对190号文件2020年郑州“精装”住宅达80%的八个思考

一、新规好吗？

2015年12月8日，河南省住房和建设厅下发了《关于加快发展成品住宅的通知》（以下简称《通知》，通知全文附本文后），要求省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城（市）要达到60%以上。这则新闻经过了一段时间喧闹的报道，现在我们可以静下来进行一些思考。

首先这肯定是大有好处的，如通知中所言：

一、有利于住宅产业现代化。

二、可以避免装修对主体结构的破坏。虽然装修几乎都不会拆改承重墙，但水电开槽，对主体结构也有一定的破坏。

三、可以减少资源的浪费。比如对原毛坯房墙体的拆改、原开关插座换新、推拉门拆除、装修材料的剩余等，看看装修期的小区垃圾场，一天就能堆满装修垃圾，资源的浪费的确比较大。

四、解决了扰民的问题。装修时期的扰民，可以说是多角度的扰民，有噪音，有小区环境的污染，有人员的杂乱等。

五、能节约成本，一个小区同一种户型可能有几百套，以橱柜的生产为例，批量生产几百套，当然要比只生产一套的效率大大提高，成本能下降不少。

对190号文件2020年郑州“精装”住宅达80%的八个思考

六、对于业主来说，也能省去装修时的种种繁琐而糟心的经历。

所以成品住宅当然是好的。

二、能实现吗？

是否能实现让我们先来看一下其它省的经验，江苏省在住宅产业化方面在全国来讲，跑的是比较靠前的，我们来看一下江苏的情况。

下面是江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心所作的《2014年江苏省住宅产业现代化发展报告》（以下简称《报告》）中的两段内容：

2003年，江苏省下发《江苏省新建住宅全装修试点工作实施意见》，开始了成品住房发展的探索实践。自2010年以来，随着江苏省《成品住房装修技术标准》、《江苏省“优秀住宅示范工程”及“成品住房装修示范工程”管理办法》制定发布实施、新型城镇化和城乡一体化发展的加快，全省成品住房有序发展，发展步伐逐步加快。”

“据不完全统计，截至目前，江苏省共创建成品住宅装修示范工程项目90个，覆盖全省所有省辖市。其中，2013年1月至2014年9月，江苏省成品住房发展新开工面积为2024.43万平方米，其中苏州成品住房新开工面积最多，达395.74万平方米，泰州成品住房新开工面积最少，只有3.54万平方米；成品住房竣工及预售项目122个，其中南通、苏州成品住房项目最多，为26个，淮安成品住房项目最少，仅有1个；成品住房在新建商品住房中所占比例为 9.7%，其中无锡成品住房所占比例最高，达32.93%，泰州成品住房所占比例最低，仅为0.77%。

国务院办公厅是在1999年下发的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，建设部在2002年颁发《商品住宅装修一次到位实施导则》。江苏省响应积极，2003年即下发《江苏省新建住宅全装修试点工作实施意见》，提出“力争用3-5年的时间全省新建住宅基本实现全装修”。可到了2014年，新建成品住宅比例最高的无锡才32.93%。

可见江苏省的成品住宅发展远不如预期。

当然这并不是说我河南省也不能实现，我们期盼实现。只是说要实现这个既定目标，还要有很多工作要做。

三、怎样才能实现？

我们再看一下江苏省《报告》中的两段话：

江苏省成品住房发展总体进展不快，成品住房在新建商品住房中的占比不大，就区域分布来看，呈现“南多北少”的特点，这与江苏省地区经济社会发展水平大致呈正相关。究其原因，首先，经济发达地区房价较高，对住房装修成本不太敏感，消费者心理上易于接受。反之，在经济相对落后地区，首先消费者会因为住房装修成本占房价比例较高而难以接受；其次，现行契税制度对成品住房发展不是正向鼓励，而是逆向调节。不论是开发商还是消费者，相比于毛坯房，都需为多出的装修成本缴税买单；再者，消费者对成品住房的质量及售后服务不放心。

此外，江苏省目前能够负责住宅建筑土建、装修设计、施工一体化的龙头企业数量不多，房地产开发企业对开发成品住房的压力和动力不足，积极性不高。开发成品住房项目时在招投标环节往往对装饰装修合作企业设置较高的门槛条件，甚至还要求中标的装修企业垫资，配套的住宅装修部品部件材料集成采购权又不给中标的装修企业，且工程竣工后付款不及时，装修企业还需要负责成品住宅交付后的全部维修服务工作，住宅装修企业一是不容易中标，二是中标后感到风险较大，风险与收益不匹配。所有这些，严重影响和制约了成品住房市场的发育和完善。

