郑州楼市：新形势下的郑州购房指南（2016版）

前言：

2014年初的时候，大环境是在延续2013房价的高歌猛进，我们站在了郑州建国以来房价最高点，还有一个大环境是房贷利率上浮、房贷不好批。

2015年初的时候，经过2014年一年的教训，大家发现房子不好卖了，限贷限购已经取消，低首付满城跑。

2016年初的时候，全国都在打一场去库存的战役，降准、降息、降税、降首付等一系列政策相继而来，在这个时间，我们应该如何看待2016年的郑州楼市与购房呢？

1坚持“三能原则”，买能自住、能出租、能出售的房子

任何时间买房，都要问自己：

这个房子如果我想去住能否住？这主要考虑交通、学校、买菜、商业、物业、邻居等问题。

这个房子如果我想租出去有没有人会租？这主要是考虑租客的需求，上班的交通距离、楼下的生活配套、地铁公交等因素。

这个房子如果我想卖掉能否有人接手？这主要是考虑区域供需关系、区域热度、区域购房需求等因素。而事实上，一个没法自住、租不出去的房子显然也是难以出手卖掉的。

如：

平原新区的房子显然现在是没法住，未来几年也不会租出去，想卖掉估计原价卖也有问题，所以，我们不怎么看好在该区域的购房。

居易五云山的风景真的很好，但有人去住吗？能租出去吗？能卖掉吗？

雁鸣湖的风景也不错，不管是利海还是橡树文苑，里面的房子能住吗？能租出去吗？能卖掉吗？

所以，我们在购买港区、经开滨湖新城、南龙湖、平原新区、荥阳、郑上等区域的房子时，不管房子再好、价格再低、院子再大、风景再好，我们都要让自己静下来思考一下这个三能原则！考虑好了，再决定！

延伸阅读：

交房后一两年内，想租却租不出去的房子有投资价值吗？

2避开孤岛区域、关注主城区或三环、四环顺势拓展、自然外延的区域

主城区的问题是容积率高、价格高，优势就是配套方便，上学和逛街很方便，主城区不管多堵，它的价格还是很坚挺的。

但主城区的拆迁后果确实很严重，拆一平方盖四平方，以后主城区会更加的拥挤不堪，而且主城区的价格确实要比三环外的贵10%以上。

主城区容积率大多都在5以上，而三环四环之间的自然拓展区域容积率大多在3.5以下，所以，刚需置业，我们还是更多建议三环、四环之间的自然延伸区域选择楼盘，有现在有未来。

主要推荐大北区、二七新区、高新区、管南片区、白沙、常西湖这几个区域。

延伸阅读：

为什么不看好经开滨河国际新城、雁鸣湖、南龙湖、平原新区？

具体区域分析文章会在近期发布，敬请关注！

3刚需看好就买，不要指望房价会降

房子确实太多了，拆一盖四的城改体量在未来面世时也确实很吓人，如果不考虑通胀的话，房子在未来肯定是贬值的，这不用怀疑，我们都需要对我们这个时代之下疯狂的城市扩张、造城运动付出代价。

但另一方面，每年的通胀是很严重的，真实的年通胀在10%以上，而环顾中国目前的保值和投资方式，买正确的房子还是一个很安全靠谱的方式。

所以，不要指望房子的价格会降下来，因为大幅通胀在后面顶着，价格不会降的，只是说价值有可能在下降，刚需置业看好就买吧，早买早安心，早买赶紧再去奋斗赚钱去。把看盘、选盘、纠结的时间用到赚钱上的。

