分析2015郑州楼市5宗并购案例，看中小房企不确定的未来

时至今日，粗放的生存模式已成明日黄花，更多的房地产企业不得不潜心思考关于生存的终极问题。企业的分化大局就此拉开序幕，大房企并购小房企，无地无持续开发能力的中小开发商退市，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，这个进化论中亘古不变的优胜劣汰原理，在房地产行业的发展中再次上演。

现实是，中小房企的日子愈来愈不容乐观，拿不到地、拿到地后资金缺位项目迟迟不能开工、销售回款压力大、资金面不断持续恶化、经营压力上升，被迫出让企业项目，或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。数年前的地产红利时期的冒进者，正在市场寒冬时逐渐付出代价。

虽然当下一线房企在郑州的拿地困局还未打破，但是市场这只无形的手已经在潜移默化地改变着行业的现状。从华强和保利的收购动作我们可以看到，无论是在土地还是销售市场，一线房企的主场时代已经悄然来临，中小房企退出舞台或收购将不再罕见。

但至少在目前，大多数的市场并购还是以单个项目为主，那些占据着各种资源的潜在优质项目。也许这些只是序章，更多的故事还在之后。

1保利收购上品新天地

上品新天地位于中原区中原路与华山路，是集住宅、公寓、商业为一体的综合体项目，占地约200余亩，容积率5.44。这个项目毗邻中原万达，周边外国语中学分校、重点小学幼儿园环伺，有着极佳的地段价值。开发商是郑州煜盛房地产。

郑州煜盛房地产的大股东上海和明地产，其背后的四个股东全部为静安区区属企业，其中上海达安有20多年的发展史，有静安区政府支持，实力背景不容小视。

但从2007年进入郑州市场至今已8年有余，项目才进入到了销售阶段，运作周期过长。不料在2015年年末，忽然传出了保利收购上品新天地的消息。

按照一般的房地产开发流程来看，经过前期安置等一系列的繁冗沉重投入，进入销售阶段就是黎明在即，因为回收资金成本就在眼前。但就在这个非常时期，开发商却忽然选择了全身而退。

但就此次并购来说，对于开发商，算是如释重负；对于项目本身，算是锦上添花；对于保利来说，一解无米之炊的窘境。可谓是一举三得。

相对而言，上品新天地的操盘行为一直都较为规范，和目前市场上诸多的营销违规动作相比，上品新天地开发商“交付安置房后推售商品房”，“有预售证再开盘”等等看似甚微的细节，足以看出开发商对房地产市场规则的尊重。

保利地产在郑州和众多一线房企一样都逃不脱“拿地难”的命运，虽然2016年高新区、经开区项目以及保利杓袁都将进入市场，可不难看出土地储备的困局依旧明显，通过新的方式占领市场显然是上上策。

而上品新天地，由1个安置房小区和3个商品房小区组成，总占地约200余亩，项目安置房已经交付，前期安置和土地等繁杂事项已无需过多投入，这对于收购方保利而言，剩余地块的运作水到渠成，只需一心打造产品即可，自是省心省力。

在郑州楼市看来，这个是2015年的并购案例中，我们看好的一个。

2华强收购新芒果

2015年11月初，华强整体并购新芒果的消息尘埃落定，这成为了2015年度郑州房地产历史上最大的一起并购事件。纵观2015年郑州地产市场并购史，所有的并购都是单个项目，而华强收购新芒果集团，算是真正意义上的整体收购。

深圳华强集团是一家在文化科技产业、云产业、电子信息高端服务业、商业地产、金融服务业等领域多元化布局的公司。华强在河南一共进入了两个城市，安阳和郑州。华强在郑州市区内只有一个房地产项目，就是华强城市广场，而更为知名的则是位于绿博园片区的郑州方特欢乐世界。

因为郑州方特是华强全国盈利最高的一个，再加上郑州乃至河南市场的巨大人口红利，华强对河南区域非常看好，并将此列为集团重点布局区域。

新芒果集团成立于2005年8月。十年来，新芒果在郑州开发了数个房地产项目，最知名的是位于郑东新区CBD商务区的新芒果大厦、郑东新区龙湖南区住宅双河湾。新芒果在售的项目是位于高新区的新芒果春天。

并购完成后，原来的郑州新芒果房地产有限公司更名为郑州华强新芒果房地产有限公司。新成立的公司股东构成为原郑州新芒果集团董事长齐章洪、深圳华强前海科技有限公司、原郑州新芒果集团总经理刘保顺。

