万科TOP系落地郑州绿博的首个别墅：兰乔圣菲长啥样？(多图)

自从万科进入郑州以后，就被郑州的购房者一路追捧，开盘的每个项目都可以称得上是集万千期待于一身。位于西四环以西的万科城就是其中最典型的案例，从开盘时的7000多一路卖到现在的9000多，甚至带热了整个高新区的房地产市场。

2016年，会是万科项目大爆发的一年。除了之前爆出的位于南四环的万科和百荣合作的项目，还有两个全新的项目即将面世。一个是位于绿博组团的万科兰乔圣菲，一个是位于大北区的和天伦合作的城中村改造项目——万科紫台。

位于绿博组团的兰乔圣菲是比较特殊的一个，因为不同于之前的我们熟悉的万科高层产品，这个项目主打的是双拼别墅，也是万科进入郑州后的第一个别墅项目。根据万科透露出来的信息，兰乔圣菲属于万科的TOP系产品，顾名思义，就是最高端的系列。

万科TOP系产品是什么概念？

作为中国房地产标杆的万科，能够在全国快速扩张，并拥有广泛的市场占有率，靠的就是非常成熟的四大住宅产品线，从高到低依次分别为TOP系列、GOLDEN系列、CITY系列和TOWN系列。

这四个系列都有各自明确的定位，像我们比较熟悉的万科城，就属于TOWN系列，刚需为主，地段偏城郊，以首次置业和部分首次改善客群为主要销售对象。万科美景龙堂，应该是属于GOLDEN系列。

万科的四大产品线↓↓↓

从上面的分类中，我们可以得知，万科的TOP系是指占有稀缺景观资源的高端项目。据了解，万科的每一条产品线，均有严格的数据标准，惟独TOP系未设硬性指标，“TOP系是万科体制内最塔尖的序列，讲究因地制宜，看重原生地貌和资源，只有资质极为卓越的地块，才会诞生万科TOP系产品。”

今年即将推出的兰乔圣菲，就属于TOP系列中的TOP2——近郊占有稀缺景观资源的低密高端项目。

郑州的万科兰乔圣菲周围环境咋样，产品长啥样？

先来看下项目的区位，万科兰乔圣菲属于绿博组团，位于绿博大道和广惠街交叉口的东南边。兰乔圣菲为什么有资格成为T2系列（必须占有独特景观资源），最主要的原因是因为在项目的东边，就是楼市之前多次提到的郑汴中央公园。

兰乔圣菲区位图如下，东边是郑汴中央公园，西边约3公里处是名门紫园↓↓↓

郑汴中央公园位于弯月路以东、郑开大道以南，总面积近4万亩，光起步区面积就有4200亩。这个面积在郑州看来是空前的，甚至有可能是绝后的。这个面积巨大的中央公园现在正在开挖，以后会成为郑州真正的绿肺。

郑汴中央公园效果图↓↓↓

再说回项目本身。兰乔圣菲总占地439亩，一批获取地块287亩，该地块分为东西两个，最先推出的是东边的地块，也就是靠近郑汴中央公园的地块，这个地块占地面积约162亩，建筑面积约19.2万㎡，容积率1.2左右。

据说，这个地块原来的容积率在是2.2左右，如果要做满这个容积率，产品必须得是小高层。万科为了打造高端的别墅项目，只能牺牲掉部分容积率。但是根据政府的相关规定，住宅地块的容积率又必须高于1.0，所以最终兰乔圣菲呈现出来的产品形态是以双拼别墅为主，只在东北边保留了少量的小高层。

在这个地块的中央，是一个11000平米的中心湖区景观，在湖区景观的北边，也就是整个地块内观景效果最好的地方，是8套类独栋别墅，面积在450-470㎡之间，其他的都是双拼别墅，总共120余套，面积区间为260-270㎡。

兰乔圣菲规划图↓↓↓

别墅采用的是美式草原与中式相结合的风格↓↓↓

兰乔圣菲所有的别墅都是地上四层，地下一层。在这里要吐槽一下政府的相关规定，为什么要规定住宅都必须是4层以上呢，搞得现在郑州所有的别墅都是4层的，明显不人道。所以像名门紫园、万科兰乔圣菲这样的别墅，都预留有电梯位置。不过从下面的图中，也能看出来，兰乔圣菲的别墅基本都是层层退台，4楼的建筑面积已经比较小了，主要就是当作家庭休闲区来使用。

再来看看兰乔圣菲的户型。先看看最高端的、建筑面积约477㎡的类独栋别墅。项目考虑到客户的个性化改造需求，在空间的规划设计上也是颇用心，不计入产权的面积较多，为购房者留足空间。以约470多平的的类独栋为例，不计入产权面积多达约1200多平，是建筑面积的三倍多。