契税刚刚也调整了，其它对于刚需的政策其实应该不会再有了，而事实上，这次调减契税，对于首套置业90平以上的刚需，契税还是1%，也没有减。

4改善型客户建议再等等，目前市场上纯改善楼盘还是太少

之前悬在楼盘规划头上的两把刀：

1. 小区90平以下户型套数必须占到小区总套数的70%以上（90/70政策）

2. 新建小区必须配建10%公租房，而且不能异地建设

而这两把刀，几乎把目前郑州所有在售楼盘的改善性都给pass了（带着政策光环的龙湖cbd除外），所以瀚海晴宇不得不让650平的大平层和89平的小户型混居、而且还有公租房，建业天筑也不得不让650平的大平层和81平的小户型混居、金水万达公馆也不得不让200多平的大平层和小户型、公租房混居，而这样的混居之下，即使你买的是600平的大平层，改善也是不彻底的、有缺憾的，600平的业主和81平的业主如何一起快乐的玩耍？

2014年7月起，90/70政策退出历史舞台。率先突破该政策牢笼的改善型项目是东润泰和，但东润泰和还是规划了20%的80多平小户型，但主力户型是160平的，占到了一半的套数。之后环内再次跳出90/70政策的改善性社区是昆仑望岳，最小户型是130，最大的是180，小区改善定位很纯粹。

2016年起，配建公租房的政策开始宽松处理，可以异地建设、也可以交纳款项来变通，这样就可以让楼盘定位时更加纯粹。未来，才会有更多改善定位较为纯粹的楼盘面世。

而市面上在售的改善型楼盘：

瀚海晴宇

东润泰和

金水万达公馆

金悦府

鸿园

英地金台府邸

紫园

五月花城

等等。

都不得不在小区的一个角落配建公租房，而且都会设置公租房和商品房隔离开，如此之下，公租房的车如何停？好吧，公租房的人都不开车，那大量的电动车怎么办？公租房住户要使用小区配套怎么办？要进小区会所怎么办？公租房业主和商品房业主如何一起快乐的玩耍？这都是一个改善型社区必须在未来要面临的问题。

而据我们所知，目前在售楼盘除了龙湖CBD没有公租房约束之外，其它没有受公租房约束的在售楼盘：

迎宾路3号铭今公馆（拿地较早）

昆仑望岳（拿地较早）

建业天筑（拿地其它原因）

这几个小区是没有配建公租房的。

而在2016年的现在，改善型客户已经有了更多的选择，比如亚新茉莉公馆最小130平起，蓝城蓝园最小132平方起，九如府最小180平方起，昆仑望岳最小120平方起，这样的起步，就可以让居住层次更纯粹。

而跳开了政策牢笼的2016-2017的房地产，楼盘的定位、需求就更可以更精准、更纯粹，对于纯刚需的、对于投资型的、对于改善型的、对于终极置业的，各种客户和需求的划分可以更加市场化。

更好的改善型楼盘一定是从2016年才开始！

延伸阅读：

安置房、公租房和商品房混居：90%在售楼盘无法跨过的品质障碍

5欲投资小户型的客户建议再等等，更好的小户型楼盘在后面

小户型投资必须要讲究地段、开发商、交通、商圈、学区这些属性，而目前市面上在售楼盘中几乎都没有小户型产品？为什么呢？

这是因为前几年的限购、限贷政策所致，小户型占有购房资格而卖不动，大家都在根据国家政策盖房子，而不是真正的市场供需，所以，二逼政策害死人啊，如今限贷限购已经不在了，在未来，纯粹的投资型小户型会有更多面世。

目前郑州面世的小户型有天誉华庭、明天世纪，但也都不理想。

而永威迎宾府、绿都澜湾、永威城等诸多楼盘，都要在2016年面世的小户型楼盘规划，而2016年重新启步的小户型，才会去跳开10年之前的小户型楼盘的诸多规划、设计方面的问题和毛病，才会有更多适合00后、10后的未来型小户型社区出现！比如社区社群、社区洗衣、咖啡会所、健身会所、小区wifi、人脸识别、租客互换、社区联欢联谊、社区app、更好的隐私保护等等未来概念的年轻化社区，但，这样的楼盘在过去的郑州，是没有的！

