中原区地王项目的维权，我们从中看到了多少地产潜规则？

在展开本文之前，我们先来了解一下什么是“潜规则”。

“潜规则”最早是一本书的名字，该书作者透过历史表象，揭示出隐藏在正式规则之下、实际上支配着社会运行的不成文的规矩，并将其名之日“潜规则”，进而指出潜规则的产生在于现实的利害计算与趋利避害。

领创·天誉华庭项目维权是由一份还没有签订的《商品房买卖合同》引起，相比交房维权，它的维权事件给了我们更多关于房地产行业内潜规则的思考，这些不成文规则的背后到底隐藏着什么利害算计和趋利避害？作为购房者面对此间种种，维权是不是最好的选择？

由《商品房买卖合同》引发的维权

2016年2月19日，领创·天誉华庭对项目的预售证进行了公示，同时公示的还有商品房买卖合同。对于前期认购的客户来说，这是好事。但是预售证上的交房日期却让他们大失所望，预售证上显示竣工时间是2018年10月31日，而商品房买卖合同约定的交房日期是2018年年底，这与前期宣传2017年底交房整整延后了一年。

随后，更多问题从商品房买卖合同中暴露出来：

1、领创物业变成盛基物业，物业费2.3元/㎡。

2、电梯从蒂森或三菱变成“品牌电梯”。

3、窗材从断桥铝变成塑钢窗。

4、合同内没有关于建筑内公共区域的装修标准。

双方因为无法就以上内容达成共识，相持不下。而预售证在2月23日公示结束成板上钉钉的事。

之后，领创针对购房者维权回复如下：

1、一切内容以合同为准。

2、销售人员的交房承诺是个人行为。

3、电梯品牌的确定需要招投标，现在不能确定。

4、请业主提供证据证明曾经宣传使用断桥铝。

5、合同已经在房管局备案，不能更改。

与此同时，置业顾问也开始打电话催促购房者到销售中心签合同，并声称如在3月2日之前没有签合同的将失去之前认购是一个点优惠，一时间愤怒、观望的情绪引导了更大的维权行动。

2月27日上午，业主在销售中心门外维权要求谈判沟通，双方发生肢体冲突，主要是业主被死拉硬扯。我在现场正好看到了这个来自平顶山企业的独特气质。同时想起去年7月份内部认购那天销售中心的喧闹沸腾，想起12月份裕达国贸的那场客户答谢酒会以及平时收到了各种温馨信息，一时恍如隔世，不仅打了个冷颤，就好像吃了一把薄荷糖一样，连呼出的空气都透心凉。

相比交房维权，领创·天誉华庭的维权事件给了我们更多关于房地产行业内潜规则的思考，这些不成文规则的背后到底隐藏着什么利害算计和趋利避害。

河南大地集团属国家大型企业，组建于2006年5月，现有员工3000多人，是集水泥、发电、酿酒、房地产、商砼、物流为一体的企业集团。下辖河南省大地水泥有限公司、河南省富平春酒中心业有限责任公司、河南领创置业有限公司。

>>>>从企业简介来看，这是一个跨界的新手开发商，这就是我们今天要说的第一个潜规则：新手开发商、唯一楼盘的诸多不确定风险！

这个我们在以前的文章里面提到过很多次。领创·天誉华庭是领创的第一个项目。有购房者冲着这是开发商第一个项目，开发商一定会用心做好树品牌。确实，不排除开发商有这个心，但是理想有多丰满，现实绝对有多心寒。企业管理和开发经验不足不是喊几句“我用心”就能弥补的。

>>>>引发此次维权的核心是交房时间从17年底变成18年底，整整延后一年。这个问题产生的背后是两个原因，一个就是新手开发商经验不足，另一个就是第二个潜规则：开盘之前先认购，被玩坏的非法集资、以及为了避免交房延期故意延后合同上的交房时间。

开盘之前为啥要认购？对于很多购房者来说，你可曾想过这个问题。因为认购价格便宜还可以有优惠政策吗？不管是认购的规则还是价格都是开发商决定，何来优惠和便宜？根本原因在于开发商需要及早回笼资金把房子主体完工取得预售证。