上面的内容的提到了消费者要为多出的装修成本缴税买单，还有关于房贷也值得一说。

对于没有能力一次性支付装修费用的业主来说，成品住宅算是好事，把装修的费用含在房款里，大部分可以贷款。但对于有能力一次性支付装修费用的业主来说，却要把装修这各部分费用也贷款然后还利息。

当然消费者可以选择多付首付，把装修的费用算在首付里，但一般从付首付到交房约有两年的时间，也就是要提前两年去支付装修的费用，想来也挺不舒服。这是从业主方面来说，从开发商方面来说，那些矛盾就更多了。

总之成品住宅的目标能否实现，还要有一系列的政策加以解决、规范、引导、支持。这是最关键的。

四、“成品住宅”和“精装房”一样吗？

“成品住宅”的概念在《通知》里有明确的定义：成品住宅是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备使用功能的新建住宅。

可能还有人把“成品住宅”误为“精装房”。其实“精装房”并没有一个来自官方的、统一的定义，这个词的来源也难以考证。每个消费者都根据装修公司的案例、开发商的精装房产品和样板间形成了自己的理解。

就我的理解来说，“成品住宅”的标准与我意识里的“简装”是一致的，完成不是华丽、精致、富有艺术性的“精装房”。

当然《通知》里的“成品住宅”标准，开发商可能会做为一个最低标准，最高标准就没谱了，是“精装”甚至“豪装”都有可能。

五、成品住宅符合消费者的需求吗？

成品住宅的好处在本文的开头我们就进行了肯定，但我们觉得还有关键的一点被忽略了，那就是它符合消费者的需求吗？

成品住宅或者与成品住宅类似的标准，最早是什么时候出现的，也难以考证了。但过往的政策使我们相信它在2002年左右就出现了。2002年人们对于住房的期望是什么样的？和2020年人们对居住的期望一样吗？

2000年左右是家装工业化的开始，大多数居民对于装修还停留在四白落地、设施完备、家具齐全的初级阶段。如果在那个时候推出成品住宅，无疑是顺应民众需求。可如今，随着时代的进步、信息的爆发、民众审美的不断提高、个性的不断解放，大家对于自己未来的家的模样早已是众口难调，整齐划一的成品住宅可能并不能满足大家对居住空间多种多样的需求。

六、理想化的“成品住宅”该是什么样？

但我们并不是否定了成品住宅，只是认为这个标准可以分级细化，不能搞一刀切。如果成品住宅（或者叫“交房装修标准”）如果分成三个不同的档次，可能就比较切实了。

第一档：精装修

比较高端的项目适合做精装修。一个项目定位之后，对自己的目标客户完全琢磨透了，知道客户的喜好、知道客户的需求、知道客户的经济承受能力，就能有针对性地做出相应的精装修方案，而且装修方案应该有四五种，让客户有一个选择。

第二档：成品装修

成品装修就是按《通知》里的成品住宅的定义来做。这种标准适合部分偏低端的刚需项目，目标客户对于装修没有明确的要求，他们对于装修的观念可能还停留在纯朴的2000年代，只要功能齐备，就心满意足，那么成品住宅再适合不过。

第三档：半装修

我们认为除了上面两个标准，还应该有一个“半装修”的标准，半装修是我们认为的比较理想的交房标准。我们将着重介绍一下这个标准。

和现在郑州通行的毛坯房相比，这个标准含的项目必须再加上：

1、阳台窗户已封。（问题又来了，面积还能赠送一半吗？）

2、做好了地暖，或不用再改动的暖气片。

3、强、弱电点位经过了认真考虑，数量、离地高度符合真正的生活需求和习惯。比如插座的高度，不能再全是离地30公分了。还有就是要尽可能地多考虑，可有可无的，就按有来设计。比如卧室的墙角，业主有可能放书桌，也有可能不放，那就按放书桌来设计，在书桌上留插座。多功能浴霸控制线要留。

4、客厅、餐厅、卧室等有可能吊顶的区域，要预留吊顶后射灯、灯带的线头。可以在开关正上方的顶边设底盒，底盒里预留零线和两根控制线，如果业主要吊顶装射灯和灯带，从这里引线，不必再开槽。如果业主不吊顶，这个底盒刷墙时封住即可。

5、卫生间和厨房等处的给水水路已走好。

6、卫生间等处的防水已做好。

7、地面铺地砖或木地板。是铺地砖还是木地板、以及花色，业主可以提前选择。

8、厨房和卫生间地砖铺地砖、墙面贴墙砖，花色可选。

9、墙面和顶面已批腻子并打磨平整，并且批腻子前已对墙做了抗碱处理（和装修时刷墙固是同一个目的），这和一些现行的开发商罩白不一样，不是糊弄验收的，是实实在在让业主使用的。业主收房后，是刷乳胶漆还是贴壁纸都可以直接进行了。