更好的年轻化、未来概念的小户型楼盘，一定是从2015-2016才刚刚开始萌芽！

6写字楼投资是当下很让人纠结的考虑：谨慎之余，选择对的！

谨慎看待是因为：

1、郑州写字楼供应量确实太大，一个高铁区200万方的体量集中入市，直接消化了郑州接近10年的写字楼体量，并引发了郑州写字楼市场的塌陷！

2、2015年开始，由于实体经济下滑，从2015年下半年开始，写字楼的空租率在提升，租金在下降！这是不争的事实，CBD写字楼从2014年的均价3元下跌到现在的均价2.2元，楷林IFC从交房时的2.5元下跌到现在的1.5元！绿地之窗从交房时的2.5-3.5元直跌到现在的1.5-1.8元！大玉米从交房时的7元下跌到现在的2.5元！这是不争的事实，而且空租率也在上升！

3、写字楼契税4%，二手写字楼交易税30%，买了就得砸手上，没办法交易，缺少流动性，没办法变现，只能长期持有，大大影响投资价值和积极性！

谨慎之余又可以考虑出手是为何？

1、很少有城市的高端写字楼价格低于住宅的，郑州目前就是，但要知道，郑州2013年之前可不是的。

2、郑州目前真正意义上的高端写字楼其实并不多，整个CBD看着一大圈，真正好的写字楼就两栋，一个是民生银行大厦，一个是世博大厦。（注意：我们忽略了整个东半边吃饭交通不方便的诸多）

3、目前写字楼市场的低迷已经在教育着政府和开发商，未来的体量不会像以前这么傻大粗的再井喷了！

4、我们判断目前写字楼高额的税率会很快被重视并下调，那时候，写字楼应该可以正常交易、流转、变现，会引来一波写字楼行情。在此之前出手，是比较正确的。

5、有人会担心说，因税费改革而引发的行情会不会再让政府和开发商盲目的放大供应，再引发市场塌陷，我想，市场已经在教育大家了，应该不会再这么傻吧，但毕竟，不怕流氓，就怕流氓没文化，我们认为的所谓教育在人家眼里就是个屁，这就没辙了。

为什么判断写字楼、商铺的税率未来会下调？

如今住宅的税率、房贷比例、房贷利率是一直在调整，因为住宅还是国家生存之本，民生之本，但以后，也轮到写字楼市场了，因为这个市场不去管是不可能的，这是一个巨大的堰塞湖。

我们以2015年11月郑州二手房交易数据为样本分析，你会发现写字楼一个月只交易了17套，而住宅是5671套，为什么？是因为交易税太高了！不光是二手房，就是新写字楼契税全部是4%也不妥！

而目前郑州市场上写字楼新盘存量、二手写字楼存量是一个巨大的沉淀池，这个池不解决，2016-2017年的写字楼市场将会相当的难过！高新区一块商业用地拍了两次都流拍就是一个很好的证明吧，当然，那个位置有点偏也是事实。

