保利地产全资收购上品新天地，是传闻吗？有何启示？

继11月份华强集团收购河南新芒果地产事件后，近日一则关于保利地产收购上品新天地一盘的消息不胫而走。郑州楼市通过两种途径求证这一消息，据知情业内人士称该并购消息已经板上定钉但尚未官方发布；致电售楼部对方并未直接否定这一传闻，只是说“尚未确定”，致电保利地产公司，也是说“暂未确定”。

上图来自《米宅郑州》评论截图，网址：www.mizhai.com

一个是泱泱国企，一个是具有国企背景的上海知名开发商旗下的驻郑首发盘，这段毫无征兆的牵手奇缘是为哪般呢？

众所周知，在银根紧缩的今天，一般都是中小开发商在资金紧缺的时候，大开发商借机收购。难道是上品新天地的开发商遭遇了资金链问题？但长线的投入已经到了收获阶段缘何轻易放手？是郑州房地产市场的行业乱象让这个身处一线城市的国企也选择逃离？……

表面看，这是一场普通而又不普通的并购。背后我们却隐约看到了房地产行业的新趋势：“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的时代已然到来，在当下的房地产行业环境下，诸如此类的合作并购大戏将会越来越常见，甚至将成为一种常态，这种趋势不容小觑。

今天，我们暂且抛却这些疑问，来看看保利地产和上品新天地在郑州的现状，或许我们能窥见一二。

1保利地产在郑州的深耕之路

一线房企拿地的困境，我们不止一次提到，较之于绿地、万达这样的城市地标和商圈制作者，中海的财大气粗，其他一线房企在郑州的拿地之路都是曲折坎坷，宇宙第二大房企万科也未能幸免，入郑2年依旧不得不以联姻布局市场，金地拿地之路就更是坎坷。如此而言，保利地产的入郑之路相对而言还算是比较顺畅的，但明显也存在后劲不足之势。

我们先来回顾下保利地产在郑州的发展之路：

2011年7月，中国央企地产领袖保利地产进驻郑州。

2012年5月，央企保利地产布局郑州的首个项目保利百合面市。

2012年12月，保利全资子公司广州金地以总代价68674.5万元夺得惠济区4宗商住用地，宗占地214亩。

2013年，高新区政府内部协商由保利地产开发管委会附近一地块“保利国际文化广场”，据悉开发周期3-5年。

2013年12月，郑州保利百合小区交房。

2014年5月，保利海上五月花项目首批开盘。

2015年12月，保利海上五月花项目一期交房。

2015年8月，保利地产摘得经开区50余亩住宅用地。

2015年12月，传闻保利地产收购上品新天地。

从保利地产进入郑州市场4年多的经历来看，土地储备一直都是其攻不破的困局，虽然不时有“保利与邵庄、刘庄、杓袁”的绯闻传出，但也迟迟没有确切消息。目前，保利海上五月花四期已经进入销售后期，即将到来的2016年，保利地产在品牌项目打造上面临着“无米之炊”的窘境。

虽保利百合也听说有后续地块，但也解决不了已近在咫尺的2016市场问题。

手握充裕的资金，却迟迟不能拿到优良地块开发，在这种极其不合理的行业环境下，保利地产自当另辟蹊径寻求在郑州的深耕之道，选择借道存量市场并购不失为上上策。而据相关资料显示，保利地产2015年在海内外的并购动作也是接连不断。

目前传闻收购的上品新天地，由1个安置房小区和3个商品房小区组成，总占地约200余亩，项目安置房已经交付，前期安置和土地等繁杂事项已无需过多投入，这对于收购方保利而言，剩余地块的运作水到渠成，自然省心不少。

图片来源于网络，仅供参考

2上品开发商在郑州的8年历程

上品新天地位于中原区中原路与华山路附近，是集住宅、公寓、商业为一体的综合体项目，占地约200余亩，容积率5.44，由具有国企背景的上海知名开发商打造。

较之于一般的城中村改造项目，郑州楼市对该楼盘还是持比较看好的态度。

一则就开发商而言，具有国企背景，操盘行为也是比较规范，和目前市场上诸多的营销违规动作相比，上品新天地开发商“交付安置房后推售商品房”，“有预售证再开盘”等等看似甚微的细节，足以看出开发商对房地产市场规则的尊重。