这里面还存在另一个问题是，如果开发商拿着你的钱给你好好盖房子也是可以的，但是如果他拿着你的钱去干别的事了，怎么办？这在业内是共识，有些开发企业是多盘联动，拿这个项目认购的钱去买另一个项目的地，所以当销售人员告诉你，我们多盘联动，你要小心了。他们要是拿地一切顺利还好，中间出一点时间差，你的钱就缩水了。比如北龙湖信和的普罗旺世龙之梦13年认购时有多少客户是直接付500-600万的？15年底交房时因品质缩水被业主维权，业主们质问我们的钱去哪里了？关于这个问题答案就在普罗旺世·理想国。

多盘联动只要不出问题最终房子不至于烂尾，但是也有例外，比如托斯卡纳三期主体完工没钱粉墙烂尾。比如利海财富广场，钱打水漂了，现在就挖了一个基坑。

>>>> 不要相信销售人员的口头承诺，一切以合同为准，这是要说的第三个潜规则。

“不要相信销售人员的口头承诺！”这是业内的共识。它产生元凶就是人员流动大和提成制薪酬，然而现在却被开发商引申为“销售人员说的话属于个人行为”用于为虚假宣传、欺诈销售开脱。傻子都知道销售人员是经过统一培训的，他们有一套一模一样的销售说辞。出了事，就全部推到销售人员身上自行承担，再不然直接开除走人。不知道销售人员看到此种解释是何心情，如果企业文化如是，那么兔死狗烹不远了。

但是销售人员说的话属于个人行为，怎么界定呢？比如在工作时间内在销售中心对购房者说的话和在大马路上自言自语说的话难道是一样？如果是一群销售人员对一群购房者说一样的话，这还是不是个人行为呢？

>>>> “一切以合同为准！”的背后是第四个潜规则：霸王条款

在领创的维权纠纷中，双方就合同条款内容产生异议，但是领创以预售证公示结束，合同备案后不能修改为由拒绝。这是霸王条款的缩影。除了银行、电信、保险这类垄断行业的告知合同不需要修改只需要签字之外，不能修改的就只有《商品房买卖合同》了。估计房管局要哭了，不带这样黑政府的，政府本来是为了保障购房者权益的合同备案制度，现在却成开发商的霸王合同帮凶。备案过的合同能不能更改另说，但是经过双方友好协商难道不可以签订补充协议？

这里面的另一个问题是“一切以合同为准”的依据是什么？商品房的交易属性决定购房者也是消费者，这也就是为什么商品房买卖的相关司法解释更多是从消费者的角度去解读合同的原因。这一点在物权法的司法解释里面也有体现。所有，在商品房买卖关系中，“一切以合同为准”的说法都是懂法犯法的表现。

>>>> “2.3元的物业费预收一年”是我们要说的第五个潜规则。

2.3元/平方米·月的物业费贵不贵？建业天筑的物业费6.8元/平方米·月，万达公馆物业费是4元/平方米·月。但是天筑的台湾怡盛物业就是按照6.8元提供的服务，盛基是按照2.3元提供的物业服务吗？恐怕盛基也不好回答吧。

那么盛基物业的2.3元物业费是怎么来的呢？在郑州市物业管理招标备案文件中，根据政府指导价，价格会是在一个区间内，比如1.8-2.3元，但是在进行价格备案的时候，绝大多数的开发商都会选取最高值，作为前期物业服务费用的收费标准。

这不是重点，重点是定价高，可以理解。但是凭啥预收一年的物业费呢？退一万步讲小区交房入住之后成立业主委员会可以选聘物业服务公司，但是前期物业费一收就是一年，也就是说不管服务怎么样，先收一年物业费再说，至于服务标准是什么，值不值，没人出面解释，反正将来都要换的，那么较真干嘛？