上面的9条标准基本上是按装修的顺序来的，我们认为开发商提供的装修到此就可以结束了。

一般的装修，对主体结构有破坏、有噪音污染和粉尘污染的就是水电改造，施工周期最长、占用电梯最多、对电梯也比较损伤的是贴砖（含运送水泥、大沙）。所以开发商能做到贴砖这一步，其实那些“成品住宅”的好处就已实现了大半。

接下来的项目，业主的需求会更加多样，难以“工业化”了。

比如按《通知》里的标准把墙刷了白色乳胶漆，可有业主想要彩色的乳胶漆，或者想贴壁纸，背景墙想贴石材，那难道要把乳胶漆铲掉？这不是更加浪费资源了？这就与成品住宅的积极意义背道而驰了。

接下来的项目是否做，开发商要认真做做自己目标客户的调研了。

如果还能往下做一些项目，我们认为按其必要性依次是：

10、安装中央空调。中央空调应该是未来的方向，不管是小区集中的，还是家庭式的，都要考虑是否设置空调外机板，设置的位置、数量，这些与建筑的设计有关，所以安装中央空调应该算在“成品住宅”里的一部分来考虑。另外开发商批量采购、安装工程机，可能自己也能增加些利润，业主或许也能落点实惠。

11、开关、插座品质过的去，不用更换。

12、卫浴设施含面盆、龙头、马桶、淋浴设施，如果规划的有浴盆，浴盆也要含。

13、厨房含橱柜、水槽及龙头、烟机、灶具。橱柜的台面、面板的材质、花色可选。

14、厨房和卫生间吊顶，含灯具、浴霸。

15、装踢脚线，材质、花色可选。

16、装室内门，花色可选。

到此为止，已和《通知》里的成品住宅标准越来越接近了。

如果还要再做一些项目，那就是不再是半装修，而是全装修甚至是精装修了：

17、墙面已刷乳胶漆或贴墙纸，花色可选。

18、客厅、餐厅、走廊局部吊顶，造型可选。

19、做电视背景墙，材质、造型、风格可选。

对于装修，我思考的可能还不够仔细和全面，但要平衡“住宅产业化”和“消费者的个性需求”我认为是最重要的。对于大多数刚需和首改项目来说，这个“半装修”的标准的可能是比较恰当的，但究竟要做到哪一步，还要结合项目的具体情况。

七、开发商要怎么办？

首先要求开发商的产品设计要更细致、更人性。因为业主对装修的参与变少，如果房子本身设计不合理，也难再改造了。我从事房地产行业和装修行业的时间还不算长，但见过不合理的户型太多了，尤其是厨房和卫生间，如果是毛坯房，业主装修时还能做些改变，但如果是成品住宅，开发商就要好好设计了。

菜单式的装修是必须的。目前很多做装修房的开发商已经这样做了，业主能有个简单的选择。

定制式的空间也是必须的。例如万科有的项目，室内几乎是没有承重墙的，客户不仅能选择装修的风格，还能选择空间的布局。

由上一条我们可以再推进一步设想，开发商交房时（尤其是小户型）可以交一个只有厨房和卫生间有墙，其它空间没有墙体的户型。厨房和卫生间要设计合理，占最少的面积，厨卫设施也已做齐全。其余的面积没有墙体，全铺地砖。业主收房后将如何规划空间，可以自行用轻钢龙骨石膏板做隔墙，这样能满足消费者不同的需求。

以上是从与装修的衔接上说开发商要怎么办。具体的业务开展中，还会有更多、更复杂的问题，比如下游的整合、成本的控制、质量的控制等，不再详加分析。

八、如果实现了，还有什么影响？

其实说完了第六部分的半装修标准，我最想说的已经说完了。如果在2020年既定目标实现的话，有一些别的影响，在此只做一些简单的提示：

受这个政策冲击最大的将是全省那么多的装修公司、建材商户和装修工人。我认为届时至少80%的装修公司是接不到批量做成品住宅的业务的，至少90%的建材商户无法成为成品住宅的供货商，全省来说基本上还是由那么多的装修工人来干那么多的装修活，但有了各种中间环节和更精细的管理，收入会下降不少。

也会有积极的影响，我认为一些家居、饰品之类的软装业务会有所增长。成品住宅的装修标准都相差不大，只有通过软装布置来突出自己的个性了。届时软装的重要性会进一步显现，软装的水平也会有所提高。

