2016年的郑州楼市：房价涨跌？租金变化？政策变化？

前言：

2015年就这么过去了。

2016年扑面而来。

回首2015，展望2016，2016年的郑州楼市会有哪些变化？不妨来预测一下。

1、关于房价涨跌

主城区房价还是很坚挺的，因为价格背后就是最根本的供需关系，目前成熟片区的供应还是小于需求，所以三环以内、东区成熟片区是没有问题的，价格不会跌。

但郊区的楼盘价格会有松动，也许会是较大的松动，主要是教育、商业、交通等配套还远远不能跟上的区域，像平原新区、雁鸣湖或四环五环以外的区域。

界于成熟区和郊区之间的起步区，主要是除去东区之外的三环与四环之间的发展区，价格会相对稳定，不会有什么大的变动。

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2、关于住宅、写字楼、商铺的房租变化：继续下调

郑州写字楼租金市场的几个变化：

1、大玉米2012-2013年的租金大约是一平方一个月180元左右，如今已经跌至80元左右。

2、楷林IFC2014年交房时一部分房子租金可以租到2.5-2.8元，如今大多新出租的都是2.2元左右。

3、CBD内外环的大多写字租金在2015年都有下降，但幅度不大，但空租率在上升，这会促使租金适当下调。

注：主城区、成熟区的写字楼抗风险能力还是要强过新区域。

郑州住宅租赁市场的几个变化：

朋友在英地天骄华庭89平方小三房，2014年、2015年一直是4200元/月出租，2015年11月租户退房，等了20天才出租出去，租金4000元/月，在这20天里他一直报4300元/月，实际租不出去，只好降到4000元/月。

朋友在宏光蓝水岸80平方临河两房，2013年租金3800元/月，2014年4000元/月，2015年11月租户退房，等了一个月，目前3800元/月出租出去，因为4000元/月，看房者普遍嫌贵。

朋友在蓝堡湾一期114平方，2013年租金3500元/月，2014年租金3600元/月，2015年租金3600元/月，2015年10月租户退房，中间等了一个月出租，出租价格是3500元/月。

注：住宅抗风险能力还是要好一些。

郑州商铺租赁市场的几个变化：

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科源路数码公寓原速宝快餐店360平方，130元/月，2015年9月空租到现在。房东欲租120元/平方·月出租，无人问津。

文博东路蓝堡湾一二楼连体商铺，2013年租金190元/月·平方，目前130元/平方·月，空租多。

英地天骄华庭一期朝科源路55平方商铺，2013年230元/平方·月，目前210元/平方·月，空租。

注：商铺抗风险能力比较差。

背后原因：

2013年没有控制住的房价疯狂是最致命的原因，那一年，郑州2013年度的房价比年初涨了15%左右，那一年，大家都疯了，商铺售价上涨伴随租金上涨，住宅售价上涨伴随租金上涨，虽然租金变化要慢于售价变化，但由于从2009-2013郑州房价持续了5年无节制的上涨，这一波上涨对市场的伤害是致命的，而我们现在看到的大量街铺倒闭、商铺关门、写字楼空租等，这一轮上涨都是元凶，而这5年之中，房价涨了一倍，租金终于也滞后的到来，但却翻了两倍，紧接着2014年开始的持续经济下行和消费低迷，而租金的变化在2015年才姗姗来迟，2016年这个滞后的变化还在持续，租金下调还要继续，一直下调到合理的区间。

在此给所有房东提个建议，不要刻意的在租赁到期之时给你的租客涨房租，也许你们的合同签订的是年涨多少，但一定要认清当下真正的市场，不要让租客负担不起，到时候租客离场，你要空租一段时间，最终新找租客时一样还要面临租金下调的事实，结果却是两败俱伤。

3、龙湖CBD供地速度会加快

这几年，政府的步子也迈的有点大，5条地铁要动工，四环、三环的高架快速路、三环与四环之间的一圈新区的道路和配套要建设，绿博和港区还要大规模投入，钱从哪里来？龙湖CBD是最成熟的提款机，虽然政府也知道供地太快会引发区域里的房价塌陷（类似于高铁区的写字楼用地集中供应、集中上市直接引发2013年的郑州写字楼市场价格腰斩），但空空的腰包是最大的风险，地要供、钱要赚！

还有一个问题就是，如果供地速度太慢，龙湖CBD想建设起来就得朝着20年去了！里面的金融中心已经在建设，如果外围的还是一地鸡毛，里面的金融副中心怎么搞？

但政府会优先把目前九如府所在片区集中供完，再考虑开一个新版块来供应，所以，明年的龙湖CBD会更加精彩，2015年在龙湖CBD拿地的企业会不会成为炮灰？

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4、写字楼二手房交易税

目前在北京，契税最高是3%，郑州是4%。

目前在海南，契税是高是3%，郑州是4%。

郑州的写字楼、商业过户交易税也一样要比北京高，而目前在郑州，以11月份为例，二手房一共交易了5778套，其中住宅占到了5687套（亲属之间的免税交易是800套左右），而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套，为什么写字楼和商业不交易，不是不想交易，是交易不起！