负一层带下沉式庭院，总共600多平方，不计面积，预留四个车位↓↓↓

一层平面图，庭院面积约400多平↓↓↓

二层平面图，一个起居室，三个带卫生间的卧室↓↓↓

三层平面图，这层是主卧，带一个大露台↓↓↓

四层平面图，主要是一个大露台，带一个房间↓↓↓

再来看看双拼的户型，这套双拼的建筑面积约275㎡，也是地上四层，地下一层。

负一层平面图，带下沉式庭院，预留三个车位↓↓↓

一层平面图，带200多平的院子↓↓↓

二层为两个朝南卧室，两个卫生间↓↓↓

三层为主卧，带一个露台↓↓↓

四层也是一个房间，带一个露台↓↓↓

从上面的两个户型，我们能看出来，这次兰乔圣菲户型的最大特点，在于真正考虑到了高端购房者的需求。

关于内部空间规划设计的人性化上前文已经提及，不再多说。

另外，从车位的数量上来说，至少3个，类独栋达到了4个，这在郑州的高端别墅中还是比较罕见的。对于现在的高端置业者来说，每家两辆车只是最基础的配置。如果再有客人来访的话，多一个车位也是比较方便的。

还有一个就是庭院面积的增大和庭院的完整性，现在郑州的别墅产品的庭院基本都是前院+侧院+后院，虽然综合下来面积也不小，但是在实用性上就差一些，窄窄长长的侧院用来干什么好呢，总不能都拿来种菜吧。而且后院位于北边，缺少阳光，舒适感也要差一点。

兰乔圣菲的院子全部都在南边，而且把前庭和侧院连为了一体，扩大了庭院的面积，270㎡的双拼别墅，庭院面积达到约228㎡，约470㎡类独栋的庭院面积达到约450-600㎡，庭院面积基本和一栋别墅的建筑面积差不多大小了。

对于买别墅的人来说，院落可以说是至关重要。对于有院落情结的中国人民来说，一家人能够围坐在庭院里烧烤、小孩儿可以有大面积的地方玩耍嬉戏，更是人人都梦寐以求的事情。只有大院子，才能真正满足大家的这种梦想吧。

由于政府对容积率的限制，目前郑州市场上的别墅多数为联排别墅，一般为四联排或者五联排，这样就存在一个问题，那就是建筑的面宽窄、进深长、采光不足。兰乔圣菲的别墅在这一点上做得比较好，类双拼产品面宽普通在约11米以上，类独栋产品面宽达约20—25米，面宽和进深基本等同，居住舒适度会比较高。

绿博园组团会是继北龙湖之后的又一个富人区吗？

之前楼市的文章曾经对大东区做过盘点和分析。当时，我们认为，白沙区域虽然配套设施好，距离新的省级行政中心——象湖也比较近，但是这个区域内靠谱的项目太少了。大片的拆迁安置区和单位的内购房，还有前期的一些小开发商搅局，让这个区域几乎没有品质可言。虽然白沙有了建业春天里、美景东望、美盛天境（刚被融创收购）等高端项目，但是总体来说，这个区域更适合品质刚需和初级改善。

当时我们还提到，如果是终极改善的、想买别墅的客户，可以考虑一下隔壁的绿博组团。现在看来，这种分析依然是比较靠谱的。

因为绿博园、方特欢乐世界等项目为绿博组团定了一个比较良好的基调，加上建业华谊电影小镇、周星驰影视创意奇幻世界和华特迪士尼等文化旅游项目纷纷落户，使得绿博组团现在的功能定位为“郑州绿博国际时尚创意文化旅游新城。”从这个又长又拗口的定位来看，这个区域就是主打文化旅游的，可能还有时尚创意什么的（目前并没看出端倪），反正和工业、物流之类的完全不沾边。

这样的话，区域环境自然很有优势，区域容积率也很低，再加上东边的一个巨大的郑汴中央公园，距离行政中心的距离不远也不近，各种因素综合下，这个区域太适合打造高端住宅项目了。名门紫园、万科兰乔圣菲也算是开了个好头。据说康桥、新田的项目也都有了眉目，在郑汴中央公园的北边，还有一个占地上万亩的普罗旺世理想国正在建设中，想像一下，以后的居住氛围应该会比较有保障。

之前还担心过白沙那边的郑汴物流通道（即规划中的绿博大道）南边规划有仓储物流用地，会影响到绿博组团，这两天却发现郑东新区的官方网站上有了最新的白沙规划图，之前的仓储物流用地全部消失了，全部变成了住宅和商业用地。从这点上来说，政府也算是干了一件大好事。那个区域如果用来做仓储物流，简直是暴殄天物。

我们之前还说过，想做好高端住宅产品，好的自然环境，好的城市规划，加上开发商的好产品，三者缺一不可。如果政府能够像对待CBD和龙湖副CBD一样来对待现在的大东区，用更加有远见的规划来保证区域未来的发展，保证一个区域的纯粹性，那么，绿博组团，说不定就是继北龙湖之后，下一个高端住宅扎堆聚集的地方呢。

（完）

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