据米宅点评，新芒果选择被并购是不得已而为之。自两年前星联与新芒果分手，新芒果元气大伤，资金周转存在严重问题，这也是万邦国际城迟迟未见动工的原因所在。而深圳华强作为外来房企迟迟拿不下地块，这对于华强来说是非常致命的现实存在，因此选择以合适的方式控股本土房企，进一步立足。

而关于这次并购，对于双方在郑州现有项目来说影响并不大，并购之后因为是华强控股，对华强城市广场没有大的影响，对于新芒果春天而言，已经进入销售尾期，所以也不会有大的影响。

3绿地收购利海财富广场

利海财富广场项目总占地472亩，总建筑面积135万平方。是北环沿线首个城中村改造综合体项目，由住宅、写字楼、公寓、酒店和商业中心组成；规划户数共计约9600户，可容纳3万人居住。

在整个2015年，整个郑州市场上的利海系都处在水深火热中，所有的问题根源指向只有一个，就是利海资金链断裂。

首先出现问题的是利海•托斯卡纳，本应该是2014年年底交房，迟迟不能完工。年初的时候业主开始维权，当业主们到财富广场来维权时，发现财富广场也停工了，财富广场甚至连业主之前交纳的排号费也无法退还。与此同时，利海•雁鸣湖项目也停工了。

而与停工相伴的是业主大规模的维权活动。2015年2月，利海财富广场业主围堵郑州市委；10月，托斯卡纳业主堵住郑州市房管局；利海雁鸣湖员工劳动局讨薪，业主围堵河南省委。11月财富广场业主扣押利海前员工，利海签订11月27日还款协议。直至11月26日，广州利海宣布解散。

之后，作为利海旗下唯一一个尚可翻盘的优质项目，先后传出过保利和恒大将收购利海财富广场的消息，但最后都不了了之。最后尘埃落定，接盘者是绿地。

据说绿地接受此项目是因为政府的干预。但无论如何，最终绿地能接手，体现了绿地的胆识和魄力，以绿地在郑州耕耘多年的积淀，让这个项目起死回生也就成为了可能。

总的来说，绿地的介入，从窄的意义上说，所有的利益相关者，包括业主、承包商、农民工都会得到实际的益处；从城市建设的角度来说，可以说对整个北三环区域都会是一个利好的消息。

但是，那些利海托斯卡纳的精装房业主们，那些利海雁鸣湖的那些别墅业主们，他们的贵人又在哪里呢？

4恒大收购三联龙图

原三联龙图项目位于平原新区太行大道和滨湖大道交汇处，占地面积约为11万平米，建筑面积约为21万平方米。产品类型包括：双拼别墅、情景洋房、精装高层、低层、多层。

这是新乡市三联置业的第一个房地产项目，企业实力不强，房地产开发经验也不足。2014年5、6月份开工，但是到了2014年年底忽然停工了，据说是手续不全。

2015年，这个项目改名凤湖1号院，3月份的时候，曝出很多开发商都看上了这个项目，欲参与并购，但是后来被恒大收入囊中。

恒大将整个地块的建筑推倒重来，产品也改为以高层为主，兼带部分洋房，项目名称也变成了恒大御景湾。

这个时候恒大标准化操作的强大优势就彰显了出来，景观示范区先行，铺天盖地的营销，前期大量蓄客，最终，这个项目经过恒大脱胎换骨的改造后，去化率非常不错。

而恒大之所以以不便宜的价格收购这块地，据说是因为金碧天下二期的拿地问题，二期本是在一期南边，但是后来谈价格的时候和管委会谈崩，所以最终恒大决定收购了龙图的这块地。

这里不说产品，而对于收购本身来说，不管是对三联龙图的开发商新乡三联置业，还是对平原新区，都是幸运的。但是对于购买高层的投资者或者是自住者，则显然又是另一种光景。

5瀚海收购橡树文苑

在2015年10月27日思念集团和平安银行的签约仪式上，开始提到旗下的一个地产项目橡树文苑。于是，瀚海操盘橡树文苑的消息开始为公众所知。但这次并购，却是一次让人存疑的并购。因为橡树文苑从各方面来说，都不算是一个优质的项目。