写字楼交易税：

交易额的累计：11.5%

房款差额的累计：25.6%

无增值时一共交税：11.5%

增值一倍（1元买2元卖）时一共交税：50%*25.6%+11.5%=24.3%

增值二倍（1元买3元卖）时一共交税：66.7%*25.6%+11.5%=28.5%

而目前市场上无法交易的写字楼和商业，就是一个巨大的堰塞湖，而这个结果会导致2016年的写字楼市场更加艰难，更加悲观，没有流动性，就没有人购买，而巨大体量的龙湖CBD、高铁东广场、港区、经开新城、二七新城、高新新城、所有的城改项目等都有大量的写字楼要入世，这个问题不解决，写字楼市场就会陷入滞涨状态，开发商都会敬而远之，所以。大胆预测，写字楼交易税的调整会到来，但会不会在2016年到来，不知道。

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5、降息降准等其它利好政策还要来

经济下滑还是很严重的，对外刺激不来的时候，只能对内刺激，拉动内需，刺激消费，让大家都把钱拿出来花掉，全民被房地产绑架。

一年以来的降准降息政策回顾

2015年我们经历的楼市利好政策不完全统计如下：

不停的降准、降息

放开了限购、限贷

二手房营业税、个税的减免

公积金担保费的取消、贷款额的提升

首套房认定标准、首套二套房贷款比例下调

放开二胎

。。。等等

6、房企破产、楼盘烂尾将不是个案

2015年，我们经历了利海的倒闭、破产，利海旗下楼盘的烂尾，我们经历了诸多中小楼盘的烂尾、停工、维权，在经历了土地增值、房价疯涨的房地产粗放红利时代之后，如今的房地产市场已经是品牌、薄利、精细化的时代。

建业老胡曾在一次会议上说：未来5年，有10家开发商将承担着郑州一半以上的房产开发量，而这10家房企中，有一半将会是外来开发商。

这样的背景之下，大家可以想像其它诸多中小开发商的未来处境，这也是郑州楼市一直提倡的购房观：开发商第一、地段第二、产品第三。

在2016年危险的楼盘及开发商标签：

1、持续使用大量民间借贷

2、楼盘持续内购

3、唯一楼盘或只有较少楼盘

4、证件不全或一个证没有

5、新手开发商

7、2014-2015哪些0首付的楼盘问题会呈现？

所谓0首付购房：

房子不好卖，为了刺激销售，购房者可以无需支付首付款，就可以直接办理按揭买房子，有两种情况：

1、购房者与开发商（或开发商关联方）签借款协议，在交房之前按时间点分期支付首付房款。

2、提高售价40%左右，这样无须支付首付款，按揭的70%基本就是真实房款，这样购房者在没有钱的情况下也可以按揭买房。

当然，0首付一直是属于违规的，属于国家禁止的，但无证开售不一样也是国家禁止吗？售后返租不也是国家禁止吗？禁止有啥用。。。

而搞0首付的楼盘，都是不好卖的楼盘，而且还一定是在不好的区域，比如南龙湖、荥阳、中牟等，而这些本身买不起房的使用0首付杠杆买过之后，有的购房者还是冲着升值等目的，当区域价值并不能支撑购房者的期待时，当这些本身就没有多大偿还能力的购房者无力偿还时，也许，违约状况就不会是个案了。

有哪些楼盘搞过0首付？（不完全统计、不确保准确）

南龙湖片区

悦府海棠

龙湖名郡

华启唐宁一号

荥阳片区

清华大溪地

泰成悦府

奥伦达部落居易世界观

成邑·德润华庭

中牟

壹号公馆

绿都褐石街区

壹号公园

东润朗郡

其它

清华忆江南

智慧城·云著

威利中央花园

8、小户型住宅会增多

以前是因为限购和限贷，小户型住宅产品几乎在郑州市绝迹了，因为大家不想占用购房名额，但目前限购限贷已经取消，小户型产品还是很被认可的，也是公认的投资好选择，今年新拍土地，明年面世的一些楼盘，应该会出现一些这样的产品，当然，现在的天誉华庭也已经出现了这样的产品，一些别的楼盘也在做这样的规划，总价低，单价就可以高一些，利润还可以作的更高一些，也是一个双赢的局面。

结束语：

经常会有朋友问：房子还能不能投？房价会不会跌？

问题是，除了房子，还有没有比房子更靠谱的投资渠道？没有投资渠道，这才是当下最大的问题。

这也是米宅团队在2015年跳开郑州，去澳洲、去日本、去海南考察和研究的原因，只有让自己的看的更高、看的更远，才可以看的更正确。

期房预售会不会改革？房屋产权会不会破冰？

2016，我们一同前行！ 不离不弃！你还有哪些预见？不妨留言一起给我们说说。。

（完）

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