新写字楼购买的税率：

1、新房购置交纳契税4%

2、新房购置首付至少50%

3、新房购置房贷利率上浮20%

二手写字楼的税率：

1、买方购置交纳契税4%

2、买方购置首付至少50%

3、买方购置房贷利率上浮20%

4、买方购置交纳房款5%的土地增值税（土地也不是我的，增个毛啊、交个毛税啊）

5、卖方交纳个人所得税20%（卖买款差额）

6、还有其它的，总体税款要交到房款的30%左右。

所以，坐等写字楼、商铺的契税、首付比例、房贷利率、交易税方面的下调与改革！

不管如何，如果要买：

1、只关注东区和金水区是明智的！

2、特别是不要去一些鸟不拉屎的新区买写字楼，请忽略一切规划效果图和未来蓝图！

3、关注品牌！关注地段！关注价格！

4、我们在2015年推荐8300价格的永和中央广场、13000价格的建业凯旋广场，在未来经得起事实的考验！

延伸阅读：

郑州，二手写字楼交易税金可高达交易额的30%：伤不起的税！

7商铺在2016年还是不建议投资

并不是要把商铺一棒子打死，我们是站在一定的高度来看这个问题，这几个纬度如下：

1、郑州商铺价格在2013-2014是最高的，目前也还没有调整过来。

2、郑州商铺规划体量太大，未来一定是严重供大于求的。

3、郑州商铺租金在2014年到达最高点，刺激了商铺价格上涨，但在2014-2015也迎来了关店潮，目前也还是处于开发商、投资客、房东、租客之间的博弈调整期，我们不建议大家去掺和这个过程，等一切调整好了再说。

4、目前在售楼盘，大多都是在2009年4万亿之后的鸡血市场之下作的规划，规划设计、配比都不合理。

5、目前实体经济一片萧条，关门闭店一波又一波，到底经济什么时候会回暖？有希望吗？经济不好，谁来租房？房子租不出去贷款、物业费都还得花啊。

基于以上的考虑，目前郑州的房产投资不靠谱率：商铺>写字楼>住宅。

住宅是安全的，人可以不开公司、不做生意，但一定要有个地方住。

写字楼便宜，像高铁区也就12000左右，龙子湖9500左右，未来可能很多商铺的业务也会搬到写字楼里。

商铺是风险最大的。

所以，靠谱商业项目少之又少，基本上，目前这个调整期，先暂停关注为明智之举。

延伸阅读：

2015年郑州街铺倒闭调查：街铺售价和租金/酸菜鱼的郑州传奇/互联网下的街铺未来

8怎么看当下的房地产投资？

当下，房地产投资肯定不是收益最好的，但一定还是最安全的，所以，对于一个家庭资产配置来说，房产投资肯定是不可或缺的。不管社会如何动荡，房产都是最为安全的。

只是，对于房产投资，我们要知道几个问题：

1、为你房产未来升值提供保障的是：物业、质量、绿化、学校、交通，所以，选择开发商物业好的，选择有未来潜在地铁和学校的，都是可以在未来博取回报的。

2、房产投资收益分两个：出租、升值，对于出租，一定是靠近商业区的，租给白领阶层，才有更好的回报。所以，接近商圈、写字楼聚集区是比较好的，这也是一直以来虽然海马公园有各种问题但也一直推荐的原因，这也是年前我们推荐天筑二期小户型的原因。

3、而且，永远要记得，投资房产一定要选择楼盘价格要低于区域均价，比如东区均价13500，你投资就不要投超过这个价格的，郑州均价10000，你投资也要有这个心理杠杆！因为这决定了你以后出手的供需关系，一定要有更多的人买得起，拥有了供小于求的供求关系，你才会有更好的议价空间。

4、所以，龙湖CBD里面的房子都不具备投资价值，房子再好，这是买来自住的，不要去考虑太多投资的因素，动则一套500万，郑州有多少买得起的？新房都卖不动，二手房怎么可能好卖？这一点，大家一定要懂，所以，通常，别墅不具有投资价值，总价300万以上的房子也不建议去投资。

5、另外，我们看当下的房产投资，最好是能跳出郑州来看，这也是2015年，我们去杭州、上海、日本、海南、澳洲考察的原因，只有让自己站的更高，看的更远，才能对当下的房产投资找到最佳的出路，近期，我们还要出发去马来西亚的森林城市看看，多出去考察研究，总是可以增加自己的眼界，让自己站的更高看得更远，才可以把事情看得更透。

6、房子永远都是可以投资的，但二八理论一直存在，正确投资的也许占不到20%，所以，选择很重要，这也是我们在海南的观点，海南80%的楼盘都不值得投资，但有20%的楼盘随便买就没问题，所以，买对！才是正确的！

7、如何买对？请关注郑州楼市，我们一起研究、一起努力，一起把这个事情搞清楚！

（完）

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