虽然这个项目在雁鸣湖区域内，但项目周边可依赖的自然资源实在有限，因为离湖太远，所以跟湖基本上没有什么关系，更谈不上亲水性。而在雁鸣湖买房本身就是休闲度假属性，在以自然资源为最大价值的区域，购买一个毫无资源依托的项目，实在是感觉有点不甘心。

并且橡树文苑的硬伤一是地块太小，总共占地80亩，120多户。由于地块太小，四合院和联排别墅都是成排布局，没有曲径通幽的别致感，后期也不可能有大片的绿化景观。

还有一个就是用地性质，橡树文苑位于中牟县国家农业公园内，有媒体曾报道这块地最早是租用的农用地，后来土地可能做了变更，就算是变成商业用地，40年产权，后期生活的天然气、暖气等配套终归是个坎，对于生活的舒适度影响还是比较大的。

就算是对雁鸣湖区域本身，现在也是一个让人持怀疑态度的区域。雁鸣湖由于地理位置和环境使然，天然适合休闲度假旅游。但是雁鸣湖缺少大的靠谱的开发商进驻，目前进入雁鸣湖的大开发商只有绿城和建业。而建业的住宅项目迟迟没有动静，所以区域唯一值得去关注的楼盘就只有绿城玫瑰园，绿城玫瑰园前期的产品销售已经处于尾声，但是绿城后续尚有未开发地块，据称在今年将会以目前郑州市场上还不存在的全新产品形态入市。

不过，无可否认的是橡树文苑的产品设计，在主导者普遍缺乏美感的雁鸣湖区域，还是值得称赞的。

6楼市界的其它变动

在并购的同时，郑州地产市场上的另一种形式上的项目流动也在不断进行。

2015年，豫发置业在航空港区一共出售了三块地给永威，永威用来开发做了永威南樾。但是因为在交接的时候，豫发原项目已经出地面了，所以永威只能在原先豫发的设计之上做加法，将永威三件宝对南樾进行重新包装。

2015年，建业将自己的平原新城项目卖给了绿地，一共800亩地，本来在2015年年初的时候建业已经说要组建项目团队了，但是最后仍是选择退出。其实，从实际说来，这非常符合老胡一贯的谨慎风格，因为老胡是应该不看好平原新区的。

2015年还有一件事就是思念旗下的中部大观和瀚海合并。瀚海是数年前思念收购的公司，中部大观是更早的时候思念收购的公司。本来思念对两者有着不同的定位，中部大观做高端，瀚海在刚需，但是后来的发展让两者的定位越来越错位，两者的面孔也越来越模糊。瀚海绕过中部大观，做出了一系列高端定位产品，瀚海晴宇成为思念旗下最高端的住宅项目。所以从现状看来，思念也许觉得中部大观和瀚海已经没有各自发展的需要，于是就将两者合并了。

就在这个2016年年初，另一件让业界瞩目的项目并购新闻甚喧尘上，就是融创并购美盛天境。孙宏斌在离开12年后，再次杀回郑州。一直缺乏大佬支撑的白沙区域，终于有了在未来数年内的风向标。而孙宏斌又会在近400亩土地上打造怎样的王国，一切都还未知。

而现在2016年刚刚开始，在这一年，郑州的房地产市场肯定会迎来更大的变数，而在此期间又会发生哪些波澜壮阔的故事，我们尚且拭目以待！2017年年初的时候，我们再来回望！

结束：

未来，在房地产进入精细化、品牌化、产品化、优胜劣汰的进程中，大浪淘沙之下，众多中小房企都要退出历史舞台，问题是，要怎么退出？

1、正常的把项目做完，也许品质一般、绿化一般、延期交房、也伴随着大大小小的维权，但好歹正常交房了，最终，维修基金没有挪用，配套费正常交了，也拿到了房产证，这是最好不过的结局。

2、不好意思，也许项目停工了、资金链出问题了、工地没有人了、项目没人管了、老板人去楼空了，比如现在有点问题的：浩创梧桐郡、龙湖玖号院、龙湖熙岸、伊顿上郡、利海托斯卡纳、利海雁鸣湖一号、西郡80派、翰林华庭等等。

3、也许，项目背后没有太多纠纷，没有太多的高利贷，没有资不抵债，没有别的不可处理的事宜，项目或公司被大房企收购，大房企注入了资金、人才、资源等，通常情况下，这对原来购买的业主、对项目是好事。

未来，你面临的中小房企会如何谢幕？

（完）

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