当然这些都是建立在2020年省辖市实现成品住宅80%的基础上的，能实现吗？我不确定。

附河南省住房和城乡建设厅关于加快发展成品住宅的通知

河南省住房和城乡建设厅关于加快发展成品住宅的通知

豫建〔2015〕190号

各省辖市、省直管县住房和城乡建设局（委）、规划局、房管局（中心）：

近年来,我省住宅建设取得了长足进步,居住环境和住宅品质不断提升,但是住宅产业发展方式仍然比较粗放,成品住宅比例较低,二次装修造成破坏主体结构、资源浪费和扰民等问题时有发生。随着经济社会的发展,“毛坯房”的建设方式已不适应人民群众改善居住水平的需求。为推动绿色发展,加快推进住宅产业现代化,提升住宅综合品质,现就加快发展成品住宅有关工作通知如下:

一、充分认识发展成品住宅的重要意义

成品住宅是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成,已具备使用功能的新建住宅。

发展成品住宅,不仅能够节省建筑材料,减少建筑垃圾,降低环境污染,而且能够提高住宅性能,保证房屋结构,防止噪音扰民,同时还有利于推进住宅产业现代化。目前,我省房地产业发展有了一定的基础,群众对成品住宅有较强的消费意愿,全省发展成品住宅已具备相应条件,各级住房城乡建设行政主管部门要高度重视,充分认识发展成品住宅的重要意义,切实加强成品住宅开发建设的组织领导,落实部门责任,形成工作合力,采取切实有效的措施,加强对成品住宅建设的引导、规范和管理,推进成品住宅的发展。

二、明确成品住宅建设的目标任务

各市、县住房城乡建设主管部门要科学制定本地区成品住宅发展规划,在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例,到2020年,新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例,省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%,郑州航空港综合实验区争取全覆盖,县城(市)要达到60%以上。

新建商品住宅应在规划设计阶段明确对成品住宅的要求,以幢为单位实施。公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理,可根据不同层次需求开展“菜单式”、“订制式”的装修服务模式。

各市、县要积极实施成品住宅示范工程,引导骨干房地产开发企业试点先行,给予相应的优惠政策支持,加快形成成品住宅装修的成套技术和通用化的部品体系,全面提高成品住宅开发建设整体水平。

三、加强成品住宅的开发建设管理

（一）各市、县规划主管部门要根据本地区成品住宅开发建设目标,在提出住宅项目规划条件时,对成品住宅面积比例等内容明确要求,并加强监督管理。

（二）各市、县建设主管部门要按照《河南省成品住宅装修工程技术规程》,切实加强成品住宅项目设计、施工、验收等环节的管理。

成品住宅项目设计文件编制中应做到土建与装修设计一体化,设计深度要符合有关要求,建筑设计与装修设计施工图一并报施工图审查机构审查。

成品住宅项目办理施工许可时,应完成包括室内装修工作量的各类招标工作,将室内装修工程连同土建工程一并申请办理建设手续。

加强对成品住宅分部工程的质量控制,成品住宅项目实行分户验收,分户验收前,应按规范要求,进行室内环境检测。没有组织分户验收或分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工验收备案手续。

设计、施工、监理、检测等单位应依据各自职责建立装修工程质量控制体系,严格装修材料和部品进场检验,保证防火、防水、环保等要求,确保按图施工和工程质量。

（三）各市、县房地产管理部门要规范成品住宅的销售管理。成品住宅开发企业应在销售楼盘内建造实体装修样板房,向购房者展示交房标准。样板房要真实反映装修标准和施工质量,成品住宅交房标准不能低于样板房水平。样板房在该户型住房全部交付6个月后方可拆除。

成品住宅销售合同中应增加附件,载明主要装修设备、材料及住宅部品的性能、规格、类型。开发企业应明确对成品住宅质量保修的主体责任,在商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书中载明维护保养要求以及装饰装修材料、部品等详细信息。

房地产管理部门对申请成品住宅预售许可证的项目要认真审查预售条件并进行实地勘察,做好跟踪监督。

四、建立发展成品住宅的保障措施

（一）各市、县住房城乡建设主管部门要会同财政、国土、税务、金融等部门建立联动机制,加强统筹协调,强化政策扶持,在财政补贴、合理计税、项目和按揭贷款等方面对成品住宅的建设、销售给予相应的政策优惠。

（二）培育集开发、设计、部品生产和科研于一体的住宅产业集团,支持开发企业与住宅部品及相关材料研发、生产的龙头企业建立战略合作关系,鼓励装修材料、住宅部品集中采购。有条件的市县可建立相应规模的产业园区,为技术研发、构件和部品生产提供载体。

（三）加大宣传力度,加强技术培训。各地应通过举办成品住宅发展论坛、成品住宅展示交流会等多种形式,宣传成品住宅理念、技术和政策,引导群众转变传统的装修观念,积极鼓励购买成品住宅。同时,要加大对开发企业、设计、施工、监理、检测等单位管理和技术人员的培训力度,打造高素质的人才队伍,不断提高成品住宅开发建设水平。