎡、公共租赁住房14917.5㎡、架空层建筑3843.82㎡、商业建筑899.76㎡、幼儿园1620㎡。

E-04-01地块（商服用地）：使用权面积6399.14㎡，绿地面积1280.47㎡。容积率为4.699，绿地率20.01％。拟建总建筑面积42070.69㎡，其中：地上建筑面积30070.69㎡，地下建筑面积12000㎡。地上建筑包括商业建筑11690.69㎡、办公建筑18380㎡。

N-03-02地块（商服用地）：使用权面积11354.45㎡，绿地面积2272.03㎡2。容积率为3.799，绿地率20.01％。拟建总建筑面积62936.91㎡，其中：地上建筑面积43136.91㎡，地下建筑面积19800㎡。地上建筑包括商业建筑7996.91㎡、办公建筑34840㎡。

民安置地也是一个很有调性的开发商，不过北郡2.0左右的容积率与闫垌村改造的容积率不在一个档次，看民安如何在中原区让人民群众安居乐业！

介绍完以上七个项目，该如何选择呢？

下面简要分析一下仅供参考，也欢迎拍砖。

1、论交通：这几个项目的交通条件都不错，距离主干道和城市快速路都非常近，在这一点上很难分出高低。

2、论开发商：国投置业、和昌地产、民安置地显然略胜一筹，煜盛、长城房地产和海森、世纪领航、纵鑫置业在郑州开发项目很少或者没有，没有什么代表性的楼盘，开发实力也很一般。

3、论公共配套：以上几个项目距离中原万达都很近，可享有的配套逗大致相当。

4、论自身配套：和昌湾景国际、上品新天地，目前正处在销售阶段，而其他五个项目还没有大的进展，湾景已签约互助路小学和实验幼儿园，上品新天地有外国语中心初中部，后期其他项目也会有自己的学校，需要等待的时间更长。

论什么不重要，重要的是开发商能否给我们一个舒适的家，容积率高点能忍，项目位置、配套差点咱也克服一下，后期会有改善的。但是房屋质量垃圾、承诺的兑现不了，殴打业主不能忍。

开发商的情怀和物业服务水平想必是大多数人渴望的，多一些绿城、万科，少一些某龙、某润，或许郑州人民的住房幸福指数会更高一些吧！

（完）

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