二则是地段，项目毗邻中原万达，紧邻中原路，周边外国语中学分校、重点小学幼儿园环伺，地段价值也是毋庸置疑的。

尽管项目的问题也不少，比如5.44的超高容积率、高梯户比、不规则的楼盘排布、土地年限已然过去5年等等，但综合而言上品新天地还是比较不错的城改项目，也是米宅郑州站的推荐项目。

据悉，该项目于2015年10月18日在售楼部一期首次摇号开盘，推出一期2/3/4/9/10部分房源共计983套，大定497套，一房均价9800元/㎡，两房均价9000元/㎡，三房均价9500元/㎡，四房均价9800元/㎡，从开盘状况来看，首期低开，销售状况不甚理想。

按照一般的房地产开发流程来看，经过前期安置等一系列的繁冗沉重投入，进入销售阶段就是黎明在即，因为回收资金成本就在眼前。但就在这个非常时期，开发商却选择了全身而退。

据查阅相关资料获悉，郑州煜盛房地产的大股东上海和明地产，其背后的四个股东为上海静安区土地开发控股有限公司、上海静安置地发展有限公司、上海达安企股份有限公司、上海众立实业有限公司，四家企业全部为静安区区属企业，其中上海达安有20多年的发展史，在上海开发过达安大厦、达安广场、国旅大厦、达安长宁公寓、达安花园、达安城等十几个项目，有静安区政府支持，实力背景自然不容小视。

背靠大树的煜盛房地产本不应有资金链问题，究其原因，我们猜测最重要的原因莫过于项目的运作周期过长，从2007年进入郑州市场至今已8年有余，项目才刚刚进入销售阶段，且销售效果并不乐观。这对于财大气粗的国有企业而言，如此一个不能带来利润的项目只能算是鸡肋，弃之不惜。当然也不排除，徘徊郑州8年的外地房企对本土房地产开发市场的水土不服。

3并购将成为房地产行业发展的新常态

当下，中小房企的日子愈来愈不容乐观，资金缺位使多数中小房企拿不到地，项目迟迟不能开工、销售回款压力大，资金面不断持续恶化，经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。

依靠粗放的发展模式生存已然成为妄想，更多的房地产企业不得不潜心思考生存问题，企业的分化就此拉开战局，大房企并购小房企，无地无持续开发能力的中小开发商退市，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，这个亘古不变的生态链在房地产行业的发展过程中愈加明显。

虽然当下一线房企在郑州的拿地困局还未打破，但是市场这只无形的手已经在潜移默化地改变着行业的现状，行业的重现洗牌再所难免。从华强和保利的收购动作我们可以看到，无论是在土地还是销售市场，一线房企的主场时代已经悄然来临，中小房企退出舞台或收购将不再罕见。

当然，我们也看到了资金链断裂的利海诸项目至今没有下家接手，这是房地产市场的悲哀也是诸多业主的悲哀。如果握有强有力资金的房企并购可以使得项目重生或者更好的运转无疑将为行业环境注入一缕清风，因为这是民生福音，都知道在市场下行和竞争激烈的环境下，好产品才会诞生。

毫无疑问：

对于新芒果春天、上品新天地的业主来说，这是一个好事儿，小区未来的物业、商业配套、小区品质、综合指数都会更好，前期的业主是应该欣喜的，以后可以有更多的溢价。

但对于未来一样面临困境的其它中小楼盘，境况可能完全不一样：

为什么利海财富广场没有人收购，利海财富广场的价值和地段大家都认可的，还是因为项目背后的事太乱，负债太大，项目一拖，资金成本就加大，违约和逾期责任加大，负债也进一下加大，最终就是无人能接也无人敢接，只能走破产渠道。

而，能被看好并收购的项目，一定还是运转良好的项目，这是基本，大家不要抱侥幸心理，远离小开发商、小楼盘的原则还是要坚定起来！

再一次以建业胡总的判断结束本文：

未来5年，郑州一多半的房地产开发量由10家左右的房企占据，而这10家房企中，外来企业占一多半。

如果胡总的预言成真，我们想想，在这场优胜劣汰的大浪淘沙背景之下，有多少中小房企要退出历史舞台，有多少中小项目要陷入尴尬，而那时，你是幸运的？还是不幸的？

（完）

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