>>>> “品牌电梯”背后的潜规则是：商品房买卖合同内的“装饰、设备标准”是个幌子！

买过房子的都可以回家看看“装饰、设备标准”里关于电梯的条款，99%都是“品牌电梯”，为什么？

我们以前写过《一部西奥电梯引发的纠纷：如何鉴定锦艺是不是品牌房企？ 》龙湖锦艺城维权的核心就是洋房用通利，高层用西奥，高层业主不乐意了。但是假设合同里写明电梯品牌（范围），比如电梯是通利或西奥，估计洋房的客户没法交代。如果不写，就是想安啥就安啥，虽然一部电梯的差价也就十万八万的，但是对某些开发商来说苍蝇腿再瘦也是肉。

除了电梯，还有关于公共区域的标准，很多合同里根本就没有。那么该不该写在合同里呢？商品房买卖司法解释内重要的原则就是界定红线内还是红线外。也就是说红线内的都该归合同管，所以于情于理都该在合同内约定装修标准。但是现实是除精装修项目之外，其余99%的合同都没有约定。

从这些合同内约定内容来看，基本没啥用（内墙砂浆腻子、预留口等等）。真正有用是入户门、窗材、电梯的品牌、型号，公共区域的装修标准。可是合同里面有吗？

这是国内一线开发企业的装饰设备标准，虽然不完美，但至少比形同虚设的有诚意的多。 ↓↓↓

>>>> 同区域楼盘之间互放假消息误导购房者也是地产潜规则之一。

什么意思呢？比如领创·天誉华庭周边竞争楼盘都是18年底交房，比如正商·金域蓝湾合同备案18年底交房，所以领创便乘机承诺17年底交房，在众多竞争楼盘“脱颖而出”，要知道早交房一年意味着什么？意味着如果你是买婚房，你可以早一年结婚，早一年生小孩，早一年不付房租。如果你还没有女朋友，意味着你可能早一年找到女朋友，这也就是为什么当领创合同备案18年底交房会有这么大维权的原因，因为很多人就是冲着这个买的。

所以当你在两个楼盘之间选择的时候，要甄别那些信息是开发商为了抢客户而故意放出来的假消息。

>>>> 预售制度是最大的潜规则。相比以上7个潜规则，预售制度是一切潜规则的根源。

取消预售制度一直是我们郑州楼市坚持和呼吁的！

目前在这个制度下，我们所有的购房者都在参加一场“博傻游戏”。首先我们在购买期房时，与开发商发生的不是一纸买卖合同那样简单的买卖关系，这同时还发生了我们肉眼看不到的融资关系，你把一百万元交给开发商了，一两年过去，他白白花了你的钱，你还看不到房子。其次房屋规划不需要你同意，交房规则不需要你同意。最后，即便如此，许多开发商对我们购房者也没有丝毫感恩之心。

预售是1994年《城市房地产管理法》确认的制度，但依照当时立法条件来看，商品房销售领域的许多法律问题还没有现在这样充分暴露；二是我们缺乏一个较健全与完善的法律和监管制度。

所以是时候考虑换一种游戏玩法了。

后记：

正如一位业主所说，“或许你们都觉得这些潜规则，很正常。但是对我这么天真的人，让大家见笑了。但是不管潜规则是多少，我们始终认为，真正优秀的标杆企业愿意主动打破那些披着”潜规则“的欺骗，并且重新制定游戏规则，引领行业向阳光发展。”

他的这些话让我想起了2月底杭州日光盘绿城杨柳郡，在签商品房买卖合同之前要先签《杨柳郡约》，在这份约定内没有认购、没有优惠、没有强卖，只有爱与责任。

李克强总理曾经在一次会议上问一个问题，他问为什么工业用电和民用电价格不一样？是因为成本不一样吗？当时在场的人哑口无言。是啊，难道成本不一样吗？但是一直存在的就是对的吗？为什么不去打破这些不公平的潜规则？

关于潜规则，正如那位业主所说，也许我太天真了，但我相信总理，他的问题问的对。

最后，如果领域·天誉华庭不是新手开发商的唯一盘，领创有丰富的开发经验，那么文中提到的很多潜规则的风险至少能降低。不是我们对它没有信心，而是看不清、看不透，我们深知地产开发过程中开发企业的能力、专业、品牌有多重要。所以曾经买房地段地段还是地段，在今天买房要看开发商，要看开发商、要看开发商。

（完